In de zwarte Audi waarmee makelaar Saskia Trossèl haar klanten bezoekt, ligt een snoeischaar. „Heel belangrijk”, zegt ze. „Die gebruik ik als onze verkoopborden overwoekerd worden. Dat is hartstikke slecht voor onze markt. Ik ga niet snoeien, zeg ik dan. Alleen wat bijknippen.” Vorige week nog heeft ze een bord achter de leilinde bevrijd. „Een huis dat sinds 2007 te koop staat. De vraagprijs is 550.000 euro. Een uniek huis, dat wel.”
Trossèl (43) is sinds 2004 de eigenaar van een makelaarskantoor in Dordrecht. Opvallend veel mensen hebben gebeld voor een bezichtiging, vertelt ze vrijdag, op de dag van de verlaging van de overdrachtsbelasting. „Straks krijg ik vast ook telefoontjes van verkopers. Of die eerdere, hogere vraagprijs nu misschien toch haalbaar is.”
Trossèls grootouders hadden in ‘Dordt’ een hoedenzaak, zelf komt ze uit Zwijndrecht. Ze zet een stemmetje op: „Ben u van de hoedjes, vragen de echte oudjes dan”. Ze werkt met één andere vrouwelijke makelaar en een mannelijke taxateur. „Een halve vrouw, grappen wij. Ik heb altijd een dameskantoor willen hebben. Als een klant niet terugbelt, denken mannen: oh, die is niet geïnteresseerd. Vrouwen blijven contact houden.”
Circa de helft van de huizen in Dordrecht staat langer dan twee jaar op Funda te koop, blijkt uit onderzoek van deze krant. De verkoop in de regio is sinds vorig jaar met 10 procent gedaald, volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). „Werk is een belangrijke reden om te verhuizen in crisistijd”, zegt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie in Tilburg. „Dordrecht is een mooie stad, maar staat niet bekend als het epicentrum van werkgelegenheid.”
De markt in Dordrecht is „matig”, bevestigt Trossèl. „Echt matig. Er zijn veel te veel flats en appartementen uit de jaren vijftig en zestig. En er zijn veel te weinig courante woningen. Jaren dertig huizen met glas-in-lood en schuifdeuren, bijvoorbeeld. Die zijn altijd in trek.”
Tijdens een rit door de stad vertelt Trossèl de verhalen achter haar panden. Een verkocht herenhuis van 4,5 ton aan het sjieke Oranjepark, met achterlangs uitkijk op een Chinese acupunctuurkliniek. Een gerenoveerd flatje dat een jong stel wilde kopen, maar na een arbeidsconflict niet meer kon betalen. Het nieuwbouwhuis met een ongelukkige kamerindeling dat sinds 2008 slechts een handvol kijkers trok.
Toch gaat het best goed met haar bedrijf, zegt Trossèl. Ze schat de jaaromzet op 4 ton, waarvan ze 1 ton overhoudt. Op de pandenlijst staan gemiddeld 100 huizen. Ze moet vier huizen per maand verkopen. „Vorige week verkocht ik vier huizen achter elkaar. Maar er zijn ook maanden dat ik denk dat ik failliet ga.”
Dat laatste is grappig bedoeld, zegt ze snel. „De markt is grillig geworden. Dat is het.”
Om te overleven als makelaar moet je tegenwoordig vooral hard werken, zegt Trossèl. Ze schat dat ze 70 uur per week werkt. „Dag en nacht. Vandaag nog, tijdens de begrafenis van de moeder van goede vrienden. Het was heel mooi, en tegelijkertijd dacht ik heel even: oh ja, die klant moet ik nog bellen.”
Reële prijzen vragen is een andere voorwaarde. „Toen ik in de jaren negentig als makelaar begon, steeg de huizenprijs jaarlijks nog 10 à 15 procent. Nu mogen mensen soms blij zijn als ze de kosten eruit halen. Je kunt wel hoog inzetten, maar dan duurt het ellenlang voordat je je woning verkoopt. Als je mensen duidelijk voorrekent welke vraagprijs reëel is op basis van de vierkante meterprijs, willen ze vaak wel luisteren. Maar er zijn er ook bij die denken, laat maar kletsen.”
De presentatie van huizen op makelaarswebsites is belangrijker geworden. Trossèl werkt met een bedrijf dat professionele foto’s maakt en de verkoper een stylingadvies geeft. De kosten van 175 euro ex btw zijn verwerkt in de makelaarskosten. Een „sportief tarief” is mogelijk: hoe sneller de verkoop, des te hoger de beloning en andersom.
En tenslotte vraagt de woningmarkt soms om iets extra’s. Trossèl organiseerde onlangs met verkopers een ‘open dag’ voor woningen in het centrum. „Ik heb er 25 benaderd, 11 deden er mee en 4 huizen heb ik verkocht. Dat is mooi.”
In stunten gelooft ze niet. Zoals die knalgele raamaffiche: 123.000 Kosten Koper + Vakantie. „Plus vakantie, dat staat toch goedkoop? Dat kun je toch niet serieus nemen. Terwijl dit een hele serieuze markt is.”
Huizen staan gemiddeld al ruim twee jaar te koop
Alle huizen die nu op Funda staan, staan gemiddeld al 760 dagen te koop. Ruim twee jaar dus. Per regio zijn er grote verschillen. Amsterdam bijvoorbeeld heeft een heel eigen dynamiek, met hoge prijzen maar toch een flinke vraag naar woonruimte. De koopduur van woningen is daar 565 dagen. Maar in Dordrecht, toch ook een oud-Hollandse stad maar dan helemaal in het zuiden van de Randstad, staan de nu aangeboden woningen al 955 dagen te koop. Een verkoper moet daar dus ruim een jaar langer wachten voor het huis van de markt kan.
In het Groene Hart zijn veel huizen in prijs gedaald
Wie zijn huis niet verkocht krijgt, kan twee dingen doen: geduldig afwachten, of de prijs verlagen. Van de huidige verkopers heeft 43 procent dat al minimaal één keer gedaan. In een normale economie betekent een lagere prijs: meer kans om te verkopen. Maar geldt dat ook voor de huidige woningmarkt? Kopers en hypotheekverstrekkers zijn nu heel voorzichtig. De vraag is of een lagere prijs die voorzichtigheid wegneemt. Aan de andere kant: als de buurman de prijs verlaagt, is het niet verstandig zelf veel meer voor een soortgelijk huis te vragen. Zo leidt de ene prijsverlaging tot de andere.
Prijsdalingen kunnen behoorlijk fors zijn
De huizen die in prijs gedaald zijn en nu nog te koop staan, zijn gemiddeld 17 procent procent goedkoper. Dat is fors. Een huis dat bijvoorbeeld voor 300.000 euro op de markt kwam, kan dan nu 250.000 euro kosten. Veel van die prijsverlagingen gaan daarom in stapjes – sommige eigenaren hebben al zes verlagingen achter de rug. Gemeenten waar de gemiddelde daling meer bedraagt dan 20 procent of minder dan 15 procent, zijn zeldzaam. Toch staan er nu zo’n 7.100 huizen op Funda die meer dan eenvijfde goedkoper zijn geworden.
Koopprijs 5 procent omlaag
Sinds begin 2009 dalen de prijzen van verkochte woningen. Kort voor de crisis werden huizen gemiddeld voor iets meer dan 250.000 euro verkocht. Let wel: het gaat hier niet om vraagprijzen, maar om de daadwerkelijke verkoopprijs. In 2009 daalde de gemiddelde prijs snel met circa 5 procent tot rond de 240.000 euro nu. En die prijs blijft redelijk stabiel. Maar betekent dit nu dat dé huizenprijzen met 5 procent zijn gedaald? Dat is moeilijk te zeggen. Er zijn sinds 2009 ook veel minder huizen verkocht, wel 60 procent minder per maand. Het is niet ondenkbaar dat juist de luxere huizen onverkocht bleven en er juist meer vraag was naar simpeler woningen van dezelfde grootte. Dit drukt de omzet op de totale woningmarkt, maar zegt niets over de waarde van een individuele woning. Maar ook hier geldt natuurlijk: buren beïnvloeden elkaars prijs.
Slechte laatste weken
Dat het vanaf eind 2008 slecht ging op de woningmarkt, is goed te zien aan het aantal vraagprijsdalingen dat zich van week op week voordoet. Dat mensen hun vraagprijs laten zakken, is geen nieuw gegeven. In 2007 gebeurde dat elke week bij zeven op de duizend woningen die op Funda stonden. Maar daarna ging het hard omhoog, met een twee keer zo hoog aantal in het begin van 2009. Vijftien dalingen per duizend woningen per week klinkt misschien niet spectaculair, maar als het tien weken achtereen gebeurt, is uiteindelijk 15 procent van de huizen goedkoper geworden. De laatste weken ging het weer hard omhoog met de prijsdalingen, tot op het niveau van begin 2009. De belastingmaatregel van het kabinet zou deze trend kunnen keren.
Al te koop sinds 2008
De bank Lehman Brothers viel in september 2008. Daarna begon de huizencrisis. In augustus leek – in Nederland tenminste – alles nog goed te gaan. Deze grafiek gaat over de huizen die in die maand te koop werden gezet. Dat waren er 13.426, en hun eigenaren hoopten er samen 4.117.508.145 euro voor te kunnen krijgen. Wat is er sindsdien met deze huizen gebeurd? In het begin ging het nog hard: in december was al voor 1,3 miljard verkocht, ofwel eenderde van alle huizen. Maar de verkopen namen steeds verder af, en elke maand daalden er vraagprijzen, vooral in het duurdere segment. Inmiddels staat een aanzienlijk deel van die huizen nog altijd te koop – bijna drie jaar later. Hun gezamenlijke waarde: 621 miljoen euro. De vraagprijzen zijn in die periode met 5 procent gedaald. Voor hoeveel geld de huizen verkocht zijn, is onbekend.
