Dronken baby...

Er zitten verstandige mensen in die Eerste Kamer. En gelukkig kunnen die mensen onhandige zaken die uit de Tweede Kamer komen en die de regering uit wil gaan voeren, torpederen. Torpederen is natuurlijk geen correcte politieke uitdrukking. Sinds gisteren weet ik dat de Eerste Kamer de regering dan verzoekt om met een Novelle te komen. Een Novelle. Dat klinkt natuurlijk vele malen aardiger dan torpederen. Er zijn meerdere dingen waar Stef Blok, onze nieuwbakken minister van Wonen, naar moet kijken. Ten eerste de door het kabinet bedachte verhuurderheffing. Deze belasting voor verhuurders is opgenomen in het regeerakkoord, met daarbij de olijke boodschap dat die verhuurders dat dan maar op hun huurders moeten gaan verhalen door middel van huurverhogingen. Maar in veel gevallen kan dat dus helemaal niet en is de verhuurder dus zélf zwaar de pineut. Met name woningcorporaties worden/werden hierdoor ernstig financieel geraakt. Veel corporatie-nieuwbouwplannen werden praktisch per direct in de koelkast gezet, zelfs geplande studentencampussen verdwenen. Foutje, bedankt! Ook de mogelijke koppeling van de maximale huur aan de WOZ-waarde van een woning bleek overigens tot extreme ellende te gaan leiden. Het valt blijkbaar totáál niet uit te rekenen wat deze maatregel teweeg zal brengen. Zo rekent het CPB (Centraal Planbureau) met hogere huurinkomsten door deze maatregel; maar liefst 2,5 miljard extra in het laatje. Het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) komt echter met wat andere cijfers; 600 miljoen mínder in het laatje. Nou, daar zit maar 3 miljard verschil tussen. Valt wel mee toch? En daar worden dan compleet nieuwe wetten op gebaseerd… Wie het nog begrijpt, mag het zeggen. Het is op dit gebied nu dus een bende van jewelste, maar als ik het allemaal goed begrepen heb - en veelal is dat zo - mag Blok dit in 2013 zo doen, maar zal hij vanaf 2014 toch écht met iets anders moeten komen. Hulde aan de Eerste Kamer. Een tweede ding dat speelt zijn de hypotheekregels vanaf 1 januari 2013. Als je starter bent, moet je volgend jaar, om hypotheekrente-aftrek te hebben je hypotheek volledig annuïtair aflossen. Een stukje aflossingsvrije hypotheek - verstandig of niet, dat doet er even niet toe – om je maandlasten te drukken mag niet meer. Tenminste, niet als je renteaftrek wilt. Ook hiervan heeft de Eerste Kamer zich afgevraagd of dit nou allemaal wel zo handig is. Eindelijk! Ik zit me al maanden te verbazen over allemaal quasi-slimmerds die vrolijk uit zitten te blaten dat ze de woningmarkt weer uit het slop gaan trekken door de maandlasten voor starters te verhogen. Nog een keer? Já, als je de maatregelen correct analyseert, dan is dat nou précies het enige effect dat bereikt gaat worden: hogere maandlasten. En hoe je met hogere maandlasten een betere doorstroming op de woningmarkt denkt te gaan bereiken? Schiet mij maar in een… Gelukkig hebben ze daar dus in de Eerste Kamer ook bedenkingen over. En dus moet Blok gaan onderzoeken of die aflossing niet gewoon voor de helft kan. Zoals we het nu ook hebben, dus. En dan zal die helft wel annuïtair worden, maar dat boeit niet. Iemand die lagere maandlasten nodig heeft, kan ze weer krijgen. Keuzevrijheid in je maandlast. Kijk, dát geeft doorstroming. Voorlopig is de wet op volledige aflossing aangenomen en moet Blok gaan kijken of het handiger kan. Het angstige gevoel begint mij te bekruipen dat ze in den Haag geen idee meer hebben waar ze mee bezig zijn. En ook om allerlei onhandige zaken dan maar in te laten gaan en achteraf te gaan onderzoeken en te herstellen…. Het is net of we met zijn z’n allen zeggen: ‘Kijk, die vrachtwagen wordt bestuurd door een dronken baby, dit kan niet waar zijn, we moeten gelijk onderzoeken hoe dit kan!’ Maar, hangende het onderzoek mag de baby gewoon blijven rijden….

Help, de "deskundige" spreekt!

Verhuizen in 2013. Of, beter gezegd, een huis kopen in 2013. Door de nieuwe hypotheek-wetgeving (die overigens nog door de Eerste Kamer moet) zweeft er een immens gehalte aan achterhaalde en/of onjuiste informatie in de media. Afgelopen weekend was het weer zover. Ik zat naar een consumentenprogramma te kijken en ja hoor, daar was hij weer: de ‘deskundige’. Deze deskundige blaatte vrolijk uit dat, indien je als huizenkoper je huidige reeds bestaande aflossingsvrije hypotheek (mét renteaftrek) mee wil nemen naar je nieuwe woning, het koopkontrakt van die nieuwe woning nog in 2012 getekend dient te worden. De hap andijvie bleef in mijn keel steken. De uitspraak van onze ‘deskundige’ miste namelijk ieder waarheidsgehalte. Helaas weet ik uit ervaring dat als een consumentenprogramma een deskundige iets laat zeggen, een consument er uiteraard vanuit gaat dat het de waarheid is. En dat mijn telefoon dan vervolgens roodgloeiend staat met allerlei vragen van panikerende kopers… Hetgeen geschiedde. Om de eerstvolgende deskundige alvast voor te zijn; dit is hoe het wél werkt! Goed. Je hebt een hypotheek. Bij de ABN AMRO. Een stuk bankspaarhypotheek en een stuk aflossingsvrije hypotheek. Je gaat een ander huis kopen. In 2013. Voor je nieuwe huis heb je een extra hypotheek nodig van € 70.000,-. De hypotheek die je nu hebt, die combi bankspaar/aflossingsvrij, mag je gewoon ‘meenemen’ in zijn huidige vorm. Met klem zeg ik ‘in zijn huidige vorm’ en niet ‘bij je huidige bank’. Want je mag dus de hypotheekvorm die je al hebt gewoon bij een andere bank onderbrengen. Als de ING het scherpere aanbod heeft; huppetee, oranje is jij. Leuke reclame trouwens. Maar goed, duidelijk dus hè? Huidige vorm meenemen, hoeft niet verplicht bij dezelfde bank. En gelukkig maar, want anders heeft de bank de mogelijkheid om je een half procentje extra door de strot te persen. Je gaat namelijk tóch niet weg…. Mark en Diederik zijn door schade en schande wijs geworden en zien dit soort ellendige effecten inmiddels van heinde en verre aankomen, dus die steken daar al in een heel vroeg stadium een stokje voor. Maar, het gáát dus om die € 70.000,- extra. Alleen die € 70.000,- éxtra valt namelijk onder de nieuwe spelregels. Om rénteaftrek over die € 70.000,- te krijgen, moet je dit bedrag annuïtair of lineair aflossen. En dan heb je dus een hypotheek in 3 delen uiteen valt: bankspaar/aflossingsvrij/annuïtair. Je kunt echter ook besluiten om die renteaftrek maar te laten varen. Nóg een keer??? Jawel. Kijk € 70.000,- hypotheek geeft de meeste mensen ongeveer € 100,- renteaftrek per maand. Dit kabinet heeft heel duidelijk gesteld dat het geen enkele hypotheekvorm zal verbieden. Maar wil je renteaftrek krijgen, dan moet je dus, zoals eerder beschreven, aflossen. Maar als je aan aflossing het dubbele kwijt bent omdat je over 20 jaar met pensioen gaat en dus een aflossing over 20 jaar moet hebben, zou ik me zomaar kunnen voorstellen dat er situaties ontstaan waarbij mensen - omdat ze dan op lagere maandlasten uitkomen – vrijwillig afzien van een stukje renteaftrek over een extra stuk hypotheek of een gedeelte daarvan. Het moge overigens duidelijk zijn dat dit geen advies is hè? I k schets slechts mogelijkheden. Hoe je nieuwe hypotheek er voor jou het handigste uitrolt, dat bepalen we aan tafel. Dit wordt echt heel specifiek. Probeer dit écht niet thuis een beetje uit te vogelen, hier zit zo verschrikkelijk veel omheen, pensioen, overlijden, andere zekerheden, een denkfout is snel gemaakt. Het vak hypotheekadviseur krijgt door deze extra dimensie wel een enorme toegevoegde waarde. Er zullen voortaan nóg meer berekeningetjes over tafel gaan. Leuk!

Nu niet kopen kost geld

Laat dit voorop staan: een huis koop je als je er aan tóe bent en niet omdat er iets verandert in de wet- en regelgeving. 

Maar, dat gezegd hebbende is het op dit moment, nog in 2012 dus, best slim om - als het tóch al jeukt in je achterhoofd - een jaartje eerder te krabben dan dat je oorspronkelijk van plan was. Want wat speelt er precies? Welnu, iemand die in 2013 een huis koopt, heeft geen volledig vrije keus in hypotheekvormen meer. De starter lijkt het zwaarst ‘geraakt’ te worden. 

In plaats van de fiscaal vriendelijke Bankspaarhypotheek (die je ook nog eens vrolijk mag combi-en met de vaak overigens onterecht bejubelde aflossingsvrije hypotheek) moet een starter die in 2013 een huis koopt, het stellen met een huis- tuin- en keukenhypotheek. Annuïtair aflossen als je hypotheekrenteaftrek wilt. En wat betekent dat dan concreet? Tussenstand: je maandlast wordt hoger. Eindstand: je hypotheek is volledig afgelost en je woont voor het fraaie bedrag van € 0,-. Die - uiteraard bijzonder wenselijke - eindstand kun je, als je in 2012 een huis koopt, ook nog bereiken met de fiscaal ó zo interessante Bankspaarhypotheek. 

Het fiscale voordeel dat je nu nog kunt halen vertaalt zich in je totale maandlasten (over de hele looptijd gezien) vaak terug in een leuke middenklasse auto. Even nuanceren; een starter bespaart een Prius, bij een doorstromer behoort een Audi tot de mogelijkheden. Een doorstromer mag overigens de fiscaliteit van de hypotheek die hij nú heeft gewoon behouden, óók bij verhuizing. 

De doorstromer wordt namelijk slechts over het meerdere (als er een extra stukje hypotheek moet komen omdat het een duurder huis is) geraakt door het huis- tuin- en keukenhypotheek-verhaal. Let op: ik heb het heel specifiek over een húis kopen in 2012. Om voor de oude vertrouwde regels in aanmerking te komen is het voldoende om in 2012 een húis te kopen. 

Dat je er pas in 2013 intrekt en dus ook dat je hypotheek pas in 2013 ingaat, is geen probleem. Je hoeft dus níet, ik herhaal: NIET, nog in 2012 naar de notaris. Dit laatste benadruk ik met klem omdat er een hoop mensen met klotsende oksels mijn praktijk binnen komen stormen omdat ze denken dat ze dit jaar nog bij de notaris moeten zitten. 

Néé. Nu kópen is genoeg, de rest mag volgend jaar. Met Mark en Diederik aan het roer slaat het land met het fiscaal mooiste hypotheekstelsel ter wereld een andere koers in. Nederland leenlekkerland is op zijn retour. 

Terecht. Onze ‘schuldenberg’ dient gereduceerd te worden. En dat kan nog een maar paar maandjes fiscaal vriendelijk. Maak er gebruik van als je kunt. Wie wil er nou géén Prius? Als hondenliefhebber kijk ik graag naar Cesar Millan, the dog whisperer. En dan komt er altijd iets achteraan van: don’t try these techniques at home. 

Met een huis kopen is het net zo; een nieuw thuis is een groot iets, een koerswijziging in je leven. Dat heeft impact. Laat je goed adviseren. 

En zo mogelijk dus in 2012.

Marco Bijl (GeldXpert)

Een huis kopen. Het slimste wat je ‘in deze tijd’ kunt doen?

Bij deze aanhef zullen veel mensen in de lach schieten. En zet zoiets nou ook niet op de alom aanwezige internetfora, want de citroensapdrinkers - die zich daar in grote getale met het scheepje Nederland willen bemoeien - hebben de heerlijkste dag van hun zure leven. 

Maar toch hè…. De huurmarkt zit op slot, ‘scheefwonen’ wordt aangepakt, onze pensioenen staan onder druk, er wordt veel te weinig gebouwd en we gaan weer naar ‘gewone’ hypotheken toe die doen wat ze beloven. Laten we het nou eens punt voor punt bekijken. De huurmarkt zit op slot. Probeer maar eens als jong normaal stel – met een beetje inkomen – een huis te huren. De wachtlijsten zijn enorm. Als je thuis niet geslagen en geschopt wordt, duurt het jaren voordat je een gehuurd dak boven je hoofd hebt. Als je eindelijk in je ‘eigen’ keuken staat, is het derde kind al op komst. En heb nou niet nét wat teveel inkomen, want dan krijg je het label scheefwoner opgeplakt. Lang zal het niet meer duren voordat ook de scheefwoners, naast de criminele relschoppers, op grote schermen in de Rotterdamse binnenstad getoond worden. Het resultaat van het stempel scheefwonen? Dat je met oneigenlijke huurverhogingen het huis uitgejaagd wordt waar je eigenlijk graag wilde blijven wonen. Jammer joh. Als je nu moet huren voor een honderdje of acht in de maand, zit je over een jaar of 10 strak over de duizend heen en heb je als bezitsvorming…..helemaal niks. Is kopen dus wel zo’n slecht idee? Nee dus. 

Nu Mark en Diederik in al hun wijsheid (hu?) hebben besloten dat we qua hypotheekwetgeving terug moeten naar de zeventiger jaren met een Swiebertje - hypotheek, zie ik daar toch ook gelijk de voordelen van. Nog niet eens voor ‘deze tijd’, maar wél voor de tijd die komen gaat. We gaan weer gewoon aflossen. Afgelopen met hypotheekvormen waarbij je nooit iets terugbetaalt en waarbij de bank zich gedurende 60 jaar verkneukeld aan jouw rentebetalingen. Gewoon weer: over 30 jaar heeft u geen schuld meer en is uw huis vrij.

Gezien de druk die er op onze pensioenen komt te rusten, vind ik dat een buitengewoon interessant idee hoor. Dan kan tenminste alles wat je binnenkrijgt op aan hamburgers. Ergo, ik heb liever € 850,- hypotheek en over 30 jaar gratis wonen dan € 850,- huur die na 30 jaar uitgegroeid is tot € 1.300,- waardoor ik op een takje moet gaan zitten kauwen, dolgelukkig als het lente wordt omdat mijn twijgje dan wat sappiger wegkauwt. Een afgelost huis is het beste pensioen. En zo moeilijk is het écht niet om een hypotheek te krijgen hoor. Oké, het is wat moeilijker dan vroeger, maar dat is alleen maar goed. Voor je eigen veiligheid. Als je het inkomen hebt, vind ik best een bank die nog centjes heeft en je graag begroet als nieuwe klant. Bang voor baanverlies of arbeidsongeschiktheid? Dan verzeker je dat toch? En heb je een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie? Dan heb je nog eens een extra scala aan veiligheden om je heen. Ook geen reden tot verlies van al te veel nachtrust dus. En als laatste: de huizenprijzen zullen ook weer gaan stijgen. Punt. Wishful thinking? Welnee, gewoon logisch nadenken. Er wordt te weinig gebouwd. De huurmarkt is moeilijk betreedbaar.

Dus komt er schaarste. Les één in het economiehandboek: schaarste zorgt voor hogere prijzen.

Als de overheidsmaatregelen (die voor de woningmarkt nog echt zo slecht niet zijn) op hun plaats vallen en als de media niets meer kunnen vinden voor hun slechtnieuwsshows (die zij overigens journaal noemen en die ik gelijk stel aan de televisieshow ‘Mijn vieze vette verloofde is een onhandige klusser op een onbewoond eiland en gaat daar met dertien man vreemd, heeft ruzie met zijn buren en wil niet zeggen dat het hem spijt terwijl het echt een dubbeltje op zijn kant is en ik me boos maak over zijn uitstel van executie dus stuur ik de Rijdende Rechter op zijn dak’) komt de woningmarkt weer in beweging en zullen prijzen weer gaan oplopen. Dat is altíjd al zo gegaan, dat gaat in ons omringende landen zo, dat gaat nu zelfs in delen van Amerika weer zo. 

Een huis kopen slim? Yep.

Marco Bijl (GeldXpert)

Paarse Sneeuw, waarom een huis kopen leuk is!

We zouden het bijna vergeten, hoe léuk het is om een huis te kopen. 

Terwijl het toch tientallen jaren zo geweest is dat het kopen van een huis voor het overgrote deel van de Nederlandse bevolking één van de meest begerenswaardige prioriteiten in het leven was. Waarom is het dan nu, anno 2012, plotseling zo anders? Waarom wordt je, als je op een verjaardag roept dat je een huis gaat kopen, door de andere verjaardagsgasten meewarig aangekeken of zelfs voor gek versleten? Waarom hoef je de tv maar aan te zetten en het is wéér ellende op de woningmarkt? Het antwoord is ontstellend simpel: omdat déze generatie nog nooit heeft meegemaakt dat huizenprijzen ook wel eens tijdelijk kunnen dálen.

Dat is voor déze generatie namelijk hetzelfde als dat er plotseling paarse sneeuw uit de lucht valt. Nog nooit gezien. Wat gebeurt er nóu toch? De oudere generatie, die net als ik – helaas – een wat grijzere haardos heeft, kijkt hier wat vreemd tegen aan. Wíj hebben dit namelijk al een keer eerder meegemaakt. Eind zeventiger, begin tachtiger jaren klapte er ook bijna 25% van de gemiddelde huizenprijs af. Waaróm? Omdat de rente toen door allerlei stupiditeiten (waarvoor nu overigens strak gewaakt wordt) plotseling naar de 11% klapte. En dan gebeurt er uiteraard iets héél érg logisch; als niemand het kán kopen, zál niemand het kopen ! En dan bodemt de markt dus. In diezelfde tachtiger jaren werd bij een lagere rente de weg omhoog voor de huizenprijzen later weer snel gevonden. Oók logisch. Maar wat is er dan in 2012 aan de hand? Wel, nu zijn het de banken en verzekeraars geweest die de boel danig vergald hebben. En die moesten dus door de overheid aan banden worden gelegd. En ziedaar, de intrede van de AFM. Allemaal volkomen terecht, want mensen moeten beschermd worden tegen gewetenloze lieden die louter op eigen gewin uit zijn. 

Kijk maar eens naar de docufilm ‘The inside job’. Je maag draait om. Wég met die oeverloze aflossingsvrije hypotheken en afgelopen die praktijken waarbij je een huis van 2 ton kon belasten met een hypotheek van 3 ton. Aan bánden met die leencapaciteit. Vanaf nu aan mogen jullie allemaal minder lenen. Omdat wíj het zeggen. En dan bodemt de huizenmarkt dus. Nét als eind zeventiger jaren. Want het wordt een bereikbaarheidsding. Alléén is het nu nog erger, want het overgrote deel van Nederland was door diezelfde banken en verzekeraars opgezadeld met een plofkip. Een hypotheek die voor een groot gedeelte aflossingsvrij was en voor de rest werd afgedekt door een beleggingsverzekering waarin je compleet werd bestolen. Tja, en als de markt dan bodemt en er blijkt na 10 jaar maar 3.000 Euro van je hypotheek te zijn afgelost, hebben we plotseling een restschuld. ‘Onder water’ heet dat tegenwoordig, we hebben er zelfs een term voor verzonnen. En dus kunnen we niet verhuizen. En dan bodemt de markt dus nog meer.  Vandaar ook dat de ik de zucht naar sensibility, gewoon weer aflossen op je hypotheek zodat al deze flauwekul je bespaart blijft, van harte toejuich. Als je gaat huren – wat je enige alternatief is voor kopen – heb je over 10 jaar géén eigendom en betaal je naar schatting 30% méér aan woonlasten. Nee, dát is slim… Met een markt die nu wel zo langzamerhand wel aan het uitbodemen is en die daarna de opgaande weg weer zal vinden, blijft het kopen van een huis slim. Gewoon aflossen op je hypotheek, geen gekkigheid en dan kun je het gewoon weer laten gaan om waar het allemaal om zou móeten gaan. Wonen. Want wat is er nou mooier dan een nieuwbouwwoning kopen? Iedere investering komt aan jou toe. Ieder hoekje, ieder gaatje krijgt jouw eigen karakter. De keuken, de badkamer. Helemaal jóu. 

Koop je een gebruikte woning, dan heb je dat stukken minder en woon je toch altijd voor een stukje in de smaak van iemand anders. Woon in je éigen droom en niet in die van iemand anders. Een huis kopen is verstandig. Financiële zekerheid voor nu, financiële zekerheid voor later, want een afgelost huis is het beste pensioen. 

En bovenal: een huis kopen is léuk!

Marco Bijl (GeldXpert)

Breng vrije huurmarkt op gang door samenwerking (Deloitte)

Visiedocument laat mogelijkheden zien om huurwoningmarkt vlot te trekken

12 november 2012

De vraag naar huurwoningen in het middensegment zal tot 2020 toenemen met ruim 200.000 woningen. Dit betekent een verdubbeling van het huurwoningenbestand in de vrije sector. Onderzoek toont aan dat bouwgrond, huurders en bouwcapaciteit beschikbaar zijn. Toch komt de productie moeizaam op gang door met name financieringsproblemen. Deloitte laat in het visiedocument “Een kickstart voor de vrije sector huurmarkt” oplossingsrichtingen zien waarmee overheid, corporaties en beleggers kunnen voorzien in de maatschappelijke behoefte naar meer huurwoningen in de categorie tussen ca. € 650 en € 900 per maand.

"Als Nederland vóór 2020 ruim 200.000 nieuwe vrije sector huurwoningen gebouwd wil zien voor huishoudens met middeninkomens, lijkt dat nu nog onmogelijk", meent Frank ten Have partner bij Deloitte Real Estate Advisory. "Deze rijksdoelstelling kan worden bereikt door een gezamenlijke inspanning van gemeenten, provincies en corporaties. Zodra deze markt op gang is gebracht, kunnen ook beleggers beter hun rol pakken. Nu is de markt voor beleggers onvoldoende groot, niet liquide en bovendien willen beleggers de ontwikkelrisico's niet lopen."

Het ontwikkelen van de middeldure huurmarkt past in de prioriteiten van het nieuwe kabinet. "Wij constateren dat beleggers niet zonder meer in dit segment stappen, maar dat er incentives nodig zijn om die markt op gang te helpen", vervolgt Ten Have. Dat is niet alleen een maatschappelijke behoefte maar ook een economisch belang voor de bouwsector, de gemeenten, de corporaties én de woningzoekenden. Hoewel de corporaties zich in het nieuwe kabinetsbeleid moeten gaan concentreren op hun sociale doelgroep, ziet Deloitte op korte termijn toch noodzaak tot een samenwerking tussen gemeenten en corporaties om die markt op gang te helpen. Uit het visiedocument blijkt dat woningcorporaties projecten gereed hebben liggen maar dat financiering ontbreekt.

Het voorstel is te onderzoeken of gemeenten en provincies financiering kunnen verstrekken via garanties of achtergestelde leningen (wel op marktconforme voorwaarden in verband met staatssteun). In samenwerkingsverbanden met corporaties kunnen projecten op deze manier van de grond komen en kunnen er doorstroommogelijkheden ontstaan voor scheefwoners. Bij doorstroming komt weer een woning in het sociale bestand vrij voor de doelgroep zonder subsidiëring van de grondprijs en de onrendabele top. Zodra complexen ontwikkeld en verhuurd zijn, kunnen ze - eventueel op termijn - worden doorgestoten naar institutionele en particuliere beleggers. Hiervoor, maar ook voor het doorverkopen van bestaande complexen, zal het Rijk de regelgeving moeten versoepelen. Op deze wijze kan een ruimere, liquide markt voor beleggers ontstaan. Ook kunnen corporaties zich dan op termijn weer concentreren op hun kerntaak en kunnen gemeenten op deze wijze hun aansturende rol gaan spelen zoals het kabinet wil. "Het zou goed zijn om op korte termijn deze mogelijkheden te benutten, geflankeerd door fiscale maatregelen om particuliere beleggers meer in dit segment te laten investeren en zo deze markt meer volwassen te maken. Als we niets doen, ontstaat in 2013 een dieptepunt in de bouwproductie. De overheid is de enige partij die de financiering kan verstrekken in ruil voor productie", meent Ten Have.