maandag 29 augustus 2011

Woningfonds Vesteda geeft luxe sector op

Vesteda, een fonds dat voor circa € 4,8 mrd belegt in huurwoningen in Nederland uit de vrije sector, gaat stevig op de schop. Er komen meer woningen uit het middensegment in portefeuille, terwijl de positie in het luxe segment wordt teruggeschroefd. De ontwikkeltak wordt afgebouwd tot nul.

Vandaag in het FD (29 augustus 2011) http://www.fd.nl/

Het vastgoedbeheer, waar 200 mensen werken, wordt op afstand geplaatst en kleiner van omvang. Daarnaast wordt het voor aandeelhouders makkelijker om uit te stappen, omdat Vesteda de stukken zal overnemen als er geen andere gegadigde is. Voor het eerst gaat het fonds open voor buitenlandse investeerders.

De ingrijpende stappen worden gezet na overleg met bestaande aandeelhouders, vooral Nederlandse pensioenfondsen, en wegens ontwikkelingen op de woningmarkt. Arjan Schakenbos (54), sinds februari dit jaar de baas bij Vesteda, moet de transformatie in de komende vier jaar uitvoeren.

'Wij zullen wat kleiner worden', zegt de Brabander die overkwam van Woonstad Rotterdam. 'We zullen acquisities doen in de segmenten die we kansrijk achten. Omdat we tegelijkertijd onze ontwikkeltak afbouwen en woningen uitponden, krimpt onze portefeuille waarschijnlijk per saldo naar € 4,2 mrd in 2015.'

Vesteda wil meer goedkopere huurwoningen. Vanwaar deze stijlbreuk?

'In het topsegment van de huurmarkt, boven de € 1200 per maand, zit geen groei. In Amsterdam en omgeving misschien nog wel, maar over het algemeen neemt de vraag af. In het middensegment daarentegen, tussen € 650 en € 1000, is steeds meer vraag. Dat komt door de vergrijzing en door nieuwe Europese regelgeving. Die regelgeving bepaalt dat mensen met een inkomen boven de euro 33.000 niet langer in aanmerking mogen komen voor sociale woningbouw. Deze mensen moeten dus gaan zoeken in het vrije segment. Daar kunnen ze nu niet vinden wat ze zoeken. Wij zien daar kansen.'

Die woningen zijn er nu niet en u ontwikkelt ze straks ook niet meer zelf. Hoe wilt u dan in die vraag gaan voorzien?

'Wij gaan meer "turnkey" kopen. Dat wil zeggen dat we niet meer voor eigen risico ontwikkelen, maar dat overlaten aan aannemers en andere marktpartijen en corporaties, waar we nauw mee willen samenwerken. Maar laat het duidelijk zijn: de mismatch op de woningmarkt is een maatschappelijk probleem. De oplossing moet van meerdere partijen komen. Iedereen moet water bij de wijn doen. Gemeenten moeten lagere grondprijzen vragen, er moet efficiënter gebouwd gaan worden. En beleggers moeten met minder rendement genoegen nemen in vergelijking met het afgelopen decennium.'

U zet de beheerdivisie op afstand. Waarom?

'Vesteda heeft altijd meer dan gemiddeld uitgegeven aan beheer, wat ook te verklaren was vanuit onze positie in het duurdere huursegment. Daar wordt nu eenmaal meer service gevraagd. Nu de portefeuille gaat veranderen willen we lagere tarieven die meer overeenstemmen met wat in de markt gangbaar is. Daarom richten wij voor het beheer nu een aparte organisatie in. Wij denken zo een aantal basispunten aan beleggingsrendement te winnen. Wij sluiten niet uit dat wij het beheer op termijn ook deels afstoten, maar zo ver gaan wij nu nog niet.'

Waarom stopt u met projectontwikkeling?

'Wij willen ons concentreren op beleggen, wat overigens nu al 85% van onze inkomsten uitmaakt. We bouwen de ontwikkelportefeuille, euro 400 mln groot, gecontroleerd af. Met euro 100 mln per jaar, dus over vier jaar is de pijplijn leeg.'

U werkt ook aan een nieuwe structuur voor het fonds.

'De huidige opzet is tien jaar terug overeengekomen en is toe aan revisie. Toen we bespraken hoe we verder gaan, is door de aandeelhouders de wens geuit om in- en uitstappen makkelijker te maken. Daarbij is ook bepaald dat we zelf aandelen inkopen als beleggers willen uitstappen en er geen andere gegadigden zijn. De nieuwe opzet is uitgewerkt in een juridische en fiscale structuur waarmee de aandeelhouders akkoord zijn. Binnenkort leggen we de structuur aan de Belastingdienst voor.'

Bestaat het risico dat Vesteda straks vastgoed moet verkopen als beleggers willen uitstappen en u niet voldoende geld in kas heeft om hun stukken over te nemen?

'Dat risico is beperkt. Stel een aandeelhouder wil eruit en er is geen nieuwe gegadigde, dan kopen wij de stukken in. Maar dat is gemaximeerd op enkele tientallen miljoenen euro's en daarvoor houden we liquiditeit aan. Om het risico verder te beperken willen we een bredere basis van aandeelhouders en daarom gaan we voor het eerst ook op zoek naar buitenlandse investeerders. We voeren onze investor relations wat op en maken daarbij gebruik van het netwerk van onze huidige aandeelhouders.'

Is een beursgang een optie?

'Nee. De volatiliteit van de beurs past niet bij het inflatievaste karakter van de belegging die wij willen bieden.'

donderdag 25 augustus 2011

Neptrends in vastgoed- en gebiedsontwikkeling, door Friso de Zeeuw

door Friso de Zeeuw* (in het septembernummer van Building Business)

De crisis raakt de vastgoedsector in Nederland midscheeps; het bloed spat er af. De crisis heeft ook een louterende werking: meer zeggenschap voor eindgebruikers, het komt weer aan op vakmanschap en gebakken- luchtplannen verdwijnen in de prullenbak. Het valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Althans: in het publieke vakdebat; in de praktijk gebeurt niet zo veel. Natuurlijk is er heel wat aan de hand; de veranderingen grijpen diep in. Het voor gebiedsontwikkeling relevante investeringsniveau is met grofweg 3o procent teruggevallen in vergelijking met de periode voor de crisis. Dat raakt niet alleen zaken als planvorming, programma's, samenwerkingsvormen en financiering, maar ook de cultuur en mentaliteit van de spelers.

Wat ons te doen staat, hebben wij, van de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, samen met onze partners, op een rij gezet in de publicatie Gebiedsontwikkeling een andere realiteit: wat nu te doen? (te downloaden via via www.gebiedsontwikeling.nu ). De publicatie krijgt veel aandacht en waardering. Maar er klinkt ook kritiek. Kernpunt van de kritiek is dat de aanbevelingen niet ver genoeg gaan en fundamenteler zouden moeten. Ik deel deze kritiek niet. Sterker nog: ik meen dat men romantische vergezichten schildert die volstrekt irreëel zijn en die afleiden van wat ons te doen staat. In dit artikel schets ik verschillende wat ik gemakshalve neptrends in gebiedsontwikkeling noem. Ik zet ze met opzet polariserend neer; dat is ongebruikelijk in ons wereldje, maar bevordert hopelijk het debat.

EEN
Bij de kreet 'nieuwe verdienmodellen' moeten wij extra opletten. Een voorbeeld uit het cahier Nieuwe verdienmogelijkheden van NederLandBovenWater: 'de zorgsector wordt een vooraanstaande nieuwe speler in gebiedsontwikkeling. De sector gaat investeren in groene gebieden, want dat bevordert de gezondheid van de mensen waardoor de kosten van medische zorg dalen.'
Dat gaat de zorgwereld natuurlijk helemaal niet doen; zij blijft bij haar core-business. En dat is ze geraden ook; ze werken met de verzekeringspremies van ons allen. Het is in wezen een oproep tot branchevervaging. Wie risicodragend het domein van de vastgoed- en gebiedsontwikkeling betreedt zonder de noodzakelijke kennis, kunde en ervaring, begint een avontuurlijke tocht door het oerwoud. Zorginstelling Philadelphia ging het avontuur aan en overleefde het niet. Een ander voorbeeld zijn corporaties die zich terugtrekken uit branchevreemde activiteiten. Het icoon hiervan is geen vastgoed,
maar een drijvend object: ss Rotterdam. Natuurlijk komt 'er ruimte voor andere zorgconcepten en nieuwe allianties. Maar zeggenschap en risico's moet je steeds relateren aan kennis, kunde en een passend bedrijfsmodel.

TWEE
De rol van projectontwikkelaar is uitgespeeld; hij kan nog wel als adviseur optreden.
Aldus het Watertorenberaad, waar de private en publieke sector met elkaar brainstormt. Vraagje: wie investeert dan en wie neemt risico? De stelling is daarom onjuist: bouwgerelateerde ontwikkelaars, een enkele bankgerelateerde ontwikkelaar en met privaat kapitaal gefinancierde onafhankelijke bedrijven blijven.
De ontwikkelbranche staat onmiskenbaar voor een forse opgave: vergroting van de professionaliteit (inhoudelijk en qua procescompetenties), meer transparantie, integriteit. De personele capaciteit is met gemiddeld 40 procent teruggebracht.
Maar wie het einde van een hele bedrijfstak aankondigt, kent de bedrijfstak onvoldoende in relatie tot de opgaven die voor ons liggen. Hij kijkt evenmin naar de praktijk in de ons omringende landen,

Duitsland, Frankrijk en Engeland. Of hij heeft gewoon een hekel aan de projectontwikkelaars.

DRIE
Organisch groeien is het ontwikkelingsmodel van de toekomst.

Goed recept voor krimpgebieden. Maar niet voor de economisch sterke regio's waar ons land het van moet hebben. Neem Amsterdam als voorbeeld. Het gemeente¬bestuur heeft zichzelf tot taak gesteld in de komende twintig jaar zeventigduizend woningen in de stad te bouwen (exclusief vervanging van gesloopte woningen). Die gigantische taak is niet met 'organisch groeien' te realiseren, zoals wethouder van Maarten van Poelgeest nu propageert. Bij een organische groeimodel hoort eerder een bouwproductie van twintigduizend woningen.
Het is een misverstand dat je met een groter productievolume en met optimalisering van kosten en organisatie geen gedifferentieerde producten kunt maken. En dat hebben ontwikkelaars en bouwers onvoldoende duidelijk weten te maken. Voor binnenstedelijke plannen heb je kritische massa nodig, anders kom je helemaal niet uit de kosten.

Wel moeten we onze planningsattitude veranderen. Grote lijnen voor de langere termijn (publiek kader) met invullingen met de korte klap, kort op de markt.
Even verderop in onze verkenningstocht naar neptrends komen we de grote mode van het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) tegen. Zeker interessant voor bepaalde doelgroepen, maar ook een prima basis voor echtscheiding. Het blijft een niche, maar wel een niche die in omvang en differentiatie zal groeien.

VIER
De planvorming gaat voortaan geheel van onderop.
Een nieuw type gebiedsontwikkeling komt op, zonder programma, masterplan of businesscase aan de voorkant. De planvorming begint van onderop, voortkomend uit fysieke, economische en sociale initiatieven van eigenaren en gebruikers die al in het gebied zitten. De opgave van coalition-led development is om in deze initiatieven inhoudelijke en procesmatige samenhang te brengen die meerwaarde oplevert. Tot zover prima; ik markeer dit ontwikkelingsmodel dan ook met overtuiging. Maar de monomanen proclameren dit tot het enige model van de toekomst. Men denkt niet in termen van repertoireverbreding, maar in termen van een romantische revolutie, verzet en radicaal anders.


VIJF
We moeten eigenlijk alleen nog maar binnenstedelijk ontwikkelen.
Voorbeeld van de golf belijdenissen die het binnenstedelijk bouwen omarmt, is de recente publicatie Nu de Stad!. Een goedbedoelde, maar ook gemakzuchtige ode aan binnenstedelijk bouwen, samengesteld op initiatief van de Stichting Natuur en Milieu, met ondersteuning van verschillende marktpartijen. Knelpunten worden weggepraat. Bijvoorbeeld: in verschillende steden zijn de productiekosten van appartementen hoger dan de afzetprijzen, zelfs met een lage grondprijs eronder. Nu de stad! vermeldt dit niet eens.

Veel nuttige aanknopingspunten biedt daarentegen het rapport Succesvol binnenstedelijk bouwen van het Economisch Instituut voor Bouw (EIB). Dat verzakelijkt de discussie en komt met concrete handreikingen om de haalbaarheid van binnenstedelijke projecten te vergroten.
We moeten kijken naar dynamiek in de stedelijke agglomeraties (dus niet alleen in het hoogstedelijk gebied). Daar moeten we bestaande infrastructuur en openbare verbindingen beter benutten. Wonen, werken en voorzieningen koppelen aan bereikbaarheid in plaats van per se verdichten binnen de bestaande stad.


ZES
Kantorenleegstand is urgent en vergt directe actie.
In het fysieke domein wordt de kantoren. leegstand pas een echt maatschappelijk probleem als het de leefbaarheid van de openbare ruimte aantast of het herontwikkeling van rnixed-use gebieden gijzelt.
Er ligt inmiddels een ambitieus landelijk Plan van Aanpak Kantorenleegstand waar¬in het huiswerk voor selectieve planning van nieuwe duurzame kantoren en sanering van de bestaande voorraad adequaat aan de meest betrokken partijen wordt toebedeeld. Vooral beleggers en makelaars blijven roepen om dirigistisch ingrijpen van de rijksoverheid. Dat is een ouderwetse Pavlovreactie. En zinloos, want het gebeurt niet. Waardedalingen hebben kennelijk veel tijd nodig, maar ze komen onherroepelijk en zullen pijnlijk zijn. Dan komen de vierkantemeterprijzen op niveaus die herontwikkeling of sanering aantrekkelijk maken.


ZEVEN
Pensioenfondsen en institutionele beleggers gaan een grote rol spelen in gebiedsontwikkeling.
Al jaren wordt geroepen dat pensioenfondsen bij de (financiering van) gebiedsontwikkelingen een rol (moeten) gaan spelen. Soms met de naïeve argumentatie dat 'pensioenfondsen die in nu China investeren dat voortaan in mijn wijk doen.' Het dregt het klassieke debat op van de vermeende sociale taakstelling van pensioenfondsen. Dat dispuut is al lang en definitief beslecht.
Toch is deze trend als zodanig niet helemaal nep. Pensioenfondsen staan kandidaat om pakketten woningen (met een huur boven 650 euro per maand) van corporaties over te nemen. Met de verkoop krijgen corporaties ruimte om hun investeringen op peil te houden. Een deel daarvan richt zich op gebiedsontwikkeling.
Pensioenfondsen en institutionele beleggers zoeken vooral naar soliditeit in hun vastgoedbeleggingen. Het volume neemt misschien iets toe, maar het blijft vrijen met drie condooms. Participatie in het risicovollere (her)ontwikkelen zal beperkt blijven.


Conclusie

Ik schreef het al: het valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Wellicht dat in ons land de ontnuchtering groter is dan elders. Wij komen uit Utopia waar het niet op kon. Wij verkeren in overgangsjaren met veel onzekerheid, onvervulde ambities, gestrande projecten en teleurstellingen. Ook van publieke partijen in hun private contractpartner en omgekeerd. Deze onzekerheid doet de spelers in de publieke en private wereld smachten naar houvast. Ze zijn daardoor ontvankelijk voor allerlei nieuwe gedachten, rijp en groen, zeker als daar het etiket 'innovatief' op prijkt. Kortom: gouden tijden voor voodoo- priesters

Het valt op dat marktpartijen gemakkelijk mee gaan in het nieuwe, zweverige jargon en nauwelijks tegenwicht bieden.

Als we het over gebiedsontwikkeling hebben, gaat ons een land een beetje meer op de
buren lijken. Bijvoorbeeld op Duitsland waar de vastgoedmarkt nooit zo geëxalteerd is geweest.
Daar:
  1. zijn verschillen tussen groei- en krimp¬gebieden al langer zichtbaar;
  2. zitten private partijen al langer strak op de markt en doen meer aan marktbewerking en marketing;
  3. heeft men een ruimere ervaring met herstructurering van uitgediende bedrijfsterreinen;
  4. is men verder met integratie van duurzaamheid, water en milieunormen in gebiedsontwikkeling.


Het helpt als we wat meer naar vergelijkbare Europese landen kijken in dit domein. Maar we kijken te veel naar het exotische. Ook in mijn woonbuurt is dit jaar een kleine kolonie halsbandparkieten verschenen. Exotische, van oorsprong tropische vogels, fel van kleur, leuk om te zien. En ze maken een hoop herrie. Halsbandparkieten, daar heeft onze sector last van.


*Prof mr. Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft

zondag 21 augustus 2011

Niets waard zonder het Hollandse land, door Adriaan Geuze in de VK van zaterdag j.l.

door: - JOSÉ ROZENBROEK −

Landschapsarchitect Adriaan Geuze is bezorgd. In paniek zelfs. De grenzen tussen stad en 'ommeland' verdwijnen in rap tempo in Zuid-Holland.

'Heb je je kaplaarzen aan?' Persoonlijk assistent Nicolette belt om te zeggen dat Adriaan Geuze (50) iets later dan afgesproken aan het station zal staan. Rotterdam CS: daar laat de landschapsarchitect, tenger en jongensachtig ondanks zijn donkere pak en witte overhemd, de reis van vandaag beginnen. Want Geuze wil alleen zijn verhaal vertellen als hij de journalist een dag mee op stap mag nemen. Het verhaal van het oer-Nederlandse polderland met zijn wolkenluchten dat hem in de genen zit en dat in zo'n rap tempo verandert.

Vooral het zuidelijke deel van de Randstad, van pakweg Leiden tot Dordrecht, is hem een doorn in het oog. Dat is hard op weg een soort Los Angeles te worden, waarbij de grenzen tussen de stad en het 'ommeland' zoals Geuze dat liefkozend noemt, verdwenen zijn. Waar de stedelijke bebouwing niet meer ophoudt en waar woonwijken bedrijventerreinen worden en woonboulevards naadloos overgaan in snelwegen.

'Waar je nooit meer in een kwartier de stad uit kan fietsen om een koe te zien, een weiland of een sloot. Ik ben bezorgd. In paniek zelfs. Steeds meer mensen wonen in een omgeving waar het landschap niet meer bereikbaar is. Niet overal gelukkig; als je in Amsterdam woont, kun je nog steeds langs de Amstel fietsen. En in Den Bosch bijvoorbeeld kussen de stad en het Dommeldal elkaar. Maar bij Den Haag of Rotterdam is het landschap radicaal verdwenen.'

In dat verstedelijkte gebied begint vandaag zijn verhaal. Vandaar zal de tocht naar Zeeland gaan. Het Mauritshuis staat op het program. Schiphol. Eigenlijk ook nog Purmerend en de Flevopolder, maar zover zullen we niet komen. Achter in de Volkswagen Sharan staan een paar kaplaarzen. 'Die heb ik altijd bij me.'

West 8 heet het bureau voor Urban design and landscape architecture waarvan Geuze in 1987 een van de oprichters was. Inmiddels telt het 50 werknemers in Rotterdam en 11 in New York. In de loop der jaren werden talloze parken en tuinen, woonwijken en buitenruimtes ontworpen: van een 10 kilometer lang groen waterfront langs de rivier dwars door Madrid, tot een nieuw landschap rond Schiphol. Van een stedenbouwkundig plan voor het Borneo-eiland in Amsterdam, tot een intieme bamboetuin in China.

Een van hun laatste projecten is een park in Miami, met onder de palmen een buitentheater met videoprojecties op de gevel van het gebouw dat Frank Gehry ontwierp voor de New World Symphony. Het ontwerp won een prestigieuze architectuurprijs in de VS. 'We kregen twéé recensies in The New York Times', zegt Geuze trots. 'Dat betekent voor een bureau als het onze een doorbraak in Amerika.'

Grijnzend vertelt hij hoe zijn bureau in 2007 de prijsvraag won voor de recreatieve invulling van Governors Island, pal onder Manhattan en naast Liberty Island.' Voor de presentatie aan het publiek ben ik met een zelfontworpen houten fiets met picknickmand van achter in de zaal, bám bám, alle trappen afgestuiterd. Ik fietste zo het podium op. Tien minuten had ik om mijn verhaal te vertellen: hoe je daar met de veerboot aan zou komen en dat de fietsen dan op je staan te wachten. In Amerika heb ik geleerd dat je je sterke punt schaamteloos moet onderstrepen.' West 8 won de wedstrijd en dat verbaast Geuze niet. 'Die fiets; die deed het 'm.'

Terug naar het begin, naar Rotterdam. Naar het Zuidplein, om precies te zijn, waar Geuze de rotonde neemt. 'Kijk om je heen', zegt hij en hij zwaait naar het gigantische verkeersplein en de grote naoorlogse gebouwen eromheen. 'Wat zie je? Kun je benoemen wat je om je heen ziet? Nee? Waar woon jij? Haarlem? Dat is een stad met een duidelijk dna: de Bavokerk, de Grote Markt, Teylers museum, het Spaarne. Het Zuidplein is daarentegen een plein zonder eigenschappen. Ik ben Rotterdammer, en voor Rotterdammers is dit hun leefomgeving. Die valt niet mee. Hier moeten we wonen en werken, hier moeten we onze kinderen naar school brengen.'

Mensen vragen hem vaak, op verjaardagen en feestjes, of hij daar niks aan kan doen, aan het feit dat Nederland zo lelijk wordt. Geuze: 'Ik wil daar niet mijn schouders over ophalen, of cynisch over doen. Ik wil stilstaan bij die vraag, en erover nadenken. En dan kom je al snel uit bij de relatie tussen stad en platteland.'

Geuze stuurt zijn auto de snelweg op, door de aaneenschakeling van gemeenten die samen Rijnmond vormen. Hij hervat zijn college dat ruim acht uur zal duren. 'Kijk eens in Libelle. Daarin zie je plaatjes met een duidelijk wereldbeeld. Van in je witte linnen broek met de fiets naar buiten. Picknickmand, hond en kind mee. Het Nederlandse landschap, zoals de 17de en 19de-eeuwse meesters dat schilderden en zoals dat in de Verkade-albums is getekend: dat landschap zit in onze genen. Nederlandse films spelen zich af op een Amsterdamse gracht of op een ongerepte dijk zoals je ze nauwelijks meer vindt. Dat kun je zien als een cliché, maar het is ons landschap, en we bezingen en verfilmen en schilderen het.'

Dat landschap van wolkenluchten en polders en molens, dat zit in ons dna, zoals de Alpen in het dna van de Zwitsers zitten. Als we dat dna verliezen, zegt Geuze, 'wordt het leven lastiger'. Geuze is er ten diepste van overtuigd dat wanneer je opgroeit in een suburbane omgeving, zonder landschap, zonder ankers, je vatbaarder bent voor stress.

Op een woonerf in Spijkenisse houdt hij stil. Doorzonwoningen met gele en rode sponningen, een speeltuintje in het plantsoen. Hij zwijgt. Dan, terwijl hij de motor start: 'Ik word hier zenuwachtig. Dit is zo'n suburbane omgeving zonder eigenschappen, met een kunstmatige onschuld. Want pas op: deze stad kun je niet uitfietsen. Je stuit op een olieraffinaderij, of op de snelweg. Je komt hier niet meer weg, tenzij je de auto neemt en gaat rijden.'

En dat doen we. Geuze vergist zich een paar keer in de wirwar van snelwegen, maar dan hebben we de goede te pakken, richting Zeeland. Hij zegt: 'Ik ben een Hollander; het landschap is van mij, dat heeft mijn vader me geleerd. Ik ben de helft van het jaar in het buitenland, maar ik zou nooit ergens anders kunnen wonen.'

Geuze groeide op in Dordrecht. Zijn vader werkte in de dieselindustrie en was een 'anarchistische natuurvorser'. 'Met hem ging ik de natuur in, op plekken lopen waar geen pad is. Kamperen in het wild. Polsstokspringen in de modder. Ik kan nog steeds wakker worden en denken: ik moet nú een polsstok regelen.' Zijn moeder stierf op zijn 7de. 'Al heel jong had ik een sterk zelfbewustzijn.' Als jongetje was hij vaak bij zijn opa die als kameraar, 'baas van de dijk', de Lekdijk beheerde en een statig dijkhuis bewoonde. 'Klooien met bootjes, struinen door de Biesbosch. Toen ik een jaar of 14 was wist ik wat ik wilde worden: landschapsarchitect.'

De stad heeft plaatsgemaakt voor de polders van Voorne. Oud land, zegt Geuze, dat eeuwen geleden is gewonnen op de zee. Links een opklarende wolkenhemel, rechts dreigt donker een onweersbui, een rij populieren buigt voor de wind. Bij de Haringvlietsluizen klaart zijn gezicht op als de lucht die openbreekt: 'Dit is het land van mijn jeugd. Ik ben opgegroeid met de Deltawerken.' Hij wijst op de haven van Stellendam: 'Een geschenk van die Deltawerken.'

Nederlanders, zegt Geuze, zijn in hun strijd tegen het water altijd pragmatisch geweest. Het gevaar van de zee moest bestreden worden, het land gewonnen; zo simpel was dat. In de 17de eeuw, toen ze het leegpompen van de zee pas echt goed onder de knie hadden gekregen, begon de euforie. 'We konden de zee aan! Op kruispunten van waterwegen waren trotse waterstadjes ontstaan; iedereen woonde in het landschap. Elk kind kon varen en schaatsen. Schilders en dichters gingen die oerversie van het landschap vastleggen. Het zijn de Hollanders die het begrip 'landschap' hebben uitgevonden; het Engelse woord 'landscape' is daaraan ontleend.' Geuzes grote verdriet is dat die liefde voor dat landschap al decennia niet meer terug te vinden is in de Nederlandse ruimtelijke ordening. 'In steden als Londen en München mag alleen gebouwd worden binnen de stadsgrenzen. Daar waakt men, anders dan hier, voor het volbouwen van het platteland.'

Aan de horizon doemt de geknotte toren van Goedereede op. 'Marsmans geknotte torens: je kunt ze cliché noemen, maar het zijn ware clichés. Het Hollandse landschap was een muze. Avercamp schilderde het volk op de schaats. Waarom gingen we schaatsen? Gewoon, puur voor het plezier! Amsterdammers zeilden op zondag over het IJ, half voor de wind, naar Velzen, naar landgoed Beecke-stijn, en weer terug. Waarom? Zomaar, voor de lol. We waren welvarend en dat mocht worden gezien.' Hij vertelt over zijn zoon, Joeri van 9, die hier in de buurt op zeilkamp is: 'Wat hij er later mee doet, moet hij zelf weten, maar mijn kinderen moeten leren zeilen en schaatsen.'

De Brouwersdam. Nederlandse ingenieurskunst, zegt de ingenieur trots. 'Asfalt over zand en stortstenen over stroomgeulen.' Hij wijst hoe over de dijk het zand is aangeslibd en er duin is ontstaan. 'Een cadeau van de natuur, een nieuwe delta ontwikkelt zich.' Het liefst, zegt hij, was hij ingenieur geweest tijdens de wederopbouwjaren, met zijn ongeëvenaarde dadendrang. De generatie die Schiphol bouwde, de havens van Rotterdam, snelwegen, 'die de zee strafte voor de ramp'. Hij geeft toe: hij is een aartskankeraar, maar ook een ontzettende romanticus. 'Ik ben niets waard zonder dit landschap. Ik bén het Nederlandse landschap, zou Mulisch zeggen. Dat gul is, en genereus en troost. Dit kan niemand van je stelen. Als ik over de Moerdijk rij, richting huis, en ik zie die horizon, dan ben ik gelukkig.'

In Brouwershaven scheuren kitesurfers bij windkracht 7 over de golven. We eten een boterham met kaas en Geuze tekent op een stuk papier zijn droom: een langgerekt smal eiland, een groot Terschelling, 30 kilometer voor de kust, van Den Helder tot Zeeland. Het is Geuzes oplossing voor het vraagstuk van de stijgende waterspiegel. En het is zijn antwoord op de overbevolking van de huidige Nederlandse metropool, die zich uitstrekt van Den Helder tot Meppel en van Rotterdam tot Eindhoven. 'Geef de mensen nieuw land, zoals we altijd hebben gedaan.' Opgespoten land, waar in de loop van de jaren de wind en het water duinen zullen vormen en schorren en slikken. Waar als je aankomt met de veerboot de fietsen klaarstaan. Waar mensen voor niet te veel geld een stukje land kunnen kopen om een huisje op neer te zetten. Geuze gunt alle families hun eigen gezellige duinhuisje. Begrijp hem goed; hij heeft het leukste werk van de wereld, 'maar als Nederlands landschapsarchitect droom ik van land maken. Punt.'

In Nederland wordt geen land meer gemaakt, behalve op één plaats: de nieuwe Maasvlakte. Geuze parkeert de auto bij een loods en rent snel en behendig een zandheuvel op. Daarachter strekt zich de reusachtige zandvlakte uit. Hij spreidt zijn armen: 'Yes! Toch nog land gewonnen!' Dan rent hij weer het duin af, terug naar de auto. We zijn hier op verboden terrein. Een stevige beveiliger staat ons al op te wachten. Geuze put zich uit in verontschuldigingen, houdt een heel verhaal. En kan zo nog net voorkomen dat we worden gearresteerd.

De file op weg naar Den Haag verhindert dat we op tijd het Mauritshuis bereiken. Daar had hij Gezicht op Delft van Johannes Vermeer willen laten zien. Gezicht op Haarlem van Jacob van Ruisdael. De stier van Potter, waar tussen de poten van de jonge stier de Hollandse horizon is geschilderd. Iconische schilderijen die de mens in zijn landschap laten zien.

Dan maar meteen door naar Schiphol, zo'n wederopbouwwonder. Op de A4 flitsen fastfoodrestaurants, woonboulevards, lichtmasten, geluidswallen voorbij. 'Gezicht op Leiden', spot hij. 'Hier verdwijnt het landschap in een tempo, je wil het niet weten. Zo'n geluidswal, grúwelijk. Geef mij maar een dijk met fluitenkruid.'

De stemmingen van Adriaan Geuze zijn zo veranderlijk als vandaag de wolkenluchten, die elk half uur van gedaante veranderen. Bij Schiphol breekt de zon door en stopt hij op een weg achter een aantal loodsen. Een trotse grijns verschijnt op zijn gezicht. 'Wat zie je? Berken. Duizenden berken. Ons bureau werkt al vijftien jaar aan de landscaping van Schiphol, we maken hier een modern landschap. In die periode hebben we bijna een miljoen berken geplant!' Hij kijkt naar de wuivende, buigende bomen. 'De ruis is weggedrukt. Geen schaamgroen, geen camouflage, maar een zachtgroene voile om alle bedrijvigheid.'

De landschapsarchitect straalt.