Verbraeken, H. Financieel Dagblad
zaterdag 25 juni 2011
Wonend Nederland werd afgelopen week kortstondig opgeschrikt door het nieuws dat het kabinet overweegt om iets te doen aan de overdrachtsbelasting. Meer over dit onderwerp
'Regeerakkoord laat ingrijpen toe' Veeg het Rabo-plan niet direct van tafel Vertrouwen in woningmarkt daalt verder Annuïteitenhypotheek jaagt huizenkoper flink op kosten'Ontzettend vervelend', zegt buitengewoon hoogleraar woningmarkt aan de UvA, Johan Conijn. 'Zoiets moet zonder publiek debat, "overnight" worden ingevoerd. Dit moet je doen, niet erover praten.' Hij vreest dat de al aarzelende kopers op de markt nog meer worden afgeschrikt.
Het nieuws volgt op eerdere oprispingen de afgelopen weken, die ook verwarring veroorzaakten. Zo stelde tien dagen geleden Rabobank-topman Piet Moerland tot veler verrassing voor om banken voortaan alleen nog maar annuïtaire hypotheken te laten verlenen. Dat levert de Staat de financiële ruimte, zo redeneert Moerland, om de markt te bevrijden van de gehate overdrachtsbelasting op koophuizen. Als dan maar de hypotheekrenteaftrek de komende twintig jaar niet meer onder vuur komt te liggen, zo voegt de bank er snel aan toe.
Verwarring
Het kabinet geeft ondertussen zelf niet minder verwarrende signalen af. Op basis van het regeerakkoord zou alleen de huursector worden aangepakt, om de problematische prijskloof tussen huur- en koopsector te dichten. Zo mogen de huren van vrijkomende woningen in de tien drukste woonregio's in Nederland met euro 120 per maand omhoog.
Tegelijk wil het kabinet de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laten. In het regeerakkoord valt dan ook geen woord over de koopsector te lezen. Maar toch grijpt het kabinet stevig in in de hypothecaire kredietverlening. Dat doet het via aanscherping van de financieringsnormen. Per 1 augustus wordt het aflossingsvrije hypotheekdeel beperkt tot 50% en mag het maximale hypotheekbedrag de 110% van de woningwaarde niet overstijgen. Een 100%-spaar- of beleggingshypotheek mag wel.
Bovendien verscherpt ook de NHG nog eens de normen voor hypotheekgaranties, in samenspraak met het Nibud, het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. Aangezien in 2010 bij bijna 80% van de woningaankopen sprake was van NHG-garantie, drukt de stichting zo een wel erg zwaar stempel op de markt, oordeelt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw. 'Een instituut dat beoogde de toegankelijkheid van het eigen woningbezit voor specifieke groepen te verhogen, is doorgeslagen in een richting die nu zelfs goede risico's rantsoeneert.'
Markt klaagt
De markt begint over die verscherpte financieringsnormen dan ook steeds scheller te klagen. Rabo-bankier Moerland ziet momenteel te weinig mogelijkheden om rekening te kunnen houden met inkomensontwikkeling van klanten, zo meldde hij medio juni. 'De normen zijn veel te strak.' Ook projectontwikkelaars nemen naar verluidt waar dat momenteel veel kopers van nieuwbouw afhaken door verscherpte hypotheekverleningscriteria.
Het wordt daarom hoog tijd dat dit kabinet eens orde op zaken stelt en een brede, integrale hervorming van de woningmarkt aankondigt. De tekenen zijn echter niet goed. De aangekondigde Woonvisie van minister Donner is volgens ingewijden 'heel mager'. 'Omdat de hypotheekrenteaftrek niet bespreekbaar is', aldus een bron. 'Er komt geen goede analyse van deze slecht functionerende woningmarkt.'
De burger, de huizenbezitter voorop, dreigt zo in onzekerheid achter te blijven; onnodig, want prikkels om de markt wél weer in beweging zetten, zijn ruim voorhanden, zoals de zeven hieronder.
1. Schaf de belasting op woningverkoop af
Afbouw van de overdrachtsbelasting zal doorstroming op de woningmarkt stimuleren. Die bedraagt 6% van de koopsom. Afschaffen kost de overheid euro 2,5 mrd per jaar. Het is een belasting op mobiliteit op woning- en arbeidsmarkt, en werkt negatief op verkeer en milieu.
Er is de afgelopen decennia vaak geroepen deze 'verhuisboete' af te schaffen, door politieke partijen - zelfs in de jongste verkiezingsprogramma's van VVD, D66 en GroenLinks - en door tal van economen, zoals die van het Centraal Planbureau. EIB-econoom Taco van Hoek noemt het na de huurregulering (van de totale huurvoorraad wordt circa 94% van de huren gereguleerd) de meest verstorende factor op de woningmarkt. Afbouw van deze belasting kan ook in fasen: bijvoorbeeld eerst over de eerste euro 50.000 en dan steeds meer.
2. Voer een bezitsbelasting in
Het afschaffen van de overdrachtsbelasting is niet gratis. Er moet dus een gat in de begroting worden gedicht, maar dan wel op een manier die doorstroming niet belemmert.
Een goede methode is de heffing van een bezitsbelasting (ook in plaats van het eigenwoningforfait) over de WOZ-waarde van de eigen woning. Voordeel van deze manier van belasten is dat huizenbezitters niet langer wachten met de verkoop van hun huis in de hoop dat ze met een toekomstige prijsstijging hun eerder betaalde overdrachtsbelasting kunnen terugverdienen.
De belasting levert ook extra geld op van corporaties. Door de liberalisering van de sociale huursector kunnen die op hogere huren rekenen. Dat leidt tot stijgende WOZ-waarden en dus tot extra inkomsten voor de fiscus.
3. Voer annuïtair regime in bij hypotheekaftrek
De politieke verdeeldheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek zet een rem op de koopmarkt. Tegelijk is het een feit dat de maatregel in zijn huidige vorm zeer duur is voor de staatskas.
Schep daarom duidelijkheid door het fiscaal behandelen van hypotheken als een annuïtaire lening die wordt afgelost. Ongeacht of de huiseigenaar jaarlijks werkelijk aflost of niet.
Deze ingreep laat de hypotheekrenteaftrek als principe ongemoeid, maar bestrijdt 'moderne' hypotheekvormen die slechts bestaan om de aftrek maximaal uit te melken en stimuleert aflossen. Een annuïtair aflossingsregime betekent een besparing voor de schatkist van euro 5 mrd op een bedrag van euro 11 mrd dat het Rijk momenteel jaarlijks derft aan hypotheekrenteaftrek.
4. Stop betutteling bij hypotheekfinanciering
De 'rantsoenering' van consumptieve uitgaven door het kabinet en de Autoriteit Financiële Markten moet tegen het licht worden gehouden.
De norm van 4,5 maal het jaarinkomen voor een hypotheek dwingt jonge koopstarters (gemiddeld 30 jaar) nu tot langjarige onderconsumptie op woongebied. In de praktijk daalt de hypothecaire last in vijf jaar vaak al tot 3,5 maal het jaarinkomen, een gevolg van stijgende inkomens. Snel een meer luxe huis aanschaffen doen starters (vanwege eenmalige kosten) vervolgens niet.
De vrees dat lenende starters wanbetalers worden, is onterecht. 'De problemen met defaults in Nederland zijn extreem laag. Nederland scoort internationaal zeer goed', zegt UvA-hoogleraar Johan Conijn.
5. Maak huren meer marktconform
Het huidige kabinetsbeleid stimuleert nog steeds lage- en middeninkomens om te huren en hoge inkomens om te kopen. Dat resulteert in een gebrekkige doorstroming tussen huur- en koopwoningen, omdat de financiële stap van corporatiewoning naar private huur of koop te groot is.
Daarom moeten de huren meer marktconform worden, met ondersteuning voor lage inkomens via meer huurtoeslag. Het kabinet werkt daar al aan - het probeert inkomens boven de euro 43.000 in de gereguleerde huursector jaarlijks een extra huurverhoging van maximaal 5% te laten betalen - maar die aanpak loopt tot nu toe vast op uitvoeringsproblemen. Het is de vraag of de fiscus private bedrijven (de corporaties) inkomensgegevens van hun klanten mag verstrekken.
6. Geef corporatie vrijheid tot 'huursombenadering'
Corporaties in tien drukke regio's mogen hun huren met 25 punten oftewel euro 120 per maand ophogen. Voor nieuwe gevallen. Ook dat is nu een instrument van Donner om scheefwonen aan te pakken. Maar zittende huurders blijven buiten schot en blijven dus zitten.
Een alternatief is het idee van hoogleraar Johan Conijn aan de UvA. Volg de 'huursombenadering'. Een corporatie mag haar huur dan verhogen met een door het kabinet opgelegd percentage, maar binnen haar woningbestand differentiëren, voor alle zittende huurders.
Een maatregel van twee vliegen in één klap. Zo kan een corporatie immers zittende, scheefwonende huurders zwaarder belasten en tegelijk huurders met lagere inkomens ontzien.
7. Verlaag de staatssteungrens voor corporatiewoningen
De middeninkomens (boven de euro 33.000) kunnen nauwelijks meer in de corporatiesector terecht als gevolg van Brusselse regelgeving. Corporaties krijgen via geborgde financiering staatssteun en mogen dat voordeel niet doorschuiven naar de middeninkomens. Dat zou valse concurrentie zijn met commerciële partijen.
Het aanbod van woningen voor middeninkomens kan echter eenvoudig worden vergroot als de Staat minder geborgde financiering verstrekt, zegt UvA-hoogleraar Johan Conijn. Door de grens te verlagen tot woningen met een maandhuur van maximaal euro 550 (tegen nu euro 652) worden meer woningen vrijgespeeld voor middeninkomens.
Bijkomend voordeel: minder staatssteun kan zeker rekenen op sympathie vanuit Brussel.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten