Dubbele maandlasten onvermijdbaar?

Een bedreiging voor de Nieuwbouwmarkt Nu de Loan-to-Value (de maximaal te verkrijgen hypotheek ten opzichte van de waarde van een woning) per 2015 op 103% gesteld is, worden bouwers van nieuwbouwwoningen geconfronteerd met een bijzonder onwenselijk probleem, net nu de woningmarkt haar herstel gevonden lijkt te hebben: doelgroepverkleining. Vooral kopers die een nieuwbouwwoning aankopen onder borgstelling van de Nationale Hypotheekgarantie zijn de dupe. Bij een nieuwbouwwoning wordt een koper – anders dan bij een bestaande woning – geconfronteerd met het feit dat er al maandlasten betaald dienen te worden gedurende de bouw. Door een recente wetswijziging op hypotheekgebied (een starter dient een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek af te sluiten, teneinde rente-aftrek te krijgen) betaalt een koper gedurende de bouw rente en aflossing op de afgesloten hypotheek. Uiteraard is het daarbij zo dat, indien de koper van een nieuwbouwwoning al een huidige woning in eigendom heeft - of huurt - er reeds een maandlast voor deze woning betaald dient te worden. Voor de beurzen van veel particulieren is het betalen van een dubbele woonlast een onmogelijkheid, waardoor in casu het kopen van een nieuwbouwwoning een onmogelijkheid wordt. Uiteraard kan het niet en nooit de bedoeling zijn geweest van het aanpassen van de Loan-to-Value (vanaf 106% dalend naar 100% in 2018) om het kopen van een nieuwbouwwoning voor een grote bevolkingsgroep onmogelijk te maken. Ons voorstel zou dan ook zijn om een standaardbedrag van 3% op te nemen als post maandlasten (c.q. renteverlies) gedurende de bouw en deze post deel uit te laten maken van de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning. Hiermee wordt enerzijds de problematiek van de dubbele maandlasten opgelost, anderzijds wordt de Loan-to-Value aanpassing hiermee niet geschaad, aangezien de post renteverlies gedurende de bouw dan onderdeel uit gaat maken van de waarde van de woning en dus niet meetelt in het percentage (nu nog 103%) dat boven de woning gefinancierd mag worden. Een paar banken – maar zeker niet alle banken - doen dit al zo, bijvoorbeeld Nationale Nederlanden, ING, Aegon en ABN AMRO, maar ieder op een eigen wijze en hieromtrent is ook niets vastgelegd in de Gedragscode. Eenduidigheid op dit gebied is uiteraard bijzonder gewenst. Het grootste probleem ontstaat echter bij de Nationale Hypotheekgarantie. De post renteverlies tijdens de bouw valt voor de Nationale Hypotheekgarantie volledig buiten de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning. Hier moet het renteverlies dus worden gefinancierd uit het percentage boven de 100% Loan-to-Value. Uiteraard moeten ook de kopers van een nieuwbouwwoning waar Nationale Hypotheekgarantie, immers een belangrijk instrument bij een koopoverweging, op rust, gevrijwaard kunnen worden van dubbele maandlasten. Het dubbele maandlasten-probleem is acuut. Doorgaans wordt een post van 3% hiervoor gehanteerd, dus men zou kunnen denken dat in 2015 dit probleem niet speelt, aangezien de Loan-to-Value in 2015 nog altijd 103% is. Hierin dient een ieder zich te realiseren dat deze 3% echter reeds opgesoupeerd wordt door zaken zoals NHG-, notaris- en hypotheekadvieskosten. Marco Bijl | VORM Finance