'Tot je 66ste in de bouw, dat red je niet'

De Volkskrant TJERK GUALTHÉRIE VAN WEEZEL − 08/09/11

 

AMSTERDAM - Soort zoekt soort tijdens de schaft. In een keet naast de bouwput bij het Utrechtse Centraal Station nemen de Poolse uitzendkrachten gezamenlijk een tafel in beslag. Een paar meter verderop zitten de Utrechtse betonvlechters die in dienst zijn bij een van de onderaannemers. Iets later nemen de kraanmachinisten gezamenlijk hun plaats in. Iedere groep zijn eigen tongval en zijn eigen geluidsniveau. Maar als het over het pensioenakkoord gaat, zijn de mannen in de keet eensgezind: doorwerken tot je 66ste is in de bouw is onmogelijk. 'Laat ze hier zelf eens een maand komen werken.'

Vrijdag draait het om de stem van de bouwvakkers. Dan komt de bondsraad, het parlement van FNV Bouw, bijeen om voor of tegen het pensioenakkoord te stemmen. De bouwbond heeft een cruciale positie binnen de FNV. De twee grootste bonden, Bondgenoten en Abvakabo, zijn al tegen. Als bouw ook nog eens 'nee' zegt, is de deal die FNV-voorvrouw Agnes Jongerius sloot met werkgevers en minister Kamp van tafel.

'Wij zitten net aan de verkeerde kant van de grens, voor ons is het werken tot ons 66ste', zeggen de oudste aanwezigen in het schafthok: timmermannen Gerrit en Hans, ze verschillen een dag in leeftijd. Allebei zijn ze 56 en al 34 jaar in dienst bij hoofdaannemer Boele & van Eesteren. 'Het is zwaar werk', zegt Hans terwijl hij met een stukje karton in een instantsoepje roert. 'Nu staan we weer in de regen, van het voorjaar was het heel heet en in de winter werken we onder het vriespunt. Gelukkig hebben we nog geen grote fysieke klachten, maar we zijn geen 18 meer. Als ik thuiskom val ik vaak direct in slaap. En dat terwijl mijn zwager, die militair is, al met zijn 57ste mocht stoppen.' Toch zullen de twee mannen, als het aan het pensioenakkoord ligt, nog tien jaar door moeten. In 2020 zou het pensioen naar 66 jaar gaan.

Stemming niet anoniem
Gerrit is lid van het CNV, een bond die zich direct achter het pensioenakkoord heeft geschaard zonder de leden te raadplegen. Hans is een FNV'er. Maar ondanks zijn uitgesproken mening over het akkoord heeft hij niet gestemd bij het referendum dat FNV Bouw onder haar leden heeft gehouden. De stemming sloot deze week en de uitslag wordt vrijdag bekendgemaakt. 'Ik heb geen internet', luidt zijn verklaring. Ook de twee bondsleden onder de betonvlechters hebben hun stem niet laten horen: 'geen computer' en 'ik wist niets van dat referendum'.

Jan Kanninga, een nestor binnen de bouwbond en een van de bondsraadleden die vrijdag definitief moet bepalen of FNV Bouw 'voor' of 'tegen' het pensioenakkoord is, is ook kritisch over de ledenraadpleging die de bond heeft gehouden. 'Er zijn geen formulieren rondgestuurd, leden moesten zelf een e-mail sturen. Veel oudere bouwvakkers hebben geen computer, of kunnen er niet mee overweg. Wat er ook uitkomt, ik denk niet dat we er veel gewicht aan kunnen geven. In de afdeling Papendrecht, waar ik lid van ben, heeft maar één lid gestemd. Bovendien moest je bij je stem ook bondsnummer vermelden. Dat vind ik zelf niet kunnen, je moet een stem anoniem kunnen uitbrengen.'

Volgens Kanninga is nog volledig onduidelijk welke kant de bondsraad vrijdag zal opgaan. 'Ik heb acht mensen gesproken, daarvan waren er twee tegen, drie voor en drie wisten het niet. Ook ik twijfel nog.'

Het dilemma volgens Kanninga: 'Onze achterban op de bouwplaats zegt 'nee', daar moet je eigenlijk gehoor aan geven. Maar aan de andere kant hebben ze ook geen idee wat ze wel willen. Belangrijker is dat het alternatief voor het pensioenakkoord, namelijk dat minister Kamp het zelf gaat regelen, nog veel slechter is dan het akkoord zelf.'

Kanninga heeft vooral nog vragen: 'Ik wil berekeningen zien, weten wat het nou precies betekent. Het is mij ook nog steeds onduidelijk welke handreiking Kamp doet. Belangrijk voor de bouw is met name hoe het vroegpensioen wordt geregeld. Dat snap ik nog steeds niet.'

En wat als de bondsraad vrijdag voor het akkoord stemt? De betonvlechters roepen in Utrecht stoer dat ze de boel in dat geval wel zullen platgooien. Maar Gerrit en Hans vrezen dat het grootspraak is. Gerrit: 'Vroeger hebben we de bouwplaats nog wel eens stilgelegd voor een tientje extra loon. Maar nu laat de bond een jaar langer werken zo passeren. En als de bond ermee instemt, doe je er niets meer aan.'

Hans: 'Ander werk zit er voor ons niet meer in. We kijken hoe lang we het volhouden, halen we het niet, dan komen we in de ziektewet.' Voorlopig is er op de bouw in Utrecht nog een klein jaar werk. 'Dan zien we wel weer verder waar we terechtkomen.'

Net buiten de hekken leggen drie jonge Poolse mannen voor 10 euro per uur het trottoir dicht op een plek waar zojuist een kabel is gelegd. Van de discussie over Nederlandse pensioenen zijn zij niet op de hoogte. Verbaasd: 'Doorwerken tot je 66ste? Dit werk? Onmogelijk. Wij doen dit nog vijftien jaar, en dan gaan we een andere baan zoeken.'

Vrijdag bepalen bonden standpunt
Vrijdag komen de bondsraden van drie grote bonden bijeen: FNV Bondgenoten, Abvakabo FNV en FNV Bouw. De raden zijn de hoogste bestuursorganen binnen de bond. Zij worden gevormd door vertegenwoordigers uit de regio's en representanten uit de verschillende bedrijfstakken binnen de bond. Op basis van de stemming in de bondsraden wordt bepaald wat het standpunt van de bond zal zijn bij de vergadering op het hoofdkantoor van de FNV op 12 september. Daar komen de voorzitters van de negentien bonden uit de federatie bijeen. De stemverhouding is er zeer ingewikkeld, maar vast staat dat Bondgenoten en Abvakabo, de twee grootste bonden en tegenstander van het pensioenakkoord, geen meerderheid hebben. De stem van FNV Bouw zou daar de doorslag geven.

Bondgenoten heeft overigens al gezegd weinig waarde te hechten aan de stemming in de federatieraad. Als de twee grootste bonden, die samen een meerderheid van de leden hebben en de deals sluiten met de negen grootste pensioenfondsen, tegen zijn, kan het akkoord er niet komen is de redenering van die bond. Alle ogen zijn vrijdag dus gericht op de bondsraad van FNV Bouw. Die telt officieel honderd leden, maar volgens bondsraadslid Jan Kanninga telt de raad momenteel maar tachtig koppen. Op 12 september wordt ook de uitkomst bekendgemaakt van de ledenraadpleging die FNV heeft gehouden. Maar het is de bondsraadsleden onduidelijk hoeveel waarde daaraan moet worden gehecht. Ook aan een voorspelling durft hij zich niet te wagen. 'Voor mijn gevoel is het fiftyfifty, maar veel mensen twijfelen nog.'

Woningfonds Vesteda geeft luxe sector op

Vesteda, een fonds dat voor circa € 4,8 mrd belegt in huurwoningen in Nederland uit de vrije sector, gaat stevig op de schop. Er komen meer woningen uit het middensegment in portefeuille, terwijl de positie in het luxe segment wordt teruggeschroefd. De ontwikkeltak wordt afgebouwd tot nul.

Vandaag in het FD (29 augustus 2011) http://www.fd.nl/

Het vastgoedbeheer, waar 200 mensen werken, wordt op afstand geplaatst en kleiner van omvang. Daarnaast wordt het voor aandeelhouders makkelijker om uit te stappen, omdat Vesteda de stukken zal overnemen als er geen andere gegadigde is. Voor het eerst gaat het fonds open voor buitenlandse investeerders.

De ingrijpende stappen worden gezet na overleg met bestaande aandeelhouders, vooral Nederlandse pensioenfondsen, en wegens ontwikkelingen op de woningmarkt. Arjan Schakenbos (54), sinds februari dit jaar de baas bij Vesteda, moet de transformatie in de komende vier jaar uitvoeren.

'Wij zullen wat kleiner worden', zegt de Brabander die overkwam van Woonstad Rotterdam. 'We zullen acquisities doen in de segmenten die we kansrijk achten. Omdat we tegelijkertijd onze ontwikkeltak afbouwen en woningen uitponden, krimpt onze portefeuille waarschijnlijk per saldo naar € 4,2 mrd in 2015.'

Vesteda wil meer goedkopere huurwoningen. Vanwaar deze stijlbreuk?

'In het topsegment van de huurmarkt, boven de € 1200 per maand, zit geen groei. In Amsterdam en omgeving misschien nog wel, maar over het algemeen neemt de vraag af. In het middensegment daarentegen, tussen € 650 en € 1000, is steeds meer vraag. Dat komt door de vergrijzing en door nieuwe Europese regelgeving. Die regelgeving bepaalt dat mensen met een inkomen boven de euro 33.000 niet langer in aanmerking mogen komen voor sociale woningbouw. Deze mensen moeten dus gaan zoeken in het vrije segment. Daar kunnen ze nu niet vinden wat ze zoeken. Wij zien daar kansen.'

Die woningen zijn er nu niet en u ontwikkelt ze straks ook niet meer zelf. Hoe wilt u dan in die vraag gaan voorzien?

'Wij gaan meer "turnkey" kopen. Dat wil zeggen dat we niet meer voor eigen risico ontwikkelen, maar dat overlaten aan aannemers en andere marktpartijen en corporaties, waar we nauw mee willen samenwerken. Maar laat het duidelijk zijn: de mismatch op de woningmarkt is een maatschappelijk probleem. De oplossing moet van meerdere partijen komen. Iedereen moet water bij de wijn doen. Gemeenten moeten lagere grondprijzen vragen, er moet efficiënter gebouwd gaan worden. En beleggers moeten met minder rendement genoegen nemen in vergelijking met het afgelopen decennium.'

U zet de beheerdivisie op afstand. Waarom?

'Vesteda heeft altijd meer dan gemiddeld uitgegeven aan beheer, wat ook te verklaren was vanuit onze positie in het duurdere huursegment. Daar wordt nu eenmaal meer service gevraagd. Nu de portefeuille gaat veranderen willen we lagere tarieven die meer overeenstemmen met wat in de markt gangbaar is. Daarom richten wij voor het beheer nu een aparte organisatie in. Wij denken zo een aantal basispunten aan beleggingsrendement te winnen. Wij sluiten niet uit dat wij het beheer op termijn ook deels afstoten, maar zo ver gaan wij nu nog niet.'

Waarom stopt u met projectontwikkeling?

'Wij willen ons concentreren op beleggen, wat overigens nu al 85% van onze inkomsten uitmaakt. We bouwen de ontwikkelportefeuille, euro 400 mln groot, gecontroleerd af. Met euro 100 mln per jaar, dus over vier jaar is de pijplijn leeg.'

U werkt ook aan een nieuwe structuur voor het fonds.

'De huidige opzet is tien jaar terug overeengekomen en is toe aan revisie. Toen we bespraken hoe we verder gaan, is door de aandeelhouders de wens geuit om in- en uitstappen makkelijker te maken. Daarbij is ook bepaald dat we zelf aandelen inkopen als beleggers willen uitstappen en er geen andere gegadigden zijn. De nieuwe opzet is uitgewerkt in een juridische en fiscale structuur waarmee de aandeelhouders akkoord zijn. Binnenkort leggen we de structuur aan de Belastingdienst voor.'

Bestaat het risico dat Vesteda straks vastgoed moet verkopen als beleggers willen uitstappen en u niet voldoende geld in kas heeft om hun stukken over te nemen?

'Dat risico is beperkt. Stel een aandeelhouder wil eruit en er is geen nieuwe gegadigde, dan kopen wij de stukken in. Maar dat is gemaximeerd op enkele tientallen miljoenen euro's en daarvoor houden we liquiditeit aan. Om het risico verder te beperken willen we een bredere basis van aandeelhouders en daarom gaan we voor het eerst ook op zoek naar buitenlandse investeerders. We voeren onze investor relations wat op en maken daarbij gebruik van het netwerk van onze huidige aandeelhouders.'

Is een beursgang een optie?

'Nee. De volatiliteit van de beurs past niet bij het inflatievaste karakter van de belegging die wij willen bieden.'

Neptrends in vastgoed- en gebiedsontwikkeling, door Friso de Zeeuw

door Friso de Zeeuw* (in het septembernummer van Building Business)

De crisis raakt de vastgoedsector in Nederland midscheeps; het bloed spat er af. De crisis heeft ook een louterende werking: meer zeggenschap voor eindgebruikers, het komt weer aan op vakmanschap en gebakken- luchtplannen verdwijnen in de prullenbak. Het valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Althans: in het publieke vakdebat; in de praktijk gebeurt niet zo veel. Natuurlijk is er heel wat aan de hand; de veranderingen grijpen diep in. Het voor gebiedsontwikkeling relevante investeringsniveau is met grofweg 3o procent teruggevallen in vergelijking met de periode voor de crisis. Dat raakt niet alleen zaken als planvorming, programma's, samenwerkingsvormen en financiering, maar ook de cultuur en mentaliteit van de spelers.

Wat ons te doen staat, hebben wij, van de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, samen met onze partners, op een rij gezet in de publicatie Gebiedsontwikkeling een andere realiteit: wat nu te doen? (te downloaden via via www.gebiedsontwikeling.nu ). De publicatie krijgt veel aandacht en waardering. Maar er klinkt ook kritiek. Kernpunt van de kritiek is dat de aanbevelingen niet ver genoeg gaan en fundamenteler zouden moeten. Ik deel deze kritiek niet. Sterker nog: ik meen dat men romantische vergezichten schildert die volstrekt irreëel zijn en die afleiden van wat ons te doen staat. In dit artikel schets ik verschillende wat ik gemakshalve neptrends in gebiedsontwikkeling noem. Ik zet ze met opzet polariserend neer; dat is ongebruikelijk in ons wereldje, maar bevordert hopelijk het debat.

EEN

Bij de kreet 'nieuwe verdienmodellen' moeten wij extra opletten. Een voorbeeld uit het cahier Nieuwe verdienmogelijkheden van NederLandBovenWater: 'de zorgsector wordt een vooraanstaande nieuwe speler in gebiedsontwikkeling. De sector gaat investeren in groene gebieden, want dat bevordert de gezondheid van de mensen waardoor de kosten van medische zorg dalen.'

Dat gaat de zorgwereld natuurlijk helemaal niet doen; zij blijft bij haar core-business. En dat is ze geraden ook; ze werken met de verzekeringspremies van ons allen. Het is in wezen een oproep tot branchevervaging. Wie risicodragend het domein van de vastgoed- en gebiedsontwikkeling betreedt zonder de noodzakelijke kennis, kunde en ervaring, begint een avontuurlijke tocht door het oerwoud. Zorginstelling Philadelphia ging het avontuur aan en overleefde het niet. Een ander voorbeeld zijn corporaties die zich terugtrekken uit branchevreemde activiteiten. Het icoon hiervan is geen vastgoed,

maar een drijvend object: ss Rotterdam. Natuurlijk komt 'er ruimte voor andere zorgconcepten en nieuwe allianties. Maar zeggenschap en risico's moet je steeds relateren aan kennis, kunde en een passend bedrijfsmodel.

TWEE

De rol van projectontwikkelaar is uitgespeeld; hij kan nog wel als adviseur optreden.

Aldus het Watertorenberaad, waar de private en publieke sector met elkaar brainstormt. Vraagje: wie investeert dan en wie neemt risico? De stelling is daarom onjuist: bouwgerelateerde ontwikkelaars, een enkele bankgerelateerde ontwikkelaar en met privaat kapitaal gefinancierde onafhankelijke bedrijven blijven.

De ontwikkelbranche staat onmiskenbaar voor een forse opgave: vergroting van de professionaliteit (inhoudelijk en qua procescompetenties), meer transparantie, integriteit. De personele capaciteit is met gemiddeld 40 procent teruggebracht.

Maar wie het einde van een hele bedrijfstak aankondigt, kent de bedrijfstak onvoldoende in relatie tot de opgaven die voor ons liggen. Hij kijkt evenmin naar de praktijk in de ons omringende landen,

Duitsland, Frankrijk en Engeland. Of hij heeft gewoon een hekel aan de projectontwikkelaars.

DRIE

Organisch groeien is het ontwikkelingsmodel van de toekomst.

Goed recept voor krimpgebieden. Maar niet voor de economisch sterke regio's waar ons land het van moet hebben. Neem Amsterdam als voorbeeld. Het gemeente¬bestuur heeft zichzelf tot taak gesteld in de komende twintig jaar zeventigduizend woningen in de stad te bouwen (exclusief vervanging van gesloopte woningen). Die gigantische taak is niet met 'organisch groeien' te realiseren, zoals wethouder van Maarten van Poelgeest nu propageert. Bij een organische groeimodel hoort eerder een bouwproductie van twintigduizend woningen.

Het is een misverstand dat je met een groter productievolume en met optimalisering van kosten en organisatie geen gedifferentieerde producten kunt maken. En dat hebben ontwikkelaars en bouwers onvoldoende duidelijk weten te maken. Voor binnenstedelijke plannen heb je kritische massa nodig, anders kom je helemaal niet uit de kosten.

Wel moeten we onze planningsattitude veranderen. Grote lijnen voor de langere termijn (publiek kader) met invullingen met de korte klap, kort op de markt.

Even verderop in onze verkenningstocht naar neptrends komen we de grote mode van het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) tegen. Zeker interessant voor bepaalde doelgroepen, maar ook een prima basis voor echtscheiding. Het blijft een niche, maar wel een niche die in omvang en differentiatie zal groeien.

VIER

De planvorming gaat voortaan geheel van onderop.

Een nieuw type gebiedsontwikkeling komt op, zonder programma, masterplan of businesscase aan de voorkant. De planvorming begint van onderop, voortkomend uit fysieke, economische en sociale initiatieven van eigenaren en gebruikers die al in het gebied zitten. De opgave van coalition-led development is om in deze initiatieven inhoudelijke en procesmatige samenhang te brengen die meerwaarde oplevert. Tot zover prima; ik markeer dit ontwikkelingsmodel dan ook met overtuiging. Maar de monomanen proclameren dit tot het enige model van de toekomst. Men denkt niet in termen van repertoireverbreding, maar in termen van een romantische revolutie, verzet en radicaal anders.

VIJF

We moeten eigenlijk alleen nog maar binnenstedelijk ontwikkelen.

Voorbeeld van de golf belijdenissen die het binnenstedelijk bouwen omarmt, is de recente publicatie Nu de Stad!. Een goedbedoelde, maar ook gemakzuchtige ode aan binnenstedelijk bouwen, samengesteld op initiatief van de Stichting Natuur en Milieu, met ondersteuning van verschillende marktpartijen. Knelpunten worden weggepraat. Bijvoorbeeld: in verschillende steden zijn de productiekosten van appartementen hoger dan de afzetprijzen, zelfs met een lage grondprijs eronder. Nu de stad! vermeldt dit niet eens.

Veel nuttige aanknopingspunten biedt daarentegen het rapport Succesvol binnenstedelijk bouwen van het Economisch Instituut voor Bouw (EIB). Dat verzakelijkt de discussie en komt met concrete handreikingen om de haalbaarheid van binnenstedelijke projecten te vergroten.

We moeten kijken naar dynamiek in de stedelijke agglomeraties (dus niet alleen in het hoogstedelijk gebied). Daar moeten we bestaande infrastructuur en openbare verbindingen beter benutten. Wonen, werken en voorzieningen koppelen aan bereikbaarheid in plaats van per se verdichten binnen de bestaande stad.

ZES

Kantorenleegstand is urgent en vergt directe actie.

In het fysieke domein wordt de kantoren. leegstand pas een echt maatschappelijk probleem als het de leefbaarheid van de openbare ruimte aantast of het herontwikkeling van rnixed-use gebieden gijzelt.

Er ligt inmiddels een ambitieus landelijk Plan van Aanpak Kantorenleegstand waar¬in het huiswerk voor selectieve planning van nieuwe duurzame kantoren en sanering van de bestaande voorraad adequaat aan de meest betrokken partijen wordt toebedeeld. Vooral beleggers en makelaars blijven roepen om dirigistisch ingrijpen van de rijksoverheid. Dat is een ouderwetse Pavlovreactie. En zinloos, want het gebeurt niet. Waardedalingen hebben kennelijk veel tijd nodig, maar ze komen onherroepelijk en zullen pijnlijk zijn. Dan komen de vierkantemeterprijzen op niveaus die herontwikkeling of sanering aantrekkelijk maken.

ZEVEN

Pensioenfondsen en institutionele beleggers gaan een grote rol spelen in gebiedsontwikkeling.

Al jaren wordt geroepen dat pensioenfondsen bij de (financiering van) gebiedsontwikkelingen een rol (moeten) gaan spelen. Soms met de naïeve argumentatie dat 'pensioenfondsen die in nu China investeren dat voortaan in mijn wijk doen.' Het dregt het klassieke debat op van de vermeende sociale taakstelling van pensioenfondsen. Dat dispuut is al lang en definitief beslecht.

Toch is deze trend als zodanig niet helemaal nep. Pensioenfondsen staan kandidaat om pakketten woningen (met een huur boven 650 euro per maand) van corporaties over te nemen. Met de verkoop krijgen corporaties ruimte om hun investeringen op peil te houden. Een deel daarvan richt zich op gebiedsontwikkeling.

Pensioenfondsen en institutionele beleggers zoeken vooral naar soliditeit in hun vastgoedbeleggingen. Het volume neemt misschien iets toe, maar het blijft vrijen met drie condooms. Participatie in het risicovollere (her)ontwikkelen zal beperkt blijven.

Conclusie

Ik schreef het al: het valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Wellicht dat in ons land de ontnuchtering groter is dan elders. Wij komen uit Utopia waar het niet op kon. Wij verkeren in overgangsjaren met veel onzekerheid, onvervulde ambities, gestrande projecten en teleurstellingen. Ook van publieke partijen in hun private contractpartner en omgekeerd. Deze onzekerheid doet de spelers in de publieke en private wereld smachten naar houvast. Ze zijn daardoor ontvankelijk voor allerlei nieuwe gedachten, rijp en groen, zeker als daar het etiket 'innovatief' op prijkt. Kortom: gouden tijden voor voodoo- priesters

Het valt op dat marktpartijen gemakkelijk mee gaan in het nieuwe, zweverige jargon en nauwelijks tegenwicht bieden.

Als we het over gebiedsontwikkeling hebben, gaat ons een land een beetje meer op de

buren lijken. Bijvoorbeeld op Duitsland waar de vastgoedmarkt nooit zo geëxalteerd is geweest.

Daar:

1. zijn verschillen tussen groei- en krimp¬gebieden al langer zichtbaar;
2. zitten private partijen al langer strak op de markt en doen meer aan marktbewerking en marketing;
3. heeft men een ruimere ervaring met herstructurering van uitgediende bedrijfsterreinen;
4. is men verder met integratie van duurzaamheid, water en milieunormen in gebiedsontwikkeling.

Het helpt als we wat meer naar vergelijkbare Europese landen kijken in dit domein. Maar we kijken te veel naar het exotische. Ook in mijn woonbuurt is dit jaar een kleine kolonie halsbandparkieten verschenen. Exotische, van oorsprong tropische vogels, fel van kleur, leuk om te zien. En ze maken een hoop herrie. Halsbandparkieten, daar heeft onze sector last van.

*Prof mr. Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft

Niets waard zonder het Hollandse land, door Adriaan Geuze in de VK van zaterdag j.l.

door: - JOSÉ ROZENBROEK −

Landschapsarchitect Adriaan Geuze is bezorgd. In paniek zelfs. De grenzen tussen stad en 'ommeland' verdwijnen in rap tempo in Zuid-Holland.

'Heb je je kaplaarzen aan?' Persoonlijk assistent Nicolette belt om te zeggen dat Adriaan Geuze (50) iets later dan afgesproken aan het station zal staan. Rotterdam CS: daar laat de landschapsarchitect, tenger en jongensachtig ondanks zijn donkere pak en witte overhemd, de reis van vandaag beginnen. Want Geuze wil alleen zijn verhaal vertellen als hij de journalist een dag mee op stap mag nemen. Het verhaal van het oer-Nederlandse polderland met zijn wolkenluchten dat hem in de genen zit en dat in zo'n rap tempo verandert.

Vooral het zuidelijke deel van de Randstad, van pakweg Leiden tot Dordrecht, is hem een doorn in het oog. Dat is hard op weg een soort Los Angeles te worden, waarbij de grenzen tussen de stad en het 'ommeland' zoals Geuze dat liefkozend noemt, verdwenen zijn. Waar de stedelijke bebouwing niet meer ophoudt en waar woonwijken bedrijventerreinen worden en woonboulevards naadloos overgaan in snelwegen.

'Waar je nooit meer in een kwartier de stad uit kan fietsen om een koe te zien, een weiland of een sloot. Ik ben bezorgd. In paniek zelfs. Steeds meer mensen wonen in een omgeving waar het landschap niet meer bereikbaar is. Niet overal gelukkig; als je in Amsterdam woont, kun je nog steeds langs de Amstel fietsen. En in Den Bosch bijvoorbeeld kussen de stad en het Dommeldal elkaar. Maar bij Den Haag of Rotterdam is het landschap radicaal verdwenen.'

In dat verstedelijkte gebied begint vandaag zijn verhaal. Vandaar zal de tocht naar Zeeland gaan. Het Mauritshuis staat op het program. Schiphol. Eigenlijk ook nog Purmerend en de Flevopolder, maar zover zullen we niet komen. Achter in de Volkswagen Sharan staan een paar kaplaarzen. 'Die heb ik altijd bij me.'

West 8 heet het bureau voor Urban design and landscape architecture waarvan Geuze in 1987 een van de oprichters was. Inmiddels telt het 50 werknemers in Rotterdam en 11 in New York. In de loop der jaren werden talloze parken en tuinen, woonwijken en buitenruimtes ontworpen: van een 10 kilometer lang groen waterfront langs de rivier dwars door Madrid, tot een nieuw landschap rond Schiphol. Van een stedenbouwkundig plan voor het Borneo-eiland in Amsterdam, tot een intieme bamboetuin in China.

Een van hun laatste projecten is een park in Miami, met onder de palmen een buitentheater met videoprojecties op de gevel van het gebouw dat Frank Gehry ontwierp voor de New World Symphony. Het ontwerp won een prestigieuze architectuurprijs in de VS. 'We kregen twéé recensies in The New York Times', zegt Geuze trots. 'Dat betekent voor een bureau als het onze een doorbraak in Amerika.'

Grijnzend vertelt hij hoe zijn bureau in 2007 de prijsvraag won voor de recreatieve invulling van Governors Island, pal onder Manhattan en naast Liberty Island.' Voor de presentatie aan het publiek ben ik met een zelfontworpen houten fiets met picknickmand van achter in de zaal, bám bám, alle trappen afgestuiterd. Ik fietste zo het podium op. Tien minuten had ik om mijn verhaal te vertellen: hoe je daar met de veerboot aan zou komen en dat de fietsen dan op je staan te wachten. In Amerika heb ik geleerd dat je je sterke punt schaamteloos moet onderstrepen.' West 8 won de wedstrijd en dat verbaast Geuze niet. 'Die fiets; die deed het 'm.'

Terug naar het begin, naar Rotterdam. Naar het Zuidplein, om precies te zijn, waar Geuze de rotonde neemt. 'Kijk om je heen', zegt hij en hij zwaait naar het gigantische verkeersplein en de grote naoorlogse gebouwen eromheen. 'Wat zie je? Kun je benoemen wat je om je heen ziet? Nee? Waar woon jij? Haarlem? Dat is een stad met een duidelijk dna: de Bavokerk, de Grote Markt, Teylers museum, het Spaarne. Het Zuidplein is daarentegen een plein zonder eigenschappen. Ik ben Rotterdammer, en voor Rotterdammers is dit hun leefomgeving. Die valt niet mee. Hier moeten we wonen en werken, hier moeten we onze kinderen naar school brengen.'

Mensen vragen hem vaak, op verjaardagen en feestjes, of hij daar niks aan kan doen, aan het feit dat Nederland zo lelijk wordt. Geuze: 'Ik wil daar niet mijn schouders over ophalen, of cynisch over doen. Ik wil stilstaan bij die vraag, en erover nadenken. En dan kom je al snel uit bij de relatie tussen stad en platteland.'

Geuze stuurt zijn auto de snelweg op, door de aaneenschakeling van gemeenten die samen Rijnmond vormen. Hij hervat zijn college dat ruim acht uur zal duren. 'Kijk eens in Libelle. Daarin zie je plaatjes met een duidelijk wereldbeeld. Van in je witte linnen broek met de fiets naar buiten. Picknickmand, hond en kind mee. Het Nederlandse landschap, zoals de 17de en 19de-eeuwse meesters dat schilderden en zoals dat in de Verkade-albums is getekend: dat landschap zit in onze genen. Nederlandse films spelen zich af op een Amsterdamse gracht of op een ongerepte dijk zoals je ze nauwelijks meer vindt. Dat kun je zien als een cliché, maar het is ons landschap, en we bezingen en verfilmen en schilderen het.'

Dat landschap van wolkenluchten en polders en molens, dat zit in ons dna, zoals de Alpen in het dna van de Zwitsers zitten. Als we dat dna verliezen, zegt Geuze, 'wordt het leven lastiger'. Geuze is er ten diepste van overtuigd dat wanneer je opgroeit in een suburbane omgeving, zonder landschap, zonder ankers, je vatbaarder bent voor stress.

Op een woonerf in Spijkenisse houdt hij stil. Doorzonwoningen met gele en rode sponningen, een speeltuintje in het plantsoen. Hij zwijgt. Dan, terwijl hij de motor start: 'Ik word hier zenuwachtig. Dit is zo'n suburbane omgeving zonder eigenschappen, met een kunstmatige onschuld. Want pas op: deze stad kun je niet uitfietsen. Je stuit op een olieraffinaderij, of op de snelweg. Je komt hier niet meer weg, tenzij je de auto neemt en gaat rijden.'

En dat doen we. Geuze vergist zich een paar keer in de wirwar van snelwegen, maar dan hebben we de goede te pakken, richting Zeeland. Hij zegt: 'Ik ben een Hollander; het landschap is van mij, dat heeft mijn vader me geleerd. Ik ben de helft van het jaar in het buitenland, maar ik zou nooit ergens anders kunnen wonen.'

Geuze groeide op in Dordrecht. Zijn vader werkte in de dieselindustrie en was een 'anarchistische natuurvorser'. 'Met hem ging ik de natuur in, op plekken lopen waar geen pad is. Kamperen in het wild. Polsstokspringen in de modder. Ik kan nog steeds wakker worden en denken: ik moet nú een polsstok regelen.' Zijn moeder stierf op zijn 7de. 'Al heel jong had ik een sterk zelfbewustzijn.' Als jongetje was hij vaak bij zijn opa die als kameraar, 'baas van de dijk', de Lekdijk beheerde en een statig dijkhuis bewoonde. 'Klooien met bootjes, struinen door de Biesbosch. Toen ik een jaar of 14 was wist ik wat ik wilde worden: landschapsarchitect.'

De stad heeft plaatsgemaakt voor de polders van Voorne. Oud land, zegt Geuze, dat eeuwen geleden is gewonnen op de zee. Links een opklarende wolkenhemel, rechts dreigt donker een onweersbui, een rij populieren buigt voor de wind. Bij de Haringvlietsluizen klaart zijn gezicht op als de lucht die openbreekt: 'Dit is het land van mijn jeugd. Ik ben opgegroeid met de Deltawerken.' Hij wijst op de haven van Stellendam: 'Een geschenk van die Deltawerken.'

Nederlanders, zegt Geuze, zijn in hun strijd tegen het water altijd pragmatisch geweest. Het gevaar van de zee moest bestreden worden, het land gewonnen; zo simpel was dat. In de 17de eeuw, toen ze het leegpompen van de zee pas echt goed onder de knie hadden gekregen, begon de euforie. 'We konden de zee aan! Op kruispunten van waterwegen waren trotse waterstadjes ontstaan; iedereen woonde in het landschap. Elk kind kon varen en schaatsen. Schilders en dichters gingen die oerversie van het landschap vastleggen. Het zijn de Hollanders die het begrip 'landschap' hebben uitgevonden; het Engelse woord 'landscape' is daaraan ontleend.' Geuzes grote verdriet is dat die liefde voor dat landschap al decennia niet meer terug te vinden is in de Nederlandse ruimtelijke ordening. 'In steden als Londen en München mag alleen gebouwd worden binnen de stadsgrenzen. Daar waakt men, anders dan hier, voor het volbouwen van het platteland.'

Aan de horizon doemt de geknotte toren van Goedereede op. 'Marsmans geknotte torens: je kunt ze cliché noemen, maar het zijn ware clichés. Het Hollandse landschap was een muze. Avercamp schilderde het volk op de schaats. Waarom gingen we schaatsen? Gewoon, puur voor het plezier! Amsterdammers zeilden op zondag over het IJ, half voor de wind, naar Velzen, naar landgoed Beecke-stijn, en weer terug. Waarom? Zomaar, voor de lol. We waren welvarend en dat mocht worden gezien.' Hij vertelt over zijn zoon, Joeri van 9, die hier in de buurt op zeilkamp is: 'Wat hij er later mee doet, moet hij zelf weten, maar mijn kinderen moeten leren zeilen en schaatsen.'

De Brouwersdam. Nederlandse ingenieurskunst, zegt de ingenieur trots. 'Asfalt over zand en stortstenen over stroomgeulen.' Hij wijst hoe over de dijk het zand is aangeslibd en er duin is ontstaan. 'Een cadeau van de natuur, een nieuwe delta ontwikkelt zich.' Het liefst, zegt hij, was hij ingenieur geweest tijdens de wederopbouwjaren, met zijn ongeëvenaarde dadendrang. De generatie die Schiphol bouwde, de havens van Rotterdam, snelwegen, 'die de zee strafte voor de ramp'. Hij geeft toe: hij is een aartskankeraar, maar ook een ontzettende romanticus. 'Ik ben niets waard zonder dit landschap. Ik bén het Nederlandse landschap, zou Mulisch zeggen. Dat gul is, en genereus en troost. Dit kan niemand van je stelen. Als ik over de Moerdijk rij, richting huis, en ik zie die horizon, dan ben ik gelukkig.'

In Brouwershaven scheuren kitesurfers bij windkracht 7 over de golven. We eten een boterham met kaas en Geuze tekent op een stuk papier zijn droom: een langgerekt smal eiland, een groot Terschelling, 30 kilometer voor de kust, van Den Helder tot Zeeland. Het is Geuzes oplossing voor het vraagstuk van de stijgende waterspiegel. En het is zijn antwoord op de overbevolking van de huidige Nederlandse metropool, die zich uitstrekt van Den Helder tot Meppel en van Rotterdam tot Eindhoven. 'Geef de mensen nieuw land, zoals we altijd hebben gedaan.' Opgespoten land, waar in de loop van de jaren de wind en het water duinen zullen vormen en schorren en slikken. Waar als je aankomt met de veerboot de fietsen klaarstaan. Waar mensen voor niet te veel geld een stukje land kunnen kopen om een huisje op neer te zetten. Geuze gunt alle families hun eigen gezellige duinhuisje. Begrijp hem goed; hij heeft het leukste werk van de wereld, 'maar als Nederlands landschapsarchitect droom ik van land maken. Punt.'

In Nederland wordt geen land meer gemaakt, behalve op één plaats: de nieuwe Maasvlakte. Geuze parkeert de auto bij een loods en rent snel en behendig een zandheuvel op. Daarachter strekt zich de reusachtige zandvlakte uit. Hij spreidt zijn armen: 'Yes! Toch nog land gewonnen!' Dan rent hij weer het duin af, terug naar de auto. We zijn hier op verboden terrein. Een stevige beveiliger staat ons al op te wachten. Geuze put zich uit in verontschuldigingen, houdt een heel verhaal. En kan zo nog net voorkomen dat we worden gearresteerd.

De file op weg naar Den Haag verhindert dat we op tijd het Mauritshuis bereiken. Daar had hij Gezicht op Delft van Johannes Vermeer willen laten zien. Gezicht op Haarlem van Jacob van Ruisdael. De stier van Potter, waar tussen de poten van de jonge stier de Hollandse horizon is geschilderd. Iconische schilderijen die de mens in zijn landschap laten zien.

Dan maar meteen door naar Schiphol, zo'n wederopbouwwonder. Op de A4 flitsen fastfoodrestaurants, woonboulevards, lichtmasten, geluidswallen voorbij. 'Gezicht op Leiden', spot hij. 'Hier verdwijnt het landschap in een tempo, je wil het niet weten. Zo'n geluidswal, grúwelijk. Geef mij maar een dijk met fluitenkruid.'

De stemmingen van Adriaan Geuze zijn zo veranderlijk als vandaag de wolkenluchten, die elk half uur van gedaante veranderen. Bij Schiphol breekt de zon door en stopt hij op een weg achter een aantal loodsen. Een trotse grijns verschijnt op zijn gezicht. 'Wat zie je? Berken. Duizenden berken. Ons bureau werkt al vijftien jaar aan de landscaping van Schiphol, we maken hier een modern landschap. In die periode hebben we bijna een miljoen berken geplant!' Hij kijkt naar de wuivende, buigende bomen. 'De ruis is weggedrukt. Geen schaamgroen, geen camouflage, maar een zachtgroene voile om alle bedrijvigheid.'

De landschapsarchitect straalt.

Faillissement dreigt voor veel gemeenten

Algemeen |  Laatst gewijzigd:14-07-2011 10:05  |  Ferry Heijbrock  |  TILBURG -

De crisis op de woningmarkt zorgt ervoor dat zo’n 20 tot 30 gemeenten de komende jaren failliet zullen gaan. Dat denkt hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw.

Steden lijden momenteel onder grote verliezen op de grondexploitaties. Fakton becijferde dat in totaal op 4 miljard voor alle gemeenten. Afgelopen 10 jaar hebben de vier grote steden en de gemeenten verenigd in de G32 bijna 77 miljoen vierkante meter grond aangekocht waarvan meer dan de helft nog ongebruikt in portefeuille.

Menig stad heeft dan ook al fors moeten afschrijven op de grond. Voor Tilburg was dat 84 miljoen, Apeldoorn 68 miljoen en Breda 55 miljoen. Daar bovenop komen nog eens lagere opbrengsten, bijvoorbeeld door de kortingen uit het gemeentefonds en lagere inkomsten uit bouwleges.

Dat betekent volgens De Zeeuw dat behoorlijk wat gemeenten zodanig in de problemen gaan komen dat de zogenoemde Artikel 12-status nabij komt. Dat betekent dat die gemeenten onder curatele van de provincie komen te staan. Zijn mening wordt gedeeld door onder meer universitair hoofddocent planologie aan de Universiteit van Amsterdam Leonie Janssen en het NICIS-instituut, die soortgelijke conclusies trekken.

Portefeuille

Zo wijst het NICIS erop dat die ruim 50 procent ongebruikte grond een gemiddelde is. In sommige plaatsen is de situatie erger. Zo heeft Leiden dik 800.000 vierkante meter grond aangekocht de afgelopen 10 jaar, waarvan slechts 5 procent is ontwikkeld. De rest zit ongebruikt in portefeuille. In Zoetermeer is slechts 5 procent van de 205.000 vierkante meters grond ontwikkeld. Absoluut zit Zwolle met de meeste grond in de maag, 3,5 miljoen vierkante meter, 74 procent van de aangekochte gronden.

Het is dan ook hoog tijd, vinden zowel De Zeeuw als Janssen, dat gemeenten harde keuzes gaan maken over wat ze nog wel en wat niet willen met woningbouwplannen en bedrijventerreinen. Daarbij is snijden in de overcapaciteit aan plannen onvermijdelijk.

Het wekt verbazing dat er nog steeds gemeenten zijn die denken dat het ontwikkelen van nog meer plannen een oplossing is voor de financiële problemen. Zo haalt Janssen als voorbeeld het collegeprogramma van Medemblik aan waarin staat dat die gemeenten zich niet neerlegt bij mogelijke krimpscenario’s. Door te bouwen ontstaat er vanzelf weer behoefte, denkt Medemblik.

NRC vandaag, de woningmarkt, vooral iets over Dordrecht

In de zwarte Audi waarmee makelaar Saskia Trossèl haar klanten bezoekt, ligt een snoeischaar. „Heel belangrijk”, zegt ze. „Die gebruik ik als onze verkoopborden overwoekerd worden. Dat is hartstikke slecht voor onze markt. Ik ga niet snoeien, zeg ik dan. Alleen wat bijknippen.” Vorige week nog heeft ze een bord achter de leilinde bevrijd. „Een huis dat sinds 2007 te koop staat. De vraagprijs is 550.000 euro. Een uniek huis, dat wel.”
Trossèl (43) is sinds 2004 de eigenaar van een makelaarskantoor in Dordrecht. Opvallend veel mensen hebben gebeld voor een bezichtiging, vertelt ze vrijdag, op de dag van de verlaging van de overdrachtsbelasting. „Straks krijg ik vast ook telefoontjes van verkopers. Of die eerdere, hogere vraagprijs nu misschien toch haalbaar is.”
Trossèls grootouders hadden in ‘Dordt’ een hoedenzaak, zelf komt ze uit Zwijndrecht. Ze zet een stemmetje op: „Ben u van de hoedjes, vragen de echte oudjes dan”. Ze werkt met één andere vrouwelijke makelaar en een mannelijke taxateur. „Een halve vrouw, grappen wij. Ik heb altijd een dameskantoor willen hebben. Als een klant niet terugbelt, denken mannen: oh, die is niet geïnteresseerd. Vrouwen blijven contact houden.”
Circa de helft van de huizen in Dordrecht staat langer dan twee jaar op Funda te koop, blijkt uit onderzoek van deze krant. De verkoop in de regio is sinds vorig jaar met 10 procent gedaald, volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). „Werk is een belangrijke reden om te verhuizen in crisistijd”, zegt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie in Tilburg. „Dordrecht is een mooie stad, maar staat niet bekend als het epicentrum van werkgelegenheid.”
De markt in Dordrecht is „matig”, bevestigt Trossèl. „Echt matig. Er zijn veel te veel flats en appartementen uit de jaren vijftig en zestig. En er zijn veel te weinig courante woningen. Jaren dertig huizen met glas-in-lood en schuifdeuren, bijvoorbeeld. Die zijn altijd in trek.”
Tijdens een rit door de stad vertelt Trossèl de verhalen achter haar panden. Een verkocht herenhuis van 4,5 ton aan het sjieke Oranjepark, met achterlangs uitkijk op een Chinese acupunctuurkliniek. Een gerenoveerd flatje dat een jong stel wilde kopen, maar na een arbeidsconflict niet meer kon betalen. Het nieuwbouwhuis met een ongelukkige kamerindeling dat sinds 2008 slechts een handvol kijkers trok.
Toch gaat het best goed met haar bedrijf, zegt Trossèl. Ze schat de jaaromzet op 4 ton, waarvan ze 1 ton overhoudt. Op de pandenlijst staan gemiddeld 100 huizen. Ze moet vier huizen per maand verkopen. „Vorige week verkocht ik vier huizen achter elkaar. Maar er zijn ook maanden dat ik denk dat ik failliet ga.”
Dat laatste is grappig bedoeld, zegt ze snel. „De markt is grillig geworden. Dat is het.”
Om te overleven als makelaar moet je tegenwoordig vooral hard werken, zegt Trossèl. Ze schat dat ze 70 uur per week werkt. „Dag en nacht. Vandaag nog, tijdens de begrafenis van de moeder van goede vrienden. Het was heel mooi, en tegelijkertijd dacht ik heel even: oh ja, die klant moet ik nog bellen.”
Reële prijzen vragen is een andere voorwaarde. „Toen ik in de jaren negentig als makelaar begon, steeg de huizenprijs jaarlijks nog 10 à 15 procent. Nu mogen mensen soms blij zijn als ze de kosten eruit halen. Je kunt wel hoog inzetten, maar dan duurt het ellenlang voordat je je woning verkoopt. Als je mensen duidelijk voorrekent welke vraagprijs reëel is op basis van de vierkante meterprijs, willen ze vaak wel luisteren. Maar er zijn er ook bij die denken, laat maar kletsen.”
De presentatie van huizen op makelaarswebsites is belangrijker geworden. Trossèl werkt met een bedrijf dat professionele foto’s maakt en de verkoper een stylingadvies geeft. De kosten van 175 euro ex btw zijn verwerkt in de makelaarskosten. Een „sportief tarief” is mogelijk: hoe sneller de verkoop, des te hoger de beloning en andersom.
En tenslotte vraagt de woningmarkt soms om iets extra’s. Trossèl organiseerde onlangs met verkopers een ‘open dag’ voor woningen in het centrum. „Ik heb er 25 benaderd, 11 deden er mee en 4 huizen heb ik verkocht. Dat is mooi.”
In stunten gelooft ze niet. Zoals die knalgele raamaffiche: 123.000 Kosten Koper + Vakantie. „Plus vakantie, dat staat toch goedkoop? Dat kun je toch niet serieus nemen. Terwijl dit een hele serieuze markt is.”

Huizen staan gemiddeld al ruim twee jaar te koop

Alle huizen die nu op Funda staan, staan gemiddeld al 760 dagen te koop. Ruim twee jaar dus. Per regio zijn er grote verschillen. Amsterdam bijvoorbeeld heeft een heel eigen dynamiek, met hoge prijzen maar toch een flinke vraag naar woonruimte. De koopduur van woningen is daar 565 dagen. Maar in Dordrecht, toch ook een oud-Hollandse stad maar dan helemaal in het zuiden van de Randstad, staan de nu aangeboden woningen al 955 dagen te koop. Een verkoper moet daar dus ruim een jaar langer wachten voor het huis van de markt kan.

In het Groene Hart zijn veel huizen in prijs gedaald

Wie zijn huis niet verkocht krijgt, kan twee dingen doen: geduldig afwachten, of de prijs verlagen. Van de huidige verkopers heeft 43 procent dat al minimaal één keer gedaan. In een normale economie betekent een lagere prijs: meer kans om te verkopen. Maar geldt dat ook voor de huidige woningmarkt? Kopers en hypotheekverstrekkers zijn nu heel voorzichtig. De vraag is of een lagere prijs die voorzichtigheid wegneemt. Aan de andere kant: als de buurman de prijs verlaagt, is het niet verstandig zelf veel meer voor een soortgelijk huis te vragen. Zo leidt de ene prijsverlaging tot de andere.

Prijsdalingen kunnen behoorlijk fors zijn

De huizen die in prijs gedaald zijn en nu nog te koop staan, zijn gemiddeld 17 procent procent goedkoper. Dat is fors. Een huis dat bijvoorbeeld voor 300.000 euro op de markt kwam, kan dan nu 250.000 euro kosten. Veel van die prijsverlagingen gaan daarom in stapjes – sommige eigenaren hebben al zes verlagingen achter de rug. Gemeenten waar de gemiddelde daling meer bedraagt dan 20 procent of minder dan 15 procent, zijn zeldzaam. Toch staan er nu zo’n 7.100 huizen op Funda die meer dan eenvijfde goedkoper zijn geworden.

Koopprijs 5 procent omlaag

Sinds begin 2009 dalen de prijzen van verkochte woningen. Kort voor de crisis werden huizen gemiddeld voor iets meer dan 250.000 euro verkocht. Let wel: het gaat hier niet om vraagprijzen, maar om de daadwerkelijke verkoopprijs. In 2009 daalde de gemiddelde prijs snel met circa 5 procent tot rond de 240.000 euro nu. En die prijs blijft redelijk stabiel. Maar betekent dit nu dat dé huizenprijzen met 5 procent zijn gedaald? Dat is moeilijk te zeggen. Er zijn sinds 2009 ook veel minder huizen verkocht, wel 60 procent minder per maand. Het is niet ondenkbaar dat juist de luxere huizen onverkocht bleven en er juist meer vraag was naar simpeler woningen van dezelfde grootte. Dit drukt de omzet op de totale woningmarkt, maar zegt niets over de waarde van een individuele woning. Maar ook hier geldt natuurlijk: buren beïnvloeden elkaars prijs.

Slechte laatste weken

Dat het vanaf eind 2008 slecht ging op de woningmarkt, is goed te zien aan het aantal vraagprijsdalingen dat zich van week op week voordoet. Dat mensen hun vraagprijs laten zakken, is geen nieuw gegeven. In 2007 gebeurde dat elke week bij zeven op de duizend woningen die op Funda stonden. Maar daarna ging het hard omhoog, met een twee keer zo hoog aantal in het begin van 2009. Vijftien dalingen per duizend woningen per week klinkt misschien niet spectaculair, maar als het tien weken achtereen gebeurt, is uiteindelijk 15 procent van de huizen goedkoper geworden. De laatste weken ging het weer hard omhoog met de prijsdalingen, tot op het niveau van begin 2009. De belastingmaatregel van het kabinet zou deze trend kunnen keren.

Al te koop sinds 2008

De bank Lehman Brothers viel in september 2008. Daarna begon de huizencrisis. In augustus leek – in Nederland tenminste – alles nog goed te gaan. Deze grafiek gaat over de huizen die in die maand te koop werden gezet. Dat waren er 13.426, en hun eigenaren hoopten er samen 4.117.508.145 euro voor te kunnen krijgen. Wat is er sindsdien met deze huizen gebeurd? In het begin ging het nog hard: in december was al voor 1,3 miljard verkocht, ofwel eenderde van alle huizen. Maar de verkopen namen steeds verder af, en elke maand daalden er vraagprijzen, vooral in het duurdere segment. Inmiddels staat een aanzienlijk deel van die huizen nog altijd te koop – bijna drie jaar later. Hun gezamenlijke waarde: 621 miljoen euro. De vraagprijzen zijn in die periode met 5 procent gedaald. Voor hoeveel geld de huizen verkocht zijn, is onbekend.

Le Grand Paris: de levende stad als Utopia

Dirk Vandenberghe | NRC | 28 juni 2011

‘Maar hoe moet dat dan met al die auto’s? Komen die dan in onze straat terecht? Wordt het hier dan niet één lange file?”

Op een koude februari-avond worden de bewoners van de straten rond de Place de la République warm gemaakt voor de herinrichting van het grote plein op de kruising van het derde, tiende en elfde arrondissement van de stad. De Place de la République is niet bepaald het mooiste of meest uitnodigende plein van Parijs. Het is eigenlijk nauwelijks veranderd sinds baron Haussmann in de tweede helft van de 19de eeuw met de sloophamer door de verpauperde binnenstad trok om er majestueuze pleinen en brede boulevards aan te leggen.

Of toch: de tramrails die er ooit lagen zijn allang weer verdwenen, want het begin van de 20ste eeuw was ook het begin van de Parijse metro. Waar ooit tram en paard en wagen vrij baan kregen, ligt nu een soort stadssnelweg. Zeven rijstroken richting de Place de la Bastille en de Marais. Zeven rijstroken richting Gare du Nord. Eén rijstrookje voor bus, taxi en fiets, dat wel. De linkerrijstrook wordt vaker wel dan niet geblokkeerd door bussen vol toeristen. En er zijn erg veel stoplichten, dat ook. Voor de rest: een stadssnelweg. Met een bijna permanente file.

De stadsarchitecten die als opdracht hebben om Parijs (inclusief de voorsteden, de banlieues) de komende jaren opener, groter en groener te maken, maken korte metten met het snelwegconcept. Als ergens halverwege dit decennium de vernieuwde Place de la République zich openbaart, dan zal het zijn als een enorme wandel-, kuier- en koffiedrinkzone. Een ideaal flaneergebied ter grootte van ongeveer drie voetbalvelden. Het auto- en busverkeer is dan naar twee smallere zones aan de rand van het plein verdrongen. Het wordt onmogelijk om gemotoriseerd het plein over te steken. Tegelijk futuristisch en idyllisch, dat wordt dit powerpoint-equivalent van de vergeelde ansichtkaarten uit 1900, waarop heren en dames arm in arm richting Boulevard Voltaire drentelden. Midden op de weg.

De buurtbewoners vinden het erg mooi. En jazeker, ze gaan allemaal genieten van een espresso in het zonnetje, zonder uitlaatgassen of ongeduldig gebrom van scooters voor het rode stoplicht. Maar waar moeten al die auto’s en al die scooters en al die toeristenbussen eigenlijk naartoe?

Op de powerpoint mag het er schitterend uitzien, de Parisiens zijn er niet van overtuigd dat dit allemaal gaat werken. Zij weten dat het op de Place de la République ook wel eens regent en ze hebben zo hun twijfels over de aangeharkte parkjes. Nu passeren ze iedere dag verwaarloosd groen, waar de daklozen hun tentjes en kartonnen huisjes hebben neergezet rond bevlekte matrassen. Mooie plannen tekenen is één ding, de Parijzenaar ervan overtuigen dat de tekening werkelijkheid zal worden is nog een hele klus voor de ambtenaren van het Hôtel de Ville.

Dat hebben die ambtenaren gedeeltelijk aan hun voorgangers te danken. Dit land van bouwers en ingenieurs (denk: Eiffeltoren, Concorde, hogesnelheidstrein) bracht een generatie ambitieuze denkers voort die in de vooruitgangsjaren zestig plannen smeedden voor de snelwegen in hartje Parijs. De boulevard met tunnels op de rechteroever van de Seine is een gevolg van deze politiek, maar ook daar komt een eind aan. Volgend jaar beginnen werkzaamheden aan de kades, om de stad weer overal aansluiting op de Seine te geven. Autotunnels moeten plaatsmaken voor wandelplatforms, een soort permanente versie van de zomerse Paris Plages, de kunstmatige stranden langs de Seine. Het worden kunstig, die als wijngaarden vormgegeven wandelboulevards die eraan moeten herinneren dat in een niet eens zo heel ver verleden op de heuvels van Parijs druiven werden geplukt.

Van de snelwegplannen is uiteindelijk alleen de beruchte Boulevard Périphérique voltooid, een 35 meter brede en 35 kilometer lange ringweg die de stad scheidt van de banlieue. De périphérique, of périf zoals de Parijzenaars hun ringweg met een mengeling van ontzag en afgrijzen noemen, is met ruim een miljoen auto’s per dag niet alleen het drukste stukje snelweg van Europa, het is ook een sociologische grens. Wie de périf oversteekt, komt uit de prachtige stad waar 2,2 miljoen gefortuneerden wonen, terecht in de troosteloze banlieues, synoniem voor rijen flatgebouwen, volgestouwd met 10 miljoen would-be Parisiens die dromen van een beter leven aan de andere kant van de muur van beton en asfalt. Dat is uiteraard een overdrijving: je kunt beter opgroeien in Neuilly-sur-Seine buiten de périphérique, (de kans bestaat dat je president van de republiek wordt) dan in Goutte d’Or in het 18de arrondissement (de kans bestaat dat je levenslang werkloos blijft). Maar het is een hardnekkig visioen dat zich heeft vastgezet in vele hoofden, in en buiten Parijs.

Uiteindelijk zijn de verkeerstechnische plannen van nu (het verminderen van het autoverkeer in de binnenstad, het aanleggen van een nog groter metronetwerk naar de buitenwijken) nog niets vergeleken bij de echte, grootse uitdaging voor Parijs: het wegwerken van de banlieues. De buitenwijken met de flatgebouwen moeten aansluiting krijgen op de oude binnenstad. Het is een werk van decennia: eerst het onderscheid laten vervagen tussen de gestigmatiseerde buitenwijken en de binnenstad en het vervolgens laten verdwijnen. Parijs wil er snel aan beginnen.

Dat project heet ‘Le Grand Paris’: infrastructureel een combinatie van twee nieuwe metronetwerken (kostprijs 35 miljard euro) en nieuwe stadsparken en woon- en werkzones in de meest moderne architectuur. Tien wereldvermaarde architectenbureaus, waaronder het Rotterdamse MVRDV, begeleiden het proces. Maar Parijs en het haast exclusief voor dit project bedachte ministerie voor de Stad kijken verder dan de infrastructuur. Zij hebben het over het creëren van een nieuwe stad: ecologisch verantwoord, sociaal en solidair. Het 7de arrondissement met de Eiffeltoren moet even belangrijk zijn als de nieuwe haven van Gennevilliers of het nieuwe treinstation van Aubervilliers in de noordelijke voorsteden. De straatrappers uit de banlieue zullen de gelijken zijn van de kunstenaars uit het tiende arrondissement.

Zoals dat altijd gaat, moet met de echte mobiliteit ook de sociale mobiliteit groeien. Want hoe fantastisch deze stad ook is, steeds minder Franse jongeren kiezen voor Parijs. Alleen al in Londen wonen 400.000 Fransen, meldt het Franse consulaat aldaar. Dat zijn behalve de traditionele bankiers, die werken in The City, steeds vaker ook jonge creatievelingen, die aangetrokken worden door het kosmopolitische karakter van de Britse hoofdstad. Juist die creatievelingen behouden voor de eigen, lichtelijk ingeslapen, stad zal een belangrijke uitdaging zijn voor dat Grote Parijs.

Le Grand Paris strekt zich uit over ongeveer 1.200 gemeenten in vijf verschillende departementen. In grote lijnen staan de burgemeesters, van grote voorsteden en kleine dorpjes, allen achter het project om van Parijs de stad van de toekomst te maken. Maar een administratieve eenheid wordt Grand Paris niet, daar zagen al die politici het voordeel niet van in. Want deel uitmaken van het grote Parijs is één ding. Maar mede verantwoordelijk worden voor de autostromen op en rond de Place de la République? Liever niet. Ook de nieuwe Parisiens moeten steeds opnieuw overtuigd worden van de zin van al die plannen.

Parijs fietst

De fiets wordt steeds populairder in Parijs – door de aanleg van fietspaden (die nog wel eens onverhoopt willen ophouden) en doordat fietsers de bus- en taxistrook mogen gebruiken. Het is ook te danken aan het vier jaar oude Vélib-systeem (‘Vélo Libre’). Al snel werd dat ‘Libre’ wegens diefstal en vandalisme betalend, maar sindsdien gaat het steeds beter met het fietsenplan. Januari 2011 was met 1,6 miljoen ritten op de grijze, logge Vélib de topmaand. Veel Parijzenaars kiezen voor hun eigen fiets, vaak een fixie, een van alle ballast ontdane racefiets, zonder versnellingen, het liefst in een fel kleurtje. Er is zelfs een fietsersbond.

Minister Schultz wil stofkam door de regels halen!

Den Haag.

NRC | Arjen Schreuder | 28 juni 2011

Minister wil procedures voor bouw en milieu vereenvoudigen

„Heeft u wel eens geprobeerd iets te bouwen”, vraagt minister Schultz van Haegen (Infrastructuur en Milieu, VVD). Bouwen is lastig in Nederland, door het grote aantal wetten en regels. „Ik heb thuis een tuinhuis van de buurman gekocht. Dat hoorde oorspronkelijk bij mijn eigen huis en ik wilde het er weer bij trekken. Twee jaar ben ik daarmee bezig geweest. Ik moest allerlei bezonningsschema’s laten maken.”

Hoe erg is het volgens u?

„De Wet milieubeheer kent 236 regeling en is sinds de inwerkingtreding [in 1993, red.] meer dan honderd keer gewijzigd. En er lopen nog twintig wijzigingsvoorstellen. Veel regels zijn ooit met goede bedoelingen tot stand gekomen, maar inmiddels zijn het er zó veel, dat je door de bomen het bos niet meer ziet.”

De regels zijn moeilijk te begrijpen?

„De regels zijn complex en onoverzichtelijk. In Nederland wordt iedere burger geacht de wet te kennen. In het omgevingsrecht is dat bijna niet meer mogelijk. Zelfs de beste omgevingsjuristen hebben er moeite mee. Ze zien dat twee wetten tegenstrijdige belangen beschermen en weten vervolgens ook niet welke wet voorrang heeft. We gaan de stofkam er doorheen halen.” De minister zoekt in haar papieren naar een voorbeeld en leest dan voor. „Almere bouwt een nieuw stadsdeel Almere Poort, maar tijdens de bouw heeft zich daar de zwaar beschermde bever gevestigd. Die mag niet verstoord worden. De gemeente loopt het risico van een bouwstop.”

Hoe moet dat worden opgelost?

„Daar moeten we nog over nadenken. Maar ik zou zeggen: laten we uitgaan van de omstandigheden op het moment van goedkeuring van het plan, toen er geen bever zat.”

U verwacht een groot draagvlak voor dit plan, schrijft u aan de Kamer.

„Iedereen heeft hier baat bij. Of je nou wilt bouwen of natuur wilt maken. Deze operatie is geen rechtse hobby. Dit wordt breed politiek gedragen. Ik merk het ook aan de reacties van gedeputeerden van verschillende signatuur. Die denken er net zo over als ik.”

En de milieuclubs?

„Ook als je in de natuur iets voor elkaar wilt krijgen, is het lastig door al die rigide regels.” Leest weer in haar papieren. „Een gekanaliseerde Brabantse beek, de Beerze, wordt in haar oorspronkelijke staat hersteld. Maar sinds de kanalisering komt ook de drijvende weegbree voor. Het vanuit natuurlijk oogpunt gewenste beekherstel botst met de instandhoudingsdoelen voor een soort die nota bene oorspronkelijk niet in de beek voorkwam.” Ze glimlacht.

Dus iedereen is ervoor?

„Hier heb je ook in het dagelijks leven wat aan. Misschien zijn de enige mensen die bezwaar maken, de mensen die van al die regels die we afschaffen hun beroep hebben gemaakt.”

Er wordt heel veel onderzoek gedaan?

„Ik denk dat we veel geld kunnen besparen. Alleen al op de plankosten is dat 10 procent. Dat kan oplopen tot 600 miljoen euro per jaar. Daar komen nog veel meer besparingen bij.”

U wilt meer ruimte voor ‘bestuurlijke afweging’. Hoezo?

„Bij de aanleg voor de Tweede Maasvlakte werd een milieueffectrapport geschreven van 6.000 pagina’s.” Ze spreidt haar armen breed uit. „Vervolgens zei de gemeenteraad van Rotterdam: dat is zo’n dik rapport, het zal wel kloppen. Er werd helemaal niet meer over gesproken! Bestuurders moeten hun verantwoordelijkheid nemen. Er zijn genoeg voorbeelden van bestuurders die zich achter procedures verschuilen.”

Meer ruimte voor bestuurlijke afweging, ook regionaal. Betekent dat geen rechtsongelijkheid? Dat je in Winterswijk wel iets mag bouwen en in Groningen niet? Dat je hier wel een geluidswal krijgt, maar daar niet?

„Nee, want daar zijn nationale regels voor. Er zijn wettelijke regels voor geluidhinder en daar moet iedereen zich aan houden.”

Dus je moet echt rekening houden met het milieu?

„Er wordt weleens gezegd dat ik in mijn schoonmaakwoede dit soort maatregelen neem om niets meer te hoeven beschermen. Dat is niet zo. We beschermen veel. Het gaat alleen eenvoudiger. En beter. Zodat bijvoorbeeld ook duurzaamheidsprojecten sneller worden uitgevoerd. Ik wil oplossingsgericht werken. Wat ik niet wil, is dat als je de snelweg A15 wilt doortrekken, dat iemand dan zegt dat kan niet, want daar is ook een Natura 2000-gebied. Nee, laten we dan kijken hoe we die weg kunnen aanleggen en tegelijkertijd de natuur beschermen.”

U wilt ook niet meer doen dan Europa verplicht stelt. Doen we dat zo vaak?

„Ik herinner me de discussie over de Europese kaderrichtlijn water. We konden aanvankelijk niet aan de normen voldoen, omdat we een heleboel kleine gebiedjes hadden aangewezen in plaats van veel grotere gebieden.” Ze tekent een cirkel met een dikke punt als vervuiling daarin. „Als ergens in een klein gebied een norm wordt overschreden, is het moeilijk dat te compenseren. In een groter gebied is dat gemakkelijker. Die discussie hebben we ook over de luchtkwaliteit gehad. We hebben een nationaal programma luchtkwaliteit gemaakt en grotere plangebieden aanwezen. Zodat dat ene punt waar de norm wordt overschreden geen hindernis hoeft te worden.”

Maar als je nu net naast dat ene minder schone punt woont?

Ze trekt met haar arm een denkbeeldige streep die daalt. „De lucht is de afgelopen jaren alleen maar schoner geworden.”

Wat is het ideaal?

„Minder regels. Tijdwinst. Besparing van kosten. Meer eigen verantwoordelijkheid van bestuurders. Niet uitgaan van wat niet kan, maar van wat wel kan. Dat is het leuke hiervan.”

De regels voor het bouwen in Nederland worden eenvoudiger. Dat schrijft minister Schultz van Haegen (Infrastructuur en Milieu, VVD) vandaag in een brief aan de Tweede Kamer. De minister wil één nieuwe Omgevingswet waarin alle regels voor de omgeving worden gebundeld. Nu zijn deze regels verspreid over meer dan zestig wetten, honderd AMVB’s (Algemene Maatregel van Bestuur) en honderden ministeriële regelingen. De versobering levert een besparing op van minimaal 600 miljoen euro per jaar. Ook hoopt het kabinet met dit plan veel tijd tijdens bouwprocedures te besparen, vooral door in het begin van de plannen de inspraak te organiseren en minder vaak min of meer gelijke onderzoeken naar alternatieven te laten uitvoeren. Maatregelen die uitgaan boven Europese milieunormen worden ingetrokken.

Voorbeelden

Knellende regels - Voor de nieuwbouw van het treinstation Utrecht Centraal moesten de winkels tijdelijk worden uitgeplaatst. Maar deze tijdelijke uitplaatsing is in strijd met het bestemmingplan. Om deze uitplaatsing toch te kunnen doen, is een tijdelijke vrijstelling met een uitgebreide procedure nodig. Die procedure wil het kabinet van 26 weken terugbrengen naar 8 weken.

Tegenstrijdige wetgeving - De aanleg van een fietspad – mogelijk geworden door kustverbreding – in het duingebied tussen Kijkduin en Hoek van Holland wordt belemmerd door de natuurbeschermingswet. Want het verstuiven van zand – mogelijk geworden door dezelfde kustverbreding – is een doel van het natuurbeleid. Het fietspad kan dit verstuiven belemmeren.

Rigide wetten - De gemeente Eindhoven is bezig een groot voormalig fabrieksterrein van Philips om te bouwen tot gebied voor wonen, werken, voorzieningen en cultuur. Er mocht aanvankelijk slechts vijf jaar worden afgeweken van het bestemmingsplan dat voorzag in grote industrie. Dat is nu vijftien jaar geworden. „Nu is het voor ondernemers eerder rendabel te investeren in de exploitatie van een monumentaal pand en nu is duurzame ontwikkeling beter mogelijk”, aldus het ministerie.

Knellende regels - De waterschappen verplichten tot baggeren van sloten ten oosten van de Reeuwijkse Plassen. Maar daarbij mag volgens de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet geen verstoring optreden van broedende vogels, beschermde vissoorten (tijdens winter en de paaiperiode) en van overwinterende beschermde vogels. Daardoor kan er alleen nog maar in de maand september worden gebaggerd.

Zuid-Holland legt bouwen aan banden !!

Algemeen |  CoBouw |  Martjan Kuit  |  DEN HAAG -

Het beleid voor nieuwe woningen, kantoren en bedrijfslocaties in Zuid-Holland gaat flink op de schop. Grote bouwprojecten worden voortaan alleen in uitzonderlijke gevallen toegestaan.

Dat heeft gedeputeerde Liesbeth Spies van Ruimtelijke Ontwikkeling en Economische Zaken bekendgemaakt. Projecten die al in de Provinciale Structuurvisie zijn opgenomen, worden waarschijnlijk niet geschrapt, maar de kans dat nieuwe plannen groen licht krijgen, is erg klein. “Verzoeken voor nieuwe bedrijfsterreinen, kantoorruimte en woninglocaties zullen alleen nog bij uitzondering worden gehonoreerd.”

De gedeputeerde signaleert dat in de provincie veel bedrijventerreinen en kantoren niet worden gebruikt. “Ik wil ervoor waken dat we straks bouwen voor leegstand.” Het buitengebied is en blijft verboden terrein voor projectontwikkelaars. “De Provinciale Ruimtelijke Verordening staat vrijwel geen nieuwe bebouwing toe in het open landschap.” En dat blijft zo. De provincie gaat zich wel soepeler opstellen tegenover nieuwe, kleinschalige bebouwing of herbebouwing in het buitengebied. De bescherming daarvan is nu te knellend, vindt Spies. “Dat zit de leefbaarheid soms in de weg”, verklaart zij. De provincie gaat bij de woningprogrammering meer op typen en minder op aantallen woningen sturen.

Spies neemt hiermee een voorschot op de decentralisatie die minister Schultz gaat doorvoeren. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en bedrijventerreinen laat het Rijk voortaan over aan provincies en de gemeenten. “De precieze uitwerking hiervan voor de provincie Zuid-Holland kan ik op dit moment nog niet met schaartje uitknippen”, geeft de gedeputeerde toe. “Wat ik wel weet is dat we ons volumebeleid grondig moeten herijken.”

Hoe de maatregelen in de praktijk uitpakken is nog onbekend. Dat wordt de komende maanden duidelijk, wanneer de nieuwe Structuurvisie wordt vastgesteld.

De gemeenten hebben volgens de gedeputeerde “begripvol” gereageerd op de plannen. “Maar ik voorzie dat gemeenten, eenmaal geconfronteerd met een nee, nog pittige discussies met de provincie zullen willen voeren.”

Huizenkopers moeten juiste prikkels voelen

Verbraeken, H. Financieel Dagblad

zaterdag 25 juni 2011

Wonend Nederland werd afgelopen week kortstondig opgeschrikt door het nieuws dat het kabinet overweegt om iets te doen aan de overdrachtsbelasting. Meer over dit onderwerp

 'Regeerakkoord laat ingrijpen toe' Veeg het Rabo-plan niet direct van tafel Vertrouwen in woningmarkt daalt verder Annuïteitenhypotheek jaagt huizenkoper flink op kosten'Ontzettend vervelend', zegt buitengewoon hoogleraar woningmarkt aan de UvA, Johan Conijn. 'Zoiets moet zonder publiek debat, "overnight" worden ingevoerd. Dit moet je doen, niet erover praten.' Hij vreest dat de al aarzelende kopers op de markt nog meer worden afgeschrikt.

Het nieuws volgt op eerdere oprispingen de afgelopen weken, die ook verwarring veroorzaakten. Zo stelde tien dagen geleden Rabobank-topman Piet Moerland tot veler verrassing voor om banken voortaan alleen nog maar annuïtaire hypotheken te laten verlenen. Dat levert de Staat de financiële ruimte, zo redeneert Moerland, om de markt te bevrijden van de gehate overdrachtsbelasting op koophuizen. Als dan maar de hypotheekrenteaftrek de komende twintig jaar niet meer onder vuur komt te liggen, zo voegt de bank er snel aan toe.

Verwarring

Het kabinet geeft ondertussen zelf niet minder verwarrende signalen af. Op basis van het regeerakkoord zou alleen de huursector worden aangepakt, om de problematische prijskloof tussen huur- en koopsector te dichten. Zo mogen de huren van vrijkomende woningen in de tien drukste woonregio's in Nederland met euro 120 per maand omhoog.

Tegelijk wil het kabinet de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laten. In het regeerakkoord valt dan ook geen woord over de koopsector te lezen. Maar toch grijpt het kabinet stevig in in de hypothecaire kredietverlening. Dat doet het via aanscherping van de financieringsnormen. Per 1 augustus wordt het aflossingsvrije hypotheekdeel beperkt tot 50% en mag het maximale hypotheekbedrag de 110% van de woningwaarde niet overstijgen. Een 100%-spaar- of beleggingshypotheek mag wel.

Bovendien verscherpt ook de NHG nog eens de normen voor hypotheekgaranties, in samenspraak met het Nibud, het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. Aangezien in 2010 bij bijna 80% van de woningaankopen sprake was van NHG-garantie, drukt de stichting zo een wel erg zwaar stempel op de markt, oordeelt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw. 'Een instituut dat beoogde de toegankelijkheid van het eigen woningbezit voor specifieke groepen te verhogen, is doorgeslagen in een richting die nu zelfs goede risico's rantsoeneert.'

Markt klaagt

De markt begint over die verscherpte financieringsnormen dan ook steeds scheller te klagen. Rabo-bankier Moerland ziet momenteel te weinig mogelijkheden om rekening te kunnen houden met inkomensontwikkeling van klanten, zo meldde hij medio juni. 'De normen zijn veel te strak.' Ook projectontwikkelaars nemen naar verluidt waar dat momenteel veel kopers van nieuwbouw afhaken door verscherpte hypotheekverleningscriteria.

Het wordt daarom hoog tijd dat dit kabinet eens orde op zaken stelt en een brede, integrale hervorming van de woningmarkt aankondigt. De tekenen zijn echter niet goed. De aangekondigde Woonvisie van minister Donner is volgens ingewijden 'heel mager'. 'Omdat de hypotheekrenteaftrek niet bespreekbaar is', aldus een bron. 'Er komt geen goede analyse van deze slecht functionerende woningmarkt.'

De burger, de huizenbezitter voorop, dreigt zo in onzekerheid achter te blijven; onnodig, want prikkels om de markt wél weer in beweging zetten, zijn ruim voorhanden, zoals de zeven hieronder.

1. Schaf de belasting op woningverkoop af

Afbouw van de overdrachtsbelasting zal doorstroming op de woningmarkt stimuleren. Die bedraagt 6% van de koopsom. Afschaffen kost de overheid euro 2,5 mrd per jaar. Het is een belasting op mobiliteit op woning- en arbeidsmarkt, en werkt negatief op verkeer en milieu.

Er is de afgelopen decennia vaak geroepen deze 'verhuisboete' af te schaffen, door politieke partijen - zelfs in de jongste verkiezingsprogramma's van VVD, D66 en GroenLinks - en door tal van economen, zoals die van het Centraal Planbureau. EIB-econoom Taco van Hoek noemt het na de huurregulering (van de totale huurvoorraad wordt circa 94% van de huren gereguleerd) de meest verstorende factor op de woningmarkt. Afbouw van deze belasting kan ook in fasen: bijvoorbeeld eerst over de eerste euro 50.000 en dan steeds meer.

2. Voer een bezitsbelasting in

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting is niet gratis. Er moet dus een gat in de begroting worden gedicht, maar dan wel op een manier die doorstroming niet belemmert.

Een goede methode is de heffing van een bezitsbelasting (ook in plaats van het eigenwoningforfait) over de WOZ-waarde van de eigen woning. Voordeel van deze manier van belasten is dat huizenbezitters niet langer wachten met de verkoop van hun huis in de hoop dat ze met een toekomstige prijsstijging hun eerder betaalde overdrachtsbelasting kunnen terugverdienen.

De belasting levert ook extra geld op van corporaties. Door de liberalisering van de sociale huursector kunnen die op hogere huren rekenen. Dat leidt tot stijgende WOZ-waarden en dus tot extra inkomsten voor de fiscus.

3. Voer annuïtair regime in bij hypotheekaftrek

De politieke verdeeldheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek zet een rem op de koopmarkt. Tegelijk is het een feit dat de maatregel in zijn huidige vorm zeer duur is voor de staatskas.

Schep daarom duidelijkheid door het fiscaal behandelen van hypotheken als een annuïtaire lening die wordt afgelost. Ongeacht of de huiseigenaar jaarlijks werkelijk aflost of niet.

Deze ingreep laat de hypotheekrenteaftrek als principe ongemoeid, maar bestrijdt 'moderne' hypotheekvormen die slechts bestaan om de aftrek maximaal uit te melken en stimuleert aflossen. Een annuïtair aflossingsregime betekent een besparing voor de schatkist van euro 5 mrd op een bedrag van euro 11 mrd dat het Rijk momenteel jaarlijks derft aan hypotheekrenteaftrek.

4. Stop betutteling bij hypotheekfinanciering

De 'rantsoenering' van consumptieve uitgaven door het kabinet en de Autoriteit Financiële Markten moet tegen het licht worden gehouden.

De norm van 4,5 maal het jaarinkomen voor een hypotheek dwingt jonge koopstarters (gemiddeld 30 jaar) nu tot langjarige onderconsumptie op woongebied. In de praktijk daalt de hypothecaire last in vijf jaar vaak al tot 3,5 maal het jaarinkomen, een gevolg van stijgende inkomens. Snel een meer luxe huis aanschaffen doen starters (vanwege eenmalige kosten) vervolgens niet.

De vrees dat lenende starters wanbetalers worden, is onterecht. 'De problemen met defaults in Nederland zijn extreem laag. Nederland scoort internationaal zeer goed', zegt UvA-hoogleraar Johan Conijn.

5. Maak huren meer marktconform

Het huidige kabinetsbeleid stimuleert nog steeds lage- en middeninkomens om te huren en hoge inkomens om te kopen. Dat resulteert in een gebrekkige doorstroming tussen huur- en koopwoningen, omdat de financiële stap van corporatiewoning naar private huur of koop te groot is.

Daarom moeten de huren meer marktconform worden, met ondersteuning voor lage inkomens via meer huurtoeslag. Het kabinet werkt daar al aan - het probeert inkomens boven de euro 43.000 in de gereguleerde huursector jaarlijks een extra huurverhoging van maximaal 5% te laten betalen - maar die aanpak loopt tot nu toe vast op uitvoeringsproblemen. Het is de vraag of de fiscus private bedrijven (de corporaties) inkomensgegevens van hun klanten mag verstrekken.

6. Geef corporatie vrijheid tot 'huursombenadering'

Corporaties in tien drukke regio's mogen hun huren met 25 punten oftewel euro 120 per maand ophogen. Voor nieuwe gevallen. Ook dat is nu een instrument van Donner om scheefwonen aan te pakken. Maar zittende huurders blijven buiten schot en blijven dus zitten.

Een alternatief is het idee van hoogleraar Johan Conijn aan de UvA. Volg de 'huursombenadering'. Een corporatie mag haar huur dan verhogen met een door het kabinet opgelegd percentage, maar binnen haar woningbestand differentiëren, voor alle zittende huurders.

Een maatregel van twee vliegen in één klap. Zo kan een corporatie immers zittende, scheefwonende huurders zwaarder belasten en tegelijk huurders met lagere inkomens ontzien.

7. Verlaag de staatssteungrens voor corporatiewoningen

De middeninkomens (boven de euro 33.000) kunnen nauwelijks meer in de corporatiesector terecht als gevolg van Brusselse regelgeving. Corporaties krijgen via geborgde financiering staatssteun en mogen dat voordeel niet doorschuiven naar de middeninkomens. Dat zou valse concurrentie zijn met commerciële partijen.

Het aanbod van woningen voor middeninkomens kan echter eenvoudig worden vergroot als de Staat minder geborgde financiering verstrekt, zegt UvA-hoogleraar Johan Conijn. Door de grens te verlagen tot woningen met een maandhuur van maximaal euro 550 (tegen nu euro 652) worden meer woningen vrijgespeeld voor middeninkomens.

Bijkomend voordeel: minder staatssteun kan zeker rekenen op sympathie vanuit Brussel.