Nu niet kopen kost geld

Laat dit voorop staan: een huis koop je als je er aan tóe bent en niet omdat er iets verandert in de wet- en regelgeving. 

Maar, dat gezegd hebbende is het op dit moment, nog in 2012 dus, best slim om - als het tóch al jeukt in je achterhoofd - een jaartje eerder te krabben dan dat je oorspronkelijk van plan was. Want wat speelt er precies? Welnu, iemand die in 2013 een huis koopt, heeft geen volledig vrije keus in hypotheekvormen meer. De starter lijkt het zwaarst ‘geraakt’ te worden. 

In plaats van de fiscaal vriendelijke Bankspaarhypotheek (die je ook nog eens vrolijk mag combi-en met de vaak overigens onterecht bejubelde aflossingsvrije hypotheek) moet een starter die in 2013 een huis koopt, het stellen met een huis- tuin- en keukenhypotheek. Annuïtair aflossen als je hypotheekrenteaftrek wilt. En wat betekent dat dan concreet? Tussenstand: je maandlast wordt hoger. Eindstand: je hypotheek is volledig afgelost en je woont voor het fraaie bedrag van € 0,-. Die - uiteraard bijzonder wenselijke - eindstand kun je, als je in 2012 een huis koopt, ook nog bereiken met de fiscaal ó zo interessante Bankspaarhypotheek. 

Het fiscale voordeel dat je nu nog kunt halen vertaalt zich in je totale maandlasten (over de hele looptijd gezien) vaak terug in een leuke middenklasse auto. Even nuanceren; een starter bespaart een Prius, bij een doorstromer behoort een Audi tot de mogelijkheden. Een doorstromer mag overigens de fiscaliteit van de hypotheek die hij nú heeft gewoon behouden, óók bij verhuizing. 

De doorstromer wordt namelijk slechts over het meerdere (als er een extra stukje hypotheek moet komen omdat het een duurder huis is) geraakt door het huis- tuin- en keukenhypotheek-verhaal. Let op: ik heb het heel specifiek over een húis kopen in 2012. Om voor de oude vertrouwde regels in aanmerking te komen is het voldoende om in 2012 een húis te kopen. 

Dat je er pas in 2013 intrekt en dus ook dat je hypotheek pas in 2013 ingaat, is geen probleem. Je hoeft dus níet, ik herhaal: NIET, nog in 2012 naar de notaris. Dit laatste benadruk ik met klem omdat er een hoop mensen met klotsende oksels mijn praktijk binnen komen stormen omdat ze denken dat ze dit jaar nog bij de notaris moeten zitten. 

Néé. Nu kópen is genoeg, de rest mag volgend jaar. Met Mark en Diederik aan het roer slaat het land met het fiscaal mooiste hypotheekstelsel ter wereld een andere koers in. Nederland leenlekkerland is op zijn retour. 

Terecht. Onze ‘schuldenberg’ dient gereduceerd te worden. En dat kan nog een maar paar maandjes fiscaal vriendelijk. Maak er gebruik van als je kunt. Wie wil er nou géén Prius? Als hondenliefhebber kijk ik graag naar Cesar Millan, the dog whisperer. En dan komt er altijd iets achteraan van: don’t try these techniques at home. 

Met een huis kopen is het net zo; een nieuw thuis is een groot iets, een koerswijziging in je leven. Dat heeft impact. Laat je goed adviseren. 

En zo mogelijk dus in 2012.

Marco Bijl (GeldXpert)

Een huis kopen. Het slimste wat je ‘in deze tijd’ kunt doen?

Bij deze aanhef zullen veel mensen in de lach schieten. En zet zoiets nou ook niet op de alom aanwezige internetfora, want de citroensapdrinkers - die zich daar in grote getale met het scheepje Nederland willen bemoeien - hebben de heerlijkste dag van hun zure leven. 

Maar toch hè…. De huurmarkt zit op slot, ‘scheefwonen’ wordt aangepakt, onze pensioenen staan onder druk, er wordt veel te weinig gebouwd en we gaan weer naar ‘gewone’ hypotheken toe die doen wat ze beloven. Laten we het nou eens punt voor punt bekijken. De huurmarkt zit op slot. Probeer maar eens als jong normaal stel – met een beetje inkomen – een huis te huren. De wachtlijsten zijn enorm. Als je thuis niet geslagen en geschopt wordt, duurt het jaren voordat je een gehuurd dak boven je hoofd hebt. Als je eindelijk in je ‘eigen’ keuken staat, is het derde kind al op komst. En heb nou niet nét wat teveel inkomen, want dan krijg je het label scheefwoner opgeplakt. Lang zal het niet meer duren voordat ook de scheefwoners, naast de criminele relschoppers, op grote schermen in de Rotterdamse binnenstad getoond worden. Het resultaat van het stempel scheefwonen? Dat je met oneigenlijke huurverhogingen het huis uitgejaagd wordt waar je eigenlijk graag wilde blijven wonen. Jammer joh. Als je nu moet huren voor een honderdje of acht in de maand, zit je over een jaar of 10 strak over de duizend heen en heb je als bezitsvorming…..helemaal niks. Is kopen dus wel zo’n slecht idee? Nee dus. 

Nu Mark en Diederik in al hun wijsheid (hu?) hebben besloten dat we qua hypotheekwetgeving terug moeten naar de zeventiger jaren met een Swiebertje - hypotheek, zie ik daar toch ook gelijk de voordelen van. Nog niet eens voor ‘deze tijd’, maar wél voor de tijd die komen gaat. We gaan weer gewoon aflossen. Afgelopen met hypotheekvormen waarbij je nooit iets terugbetaalt en waarbij de bank zich gedurende 60 jaar verkneukeld aan jouw rentebetalingen. Gewoon weer: over 30 jaar heeft u geen schuld meer en is uw huis vrij.

Gezien de druk die er op onze pensioenen komt te rusten, vind ik dat een buitengewoon interessant idee hoor. Dan kan tenminste alles wat je binnenkrijgt op aan hamburgers. Ergo, ik heb liever € 850,- hypotheek en over 30 jaar gratis wonen dan € 850,- huur die na 30 jaar uitgegroeid is tot € 1.300,- waardoor ik op een takje moet gaan zitten kauwen, dolgelukkig als het lente wordt omdat mijn twijgje dan wat sappiger wegkauwt. Een afgelost huis is het beste pensioen. En zo moeilijk is het écht niet om een hypotheek te krijgen hoor. Oké, het is wat moeilijker dan vroeger, maar dat is alleen maar goed. Voor je eigen veiligheid. Als je het inkomen hebt, vind ik best een bank die nog centjes heeft en je graag begroet als nieuwe klant. Bang voor baanverlies of arbeidsongeschiktheid? Dan verzeker je dat toch? En heb je een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie? Dan heb je nog eens een extra scala aan veiligheden om je heen. Ook geen reden tot verlies van al te veel nachtrust dus. En als laatste: de huizenprijzen zullen ook weer gaan stijgen. Punt. Wishful thinking? Welnee, gewoon logisch nadenken. Er wordt te weinig gebouwd. De huurmarkt is moeilijk betreedbaar.

Dus komt er schaarste. Les één in het economiehandboek: schaarste zorgt voor hogere prijzen.

Als de overheidsmaatregelen (die voor de woningmarkt nog echt zo slecht niet zijn) op hun plaats vallen en als de media niets meer kunnen vinden voor hun slechtnieuwsshows (die zij overigens journaal noemen en die ik gelijk stel aan de televisieshow ‘Mijn vieze vette verloofde is een onhandige klusser op een onbewoond eiland en gaat daar met dertien man vreemd, heeft ruzie met zijn buren en wil niet zeggen dat het hem spijt terwijl het echt een dubbeltje op zijn kant is en ik me boos maak over zijn uitstel van executie dus stuur ik de Rijdende Rechter op zijn dak’) komt de woningmarkt weer in beweging en zullen prijzen weer gaan oplopen. Dat is altíjd al zo gegaan, dat gaat in ons omringende landen zo, dat gaat nu zelfs in delen van Amerika weer zo. 

Een huis kopen slim? Yep.

Marco Bijl (GeldXpert)

Paarse Sneeuw, waarom een huis kopen leuk is!

We zouden het bijna vergeten, hoe léuk het is om een huis te kopen. 

Terwijl het toch tientallen jaren zo geweest is dat het kopen van een huis voor het overgrote deel van de Nederlandse bevolking één van de meest begerenswaardige prioriteiten in het leven was. Waarom is het dan nu, anno 2012, plotseling zo anders? Waarom wordt je, als je op een verjaardag roept dat je een huis gaat kopen, door de andere verjaardagsgasten meewarig aangekeken of zelfs voor gek versleten? Waarom hoef je de tv maar aan te zetten en het is wéér ellende op de woningmarkt? Het antwoord is ontstellend simpel: omdat déze generatie nog nooit heeft meegemaakt dat huizenprijzen ook wel eens tijdelijk kunnen dálen.

Dat is voor déze generatie namelijk hetzelfde als dat er plotseling paarse sneeuw uit de lucht valt. Nog nooit gezien. Wat gebeurt er nóu toch? De oudere generatie, die net als ik – helaas – een wat grijzere haardos heeft, kijkt hier wat vreemd tegen aan. Wíj hebben dit namelijk al een keer eerder meegemaakt. Eind zeventiger, begin tachtiger jaren klapte er ook bijna 25% van de gemiddelde huizenprijs af. Waaróm? Omdat de rente toen door allerlei stupiditeiten (waarvoor nu overigens strak gewaakt wordt) plotseling naar de 11% klapte. En dan gebeurt er uiteraard iets héél érg logisch; als niemand het kán kopen, zál niemand het kopen ! En dan bodemt de markt dus. In diezelfde tachtiger jaren werd bij een lagere rente de weg omhoog voor de huizenprijzen later weer snel gevonden. Oók logisch. Maar wat is er dan in 2012 aan de hand? Wel, nu zijn het de banken en verzekeraars geweest die de boel danig vergald hebben. En die moesten dus door de overheid aan banden worden gelegd. En ziedaar, de intrede van de AFM. Allemaal volkomen terecht, want mensen moeten beschermd worden tegen gewetenloze lieden die louter op eigen gewin uit zijn. 

Kijk maar eens naar de docufilm ‘The inside job’. Je maag draait om. Wég met die oeverloze aflossingsvrije hypotheken en afgelopen die praktijken waarbij je een huis van 2 ton kon belasten met een hypotheek van 3 ton. Aan bánden met die leencapaciteit. Vanaf nu aan mogen jullie allemaal minder lenen. Omdat wíj het zeggen. En dan bodemt de huizenmarkt dus. Nét als eind zeventiger jaren. Want het wordt een bereikbaarheidsding. Alléén is het nu nog erger, want het overgrote deel van Nederland was door diezelfde banken en verzekeraars opgezadeld met een plofkip. Een hypotheek die voor een groot gedeelte aflossingsvrij was en voor de rest werd afgedekt door een beleggingsverzekering waarin je compleet werd bestolen. Tja, en als de markt dan bodemt en er blijkt na 10 jaar maar 3.000 Euro van je hypotheek te zijn afgelost, hebben we plotseling een restschuld. ‘Onder water’ heet dat tegenwoordig, we hebben er zelfs een term voor verzonnen. En dus kunnen we niet verhuizen. En dan bodemt de markt dus nog meer.  Vandaar ook dat de ik de zucht naar sensibility, gewoon weer aflossen op je hypotheek zodat al deze flauwekul je bespaart blijft, van harte toejuich. Als je gaat huren – wat je enige alternatief is voor kopen – heb je over 10 jaar géén eigendom en betaal je naar schatting 30% méér aan woonlasten. Nee, dát is slim… Met een markt die nu wel zo langzamerhand wel aan het uitbodemen is en die daarna de opgaande weg weer zal vinden, blijft het kopen van een huis slim. Gewoon aflossen op je hypotheek, geen gekkigheid en dan kun je het gewoon weer laten gaan om waar het allemaal om zou móeten gaan. Wonen. Want wat is er nou mooier dan een nieuwbouwwoning kopen? Iedere investering komt aan jou toe. Ieder hoekje, ieder gaatje krijgt jouw eigen karakter. De keuken, de badkamer. Helemaal jóu. 

Koop je een gebruikte woning, dan heb je dat stukken minder en woon je toch altijd voor een stukje in de smaak van iemand anders. Woon in je éigen droom en niet in die van iemand anders. Een huis kopen is verstandig. Financiële zekerheid voor nu, financiële zekerheid voor later, want een afgelost huis is het beste pensioen. 

En bovenal: een huis kopen is léuk!

Marco Bijl (GeldXpert)

Breng vrije huurmarkt op gang door samenwerking (Deloitte)

Visiedocument laat mogelijkheden zien om huurwoningmarkt vlot te trekken

12 november 2012

De vraag naar huurwoningen in het middensegment zal tot 2020 toenemen met ruim 200.000 woningen. Dit betekent een verdubbeling van het huurwoningenbestand in de vrije sector. Onderzoek toont aan dat bouwgrond, huurders en bouwcapaciteit beschikbaar zijn. Toch komt de productie moeizaam op gang door met name financieringsproblemen. Deloitte laat in het visiedocument “Een kickstart voor de vrije sector huurmarkt” oplossingsrichtingen zien waarmee overheid, corporaties en beleggers kunnen voorzien in de maatschappelijke behoefte naar meer huurwoningen in de categorie tussen ca. € 650 en € 900 per maand.

"Als Nederland vóór 2020 ruim 200.000 nieuwe vrije sector huurwoningen gebouwd wil zien voor huishoudens met middeninkomens, lijkt dat nu nog onmogelijk", meent Frank ten Have partner bij Deloitte Real Estate Advisory. "Deze rijksdoelstelling kan worden bereikt door een gezamenlijke inspanning van gemeenten, provincies en corporaties. Zodra deze markt op gang is gebracht, kunnen ook beleggers beter hun rol pakken. Nu is de markt voor beleggers onvoldoende groot, niet liquide en bovendien willen beleggers de ontwikkelrisico's niet lopen."

Het ontwikkelen van de middeldure huurmarkt past in de prioriteiten van het nieuwe kabinet. "Wij constateren dat beleggers niet zonder meer in dit segment stappen, maar dat er incentives nodig zijn om die markt op gang te helpen", vervolgt Ten Have. Dat is niet alleen een maatschappelijke behoefte maar ook een economisch belang voor de bouwsector, de gemeenten, de corporaties én de woningzoekenden. Hoewel de corporaties zich in het nieuwe kabinetsbeleid moeten gaan concentreren op hun sociale doelgroep, ziet Deloitte op korte termijn toch noodzaak tot een samenwerking tussen gemeenten en corporaties om die markt op gang te helpen. Uit het visiedocument blijkt dat woningcorporaties projecten gereed hebben liggen maar dat financiering ontbreekt.

Het voorstel is te onderzoeken of gemeenten en provincies financiering kunnen verstrekken via garanties of achtergestelde leningen (wel op marktconforme voorwaarden in verband met staatssteun). In samenwerkingsverbanden met corporaties kunnen projecten op deze manier van de grond komen en kunnen er doorstroommogelijkheden ontstaan voor scheefwoners. Bij doorstroming komt weer een woning in het sociale bestand vrij voor de doelgroep zonder subsidiëring van de grondprijs en de onrendabele top. Zodra complexen ontwikkeld en verhuurd zijn, kunnen ze - eventueel op termijn - worden doorgestoten naar institutionele en particuliere beleggers. Hiervoor, maar ook voor het doorverkopen van bestaande complexen, zal het Rijk de regelgeving moeten versoepelen. Op deze wijze kan een ruimere, liquide markt voor beleggers ontstaan. Ook kunnen corporaties zich dan op termijn weer concentreren op hun kerntaak en kunnen gemeenten op deze wijze hun aansturende rol gaan spelen zoals het kabinet wil. "Het zou goed zijn om op korte termijn deze mogelijkheden te benutten, geflankeerd door fiscale maatregelen om particuliere beleggers meer in dit segment te laten investeren en zo deze markt meer volwassen te maken. Als we niets doen, ontstaat in 2013 een dieptepunt in de bouwproductie. De overheid is de enige partij die de financiering kan verstrekken in ruil voor productie", meent Ten Have.

'Tot je 66ste in de bouw, dat red je niet'

De Volkskrant TJERK GUALTHÉRIE VAN WEEZEL − 08/09/11

 

AMSTERDAM - Soort zoekt soort tijdens de schaft. In een keet naast de bouwput bij het Utrechtse Centraal Station nemen de Poolse uitzendkrachten gezamenlijk een tafel in beslag. Een paar meter verderop zitten de Utrechtse betonvlechters die in dienst zijn bij een van de onderaannemers. Iets later nemen de kraanmachinisten gezamenlijk hun plaats in. Iedere groep zijn eigen tongval en zijn eigen geluidsniveau. Maar als het over het pensioenakkoord gaat, zijn de mannen in de keet eensgezind: doorwerken tot je 66ste is in de bouw is onmogelijk. 'Laat ze hier zelf eens een maand komen werken.'

Vrijdag draait het om de stem van de bouwvakkers. Dan komt de bondsraad, het parlement van FNV Bouw, bijeen om voor of tegen het pensioenakkoord te stemmen. De bouwbond heeft een cruciale positie binnen de FNV. De twee grootste bonden, Bondgenoten en Abvakabo, zijn al tegen. Als bouw ook nog eens 'nee' zegt, is de deal die FNV-voorvrouw Agnes Jongerius sloot met werkgevers en minister Kamp van tafel.

'Wij zitten net aan de verkeerde kant van de grens, voor ons is het werken tot ons 66ste', zeggen de oudste aanwezigen in het schafthok: timmermannen Gerrit en Hans, ze verschillen een dag in leeftijd. Allebei zijn ze 56 en al 34 jaar in dienst bij hoofdaannemer Boele & van Eesteren. 'Het is zwaar werk', zegt Hans terwijl hij met een stukje karton in een instantsoepje roert. 'Nu staan we weer in de regen, van het voorjaar was het heel heet en in de winter werken we onder het vriespunt. Gelukkig hebben we nog geen grote fysieke klachten, maar we zijn geen 18 meer. Als ik thuiskom val ik vaak direct in slaap. En dat terwijl mijn zwager, die militair is, al met zijn 57ste mocht stoppen.' Toch zullen de twee mannen, als het aan het pensioenakkoord ligt, nog tien jaar door moeten. In 2020 zou het pensioen naar 66 jaar gaan.

Stemming niet anoniem
Gerrit is lid van het CNV, een bond die zich direct achter het pensioenakkoord heeft geschaard zonder de leden te raadplegen. Hans is een FNV'er. Maar ondanks zijn uitgesproken mening over het akkoord heeft hij niet gestemd bij het referendum dat FNV Bouw onder haar leden heeft gehouden. De stemming sloot deze week en de uitslag wordt vrijdag bekendgemaakt. 'Ik heb geen internet', luidt zijn verklaring. Ook de twee bondsleden onder de betonvlechters hebben hun stem niet laten horen: 'geen computer' en 'ik wist niets van dat referendum'.

Jan Kanninga, een nestor binnen de bouwbond en een van de bondsraadleden die vrijdag definitief moet bepalen of FNV Bouw 'voor' of 'tegen' het pensioenakkoord is, is ook kritisch over de ledenraadpleging die de bond heeft gehouden. 'Er zijn geen formulieren rondgestuurd, leden moesten zelf een e-mail sturen. Veel oudere bouwvakkers hebben geen computer, of kunnen er niet mee overweg. Wat er ook uitkomt, ik denk niet dat we er veel gewicht aan kunnen geven. In de afdeling Papendrecht, waar ik lid van ben, heeft maar één lid gestemd. Bovendien moest je bij je stem ook bondsnummer vermelden. Dat vind ik zelf niet kunnen, je moet een stem anoniem kunnen uitbrengen.'

Volgens Kanninga is nog volledig onduidelijk welke kant de bondsraad vrijdag zal opgaan. 'Ik heb acht mensen gesproken, daarvan waren er twee tegen, drie voor en drie wisten het niet. Ook ik twijfel nog.'

Het dilemma volgens Kanninga: 'Onze achterban op de bouwplaats zegt 'nee', daar moet je eigenlijk gehoor aan geven. Maar aan de andere kant hebben ze ook geen idee wat ze wel willen. Belangrijker is dat het alternatief voor het pensioenakkoord, namelijk dat minister Kamp het zelf gaat regelen, nog veel slechter is dan het akkoord zelf.'

Kanninga heeft vooral nog vragen: 'Ik wil berekeningen zien, weten wat het nou precies betekent. Het is mij ook nog steeds onduidelijk welke handreiking Kamp doet. Belangrijk voor de bouw is met name hoe het vroegpensioen wordt geregeld. Dat snap ik nog steeds niet.'

En wat als de bondsraad vrijdag voor het akkoord stemt? De betonvlechters roepen in Utrecht stoer dat ze de boel in dat geval wel zullen platgooien. Maar Gerrit en Hans vrezen dat het grootspraak is. Gerrit: 'Vroeger hebben we de bouwplaats nog wel eens stilgelegd voor een tientje extra loon. Maar nu laat de bond een jaar langer werken zo passeren. En als de bond ermee instemt, doe je er niets meer aan.'

Hans: 'Ander werk zit er voor ons niet meer in. We kijken hoe lang we het volhouden, halen we het niet, dan komen we in de ziektewet.' Voorlopig is er op de bouw in Utrecht nog een klein jaar werk. 'Dan zien we wel weer verder waar we terechtkomen.'

Net buiten de hekken leggen drie jonge Poolse mannen voor 10 euro per uur het trottoir dicht op een plek waar zojuist een kabel is gelegd. Van de discussie over Nederlandse pensioenen zijn zij niet op de hoogte. Verbaasd: 'Doorwerken tot je 66ste? Dit werk? Onmogelijk. Wij doen dit nog vijftien jaar, en dan gaan we een andere baan zoeken.'

Vrijdag bepalen bonden standpunt
Vrijdag komen de bondsraden van drie grote bonden bijeen: FNV Bondgenoten, Abvakabo FNV en FNV Bouw. De raden zijn de hoogste bestuursorganen binnen de bond. Zij worden gevormd door vertegenwoordigers uit de regio's en representanten uit de verschillende bedrijfstakken binnen de bond. Op basis van de stemming in de bondsraden wordt bepaald wat het standpunt van de bond zal zijn bij de vergadering op het hoofdkantoor van de FNV op 12 september. Daar komen de voorzitters van de negentien bonden uit de federatie bijeen. De stemverhouding is er zeer ingewikkeld, maar vast staat dat Bondgenoten en Abvakabo, de twee grootste bonden en tegenstander van het pensioenakkoord, geen meerderheid hebben. De stem van FNV Bouw zou daar de doorslag geven.

Bondgenoten heeft overigens al gezegd weinig waarde te hechten aan de stemming in de federatieraad. Als de twee grootste bonden, die samen een meerderheid van de leden hebben en de deals sluiten met de negen grootste pensioenfondsen, tegen zijn, kan het akkoord er niet komen is de redenering van die bond. Alle ogen zijn vrijdag dus gericht op de bondsraad van FNV Bouw. Die telt officieel honderd leden, maar volgens bondsraadslid Jan Kanninga telt de raad momenteel maar tachtig koppen. Op 12 september wordt ook de uitkomst bekendgemaakt van de ledenraadpleging die FNV heeft gehouden. Maar het is de bondsraadsleden onduidelijk hoeveel waarde daaraan moet worden gehecht. Ook aan een voorspelling durft hij zich niet te wagen. 'Voor mijn gevoel is het fiftyfifty, maar veel mensen twijfelen nog.'

Woningfonds Vesteda geeft luxe sector op

Vesteda, een fonds dat voor circa € 4,8 mrd belegt in huurwoningen in Nederland uit de vrije sector, gaat stevig op de schop. Er komen meer woningen uit het middensegment in portefeuille, terwijl de positie in het luxe segment wordt teruggeschroefd. De ontwikkeltak wordt afgebouwd tot nul.

Vandaag in het FD (29 augustus 2011) http://www.fd.nl/

Het vastgoedbeheer, waar 200 mensen werken, wordt op afstand geplaatst en kleiner van omvang. Daarnaast wordt het voor aandeelhouders makkelijker om uit te stappen, omdat Vesteda de stukken zal overnemen als er geen andere gegadigde is. Voor het eerst gaat het fonds open voor buitenlandse investeerders.

De ingrijpende stappen worden gezet na overleg met bestaande aandeelhouders, vooral Nederlandse pensioenfondsen, en wegens ontwikkelingen op de woningmarkt. Arjan Schakenbos (54), sinds februari dit jaar de baas bij Vesteda, moet de transformatie in de komende vier jaar uitvoeren.

'Wij zullen wat kleiner worden', zegt de Brabander die overkwam van Woonstad Rotterdam. 'We zullen acquisities doen in de segmenten die we kansrijk achten. Omdat we tegelijkertijd onze ontwikkeltak afbouwen en woningen uitponden, krimpt onze portefeuille waarschijnlijk per saldo naar € 4,2 mrd in 2015.'

Vesteda wil meer goedkopere huurwoningen. Vanwaar deze stijlbreuk?

'In het topsegment van de huurmarkt, boven de € 1200 per maand, zit geen groei. In Amsterdam en omgeving misschien nog wel, maar over het algemeen neemt de vraag af. In het middensegment daarentegen, tussen € 650 en € 1000, is steeds meer vraag. Dat komt door de vergrijzing en door nieuwe Europese regelgeving. Die regelgeving bepaalt dat mensen met een inkomen boven de euro 33.000 niet langer in aanmerking mogen komen voor sociale woningbouw. Deze mensen moeten dus gaan zoeken in het vrije segment. Daar kunnen ze nu niet vinden wat ze zoeken. Wij zien daar kansen.'

Die woningen zijn er nu niet en u ontwikkelt ze straks ook niet meer zelf. Hoe wilt u dan in die vraag gaan voorzien?

'Wij gaan meer "turnkey" kopen. Dat wil zeggen dat we niet meer voor eigen risico ontwikkelen, maar dat overlaten aan aannemers en andere marktpartijen en corporaties, waar we nauw mee willen samenwerken. Maar laat het duidelijk zijn: de mismatch op de woningmarkt is een maatschappelijk probleem. De oplossing moet van meerdere partijen komen. Iedereen moet water bij de wijn doen. Gemeenten moeten lagere grondprijzen vragen, er moet efficiënter gebouwd gaan worden. En beleggers moeten met minder rendement genoegen nemen in vergelijking met het afgelopen decennium.'

U zet de beheerdivisie op afstand. Waarom?

'Vesteda heeft altijd meer dan gemiddeld uitgegeven aan beheer, wat ook te verklaren was vanuit onze positie in het duurdere huursegment. Daar wordt nu eenmaal meer service gevraagd. Nu de portefeuille gaat veranderen willen we lagere tarieven die meer overeenstemmen met wat in de markt gangbaar is. Daarom richten wij voor het beheer nu een aparte organisatie in. Wij denken zo een aantal basispunten aan beleggingsrendement te winnen. Wij sluiten niet uit dat wij het beheer op termijn ook deels afstoten, maar zo ver gaan wij nu nog niet.'

Waarom stopt u met projectontwikkeling?

'Wij willen ons concentreren op beleggen, wat overigens nu al 85% van onze inkomsten uitmaakt. We bouwen de ontwikkelportefeuille, euro 400 mln groot, gecontroleerd af. Met euro 100 mln per jaar, dus over vier jaar is de pijplijn leeg.'

U werkt ook aan een nieuwe structuur voor het fonds.

'De huidige opzet is tien jaar terug overeengekomen en is toe aan revisie. Toen we bespraken hoe we verder gaan, is door de aandeelhouders de wens geuit om in- en uitstappen makkelijker te maken. Daarbij is ook bepaald dat we zelf aandelen inkopen als beleggers willen uitstappen en er geen andere gegadigden zijn. De nieuwe opzet is uitgewerkt in een juridische en fiscale structuur waarmee de aandeelhouders akkoord zijn. Binnenkort leggen we de structuur aan de Belastingdienst voor.'

Bestaat het risico dat Vesteda straks vastgoed moet verkopen als beleggers willen uitstappen en u niet voldoende geld in kas heeft om hun stukken over te nemen?

'Dat risico is beperkt. Stel een aandeelhouder wil eruit en er is geen nieuwe gegadigde, dan kopen wij de stukken in. Maar dat is gemaximeerd op enkele tientallen miljoenen euro's en daarvoor houden we liquiditeit aan. Om het risico verder te beperken willen we een bredere basis van aandeelhouders en daarom gaan we voor het eerst ook op zoek naar buitenlandse investeerders. We voeren onze investor relations wat op en maken daarbij gebruik van het netwerk van onze huidige aandeelhouders.'

Is een beursgang een optie?

'Nee. De volatiliteit van de beurs past niet bij het inflatievaste karakter van de belegging die wij willen bieden.'

Neptrends in vastgoed- en gebiedsontwikkeling, door Friso de Zeeuw

door Friso de Zeeuw* (in het septembernummer van Building Business)

De crisis raakt de vastgoedsector in Nederland midscheeps; het bloed spat er af. De crisis heeft ook een louterende werking: meer zeggenschap voor eindgebruikers, het komt weer aan op vakmanschap en gebakken- luchtplannen verdwijnen in de prullenbak. Het valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Althans: in het publieke vakdebat; in de praktijk gebeurt niet zo veel. Natuurlijk is er heel wat aan de hand; de veranderingen grijpen diep in. Het voor gebiedsontwikkeling relevante investeringsniveau is met grofweg 3o procent teruggevallen in vergelijking met de periode voor de crisis. Dat raakt niet alleen zaken als planvorming, programma's, samenwerkingsvormen en financiering, maar ook de cultuur en mentaliteit van de spelers.

Wat ons te doen staat, hebben wij, van de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, samen met onze partners, op een rij gezet in de publicatie Gebiedsontwikkeling een andere realiteit: wat nu te doen? (te downloaden via via www.gebiedsontwikeling.nu ). De publicatie krijgt veel aandacht en waardering. Maar er klinkt ook kritiek. Kernpunt van de kritiek is dat de aanbevelingen niet ver genoeg gaan en fundamenteler zouden moeten. Ik deel deze kritiek niet. Sterker nog: ik meen dat men romantische vergezichten schildert die volstrekt irreëel zijn en die afleiden van wat ons te doen staat. In dit artikel schets ik verschillende wat ik gemakshalve neptrends in gebiedsontwikkeling noem. Ik zet ze met opzet polariserend neer; dat is ongebruikelijk in ons wereldje, maar bevordert hopelijk het debat.

EEN

Bij de kreet 'nieuwe verdienmodellen' moeten wij extra opletten. Een voorbeeld uit het cahier Nieuwe verdienmogelijkheden van NederLandBovenWater: 'de zorgsector wordt een vooraanstaande nieuwe speler in gebiedsontwikkeling. De sector gaat investeren in groene gebieden, want dat bevordert de gezondheid van de mensen waardoor de kosten van medische zorg dalen.'

Dat gaat de zorgwereld natuurlijk helemaal niet doen; zij blijft bij haar core-business. En dat is ze geraden ook; ze werken met de verzekeringspremies van ons allen. Het is in wezen een oproep tot branchevervaging. Wie risicodragend het domein van de vastgoed- en gebiedsontwikkeling betreedt zonder de noodzakelijke kennis, kunde en ervaring, begint een avontuurlijke tocht door het oerwoud. Zorginstelling Philadelphia ging het avontuur aan en overleefde het niet. Een ander voorbeeld zijn corporaties die zich terugtrekken uit branchevreemde activiteiten. Het icoon hiervan is geen vastgoed,

maar een drijvend object: ss Rotterdam. Natuurlijk komt 'er ruimte voor andere zorgconcepten en nieuwe allianties. Maar zeggenschap en risico's moet je steeds relateren aan kennis, kunde en een passend bedrijfsmodel.

TWEE

De rol van projectontwikkelaar is uitgespeeld; hij kan nog wel als adviseur optreden.

Aldus het Watertorenberaad, waar de private en publieke sector met elkaar brainstormt. Vraagje: wie investeert dan en wie neemt risico? De stelling is daarom onjuist: bouwgerelateerde ontwikkelaars, een enkele bankgerelateerde ontwikkelaar en met privaat kapitaal gefinancierde onafhankelijke bedrijven blijven.

De ontwikkelbranche staat onmiskenbaar voor een forse opgave: vergroting van de professionaliteit (inhoudelijk en qua procescompetenties), meer transparantie, integriteit. De personele capaciteit is met gemiddeld 40 procent teruggebracht.

Maar wie het einde van een hele bedrijfstak aankondigt, kent de bedrijfstak onvoldoende in relatie tot de opgaven die voor ons liggen. Hij kijkt evenmin naar de praktijk in de ons omringende landen,

Duitsland, Frankrijk en Engeland. Of hij heeft gewoon een hekel aan de projectontwikkelaars.

DRIE

Organisch groeien is het ontwikkelingsmodel van de toekomst.

Goed recept voor krimpgebieden. Maar niet voor de economisch sterke regio's waar ons land het van moet hebben. Neem Amsterdam als voorbeeld. Het gemeente¬bestuur heeft zichzelf tot taak gesteld in de komende twintig jaar zeventigduizend woningen in de stad te bouwen (exclusief vervanging van gesloopte woningen). Die gigantische taak is niet met 'organisch groeien' te realiseren, zoals wethouder van Maarten van Poelgeest nu propageert. Bij een organische groeimodel hoort eerder een bouwproductie van twintigduizend woningen.

Het is een misverstand dat je met een groter productievolume en met optimalisering van kosten en organisatie geen gedifferentieerde producten kunt maken. En dat hebben ontwikkelaars en bouwers onvoldoende duidelijk weten te maken. Voor binnenstedelijke plannen heb je kritische massa nodig, anders kom je helemaal niet uit de kosten.

Wel moeten we onze planningsattitude veranderen. Grote lijnen voor de langere termijn (publiek kader) met invullingen met de korte klap, kort op de markt.

Even verderop in onze verkenningstocht naar neptrends komen we de grote mode van het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) tegen. Zeker interessant voor bepaalde doelgroepen, maar ook een prima basis voor echtscheiding. Het blijft een niche, maar wel een niche die in omvang en differentiatie zal groeien.

VIER

De planvorming gaat voortaan geheel van onderop.

Een nieuw type gebiedsontwikkeling komt op, zonder programma, masterplan of businesscase aan de voorkant. De planvorming begint van onderop, voortkomend uit fysieke, economische en sociale initiatieven van eigenaren en gebruikers die al in het gebied zitten. De opgave van coalition-led development is om in deze initiatieven inhoudelijke en procesmatige samenhang te brengen die meerwaarde oplevert. Tot zover prima; ik markeer dit ontwikkelingsmodel dan ook met overtuiging. Maar de monomanen proclameren dit tot het enige model van de toekomst. Men denkt niet in termen van repertoireverbreding, maar in termen van een romantische revolutie, verzet en radicaal anders.

VIJF

We moeten eigenlijk alleen nog maar binnenstedelijk ontwikkelen.

Voorbeeld van de golf belijdenissen die het binnenstedelijk bouwen omarmt, is de recente publicatie Nu de Stad!. Een goedbedoelde, maar ook gemakzuchtige ode aan binnenstedelijk bouwen, samengesteld op initiatief van de Stichting Natuur en Milieu, met ondersteuning van verschillende marktpartijen. Knelpunten worden weggepraat. Bijvoorbeeld: in verschillende steden zijn de productiekosten van appartementen hoger dan de afzetprijzen, zelfs met een lage grondprijs eronder. Nu de stad! vermeldt dit niet eens.

Veel nuttige aanknopingspunten biedt daarentegen het rapport Succesvol binnenstedelijk bouwen van het Economisch Instituut voor Bouw (EIB). Dat verzakelijkt de discussie en komt met concrete handreikingen om de haalbaarheid van binnenstedelijke projecten te vergroten.

We moeten kijken naar dynamiek in de stedelijke agglomeraties (dus niet alleen in het hoogstedelijk gebied). Daar moeten we bestaande infrastructuur en openbare verbindingen beter benutten. Wonen, werken en voorzieningen koppelen aan bereikbaarheid in plaats van per se verdichten binnen de bestaande stad.

ZES

Kantorenleegstand is urgent en vergt directe actie.

In het fysieke domein wordt de kantoren. leegstand pas een echt maatschappelijk probleem als het de leefbaarheid van de openbare ruimte aantast of het herontwikkeling van rnixed-use gebieden gijzelt.

Er ligt inmiddels een ambitieus landelijk Plan van Aanpak Kantorenleegstand waar¬in het huiswerk voor selectieve planning van nieuwe duurzame kantoren en sanering van de bestaande voorraad adequaat aan de meest betrokken partijen wordt toebedeeld. Vooral beleggers en makelaars blijven roepen om dirigistisch ingrijpen van de rijksoverheid. Dat is een ouderwetse Pavlovreactie. En zinloos, want het gebeurt niet. Waardedalingen hebben kennelijk veel tijd nodig, maar ze komen onherroepelijk en zullen pijnlijk zijn. Dan komen de vierkantemeterprijzen op niveaus die herontwikkeling of sanering aantrekkelijk maken.

ZEVEN

Pensioenfondsen en institutionele beleggers gaan een grote rol spelen in gebiedsontwikkeling.

Al jaren wordt geroepen dat pensioenfondsen bij de (financiering van) gebiedsontwikkelingen een rol (moeten) gaan spelen. Soms met de naïeve argumentatie dat 'pensioenfondsen die in nu China investeren dat voortaan in mijn wijk doen.' Het dregt het klassieke debat op van de vermeende sociale taakstelling van pensioenfondsen. Dat dispuut is al lang en definitief beslecht.

Toch is deze trend als zodanig niet helemaal nep. Pensioenfondsen staan kandidaat om pakketten woningen (met een huur boven 650 euro per maand) van corporaties over te nemen. Met de verkoop krijgen corporaties ruimte om hun investeringen op peil te houden. Een deel daarvan richt zich op gebiedsontwikkeling.

Pensioenfondsen en institutionele beleggers zoeken vooral naar soliditeit in hun vastgoedbeleggingen. Het volume neemt misschien iets toe, maar het blijft vrijen met drie condooms. Participatie in het risicovollere (her)ontwikkelen zal beperkt blijven.

Conclusie

Ik schreef het al: het valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Wellicht dat in ons land de ontnuchtering groter is dan elders. Wij komen uit Utopia waar het niet op kon. Wij verkeren in overgangsjaren met veel onzekerheid, onvervulde ambities, gestrande projecten en teleurstellingen. Ook van publieke partijen in hun private contractpartner en omgekeerd. Deze onzekerheid doet de spelers in de publieke en private wereld smachten naar houvast. Ze zijn daardoor ontvankelijk voor allerlei nieuwe gedachten, rijp en groen, zeker als daar het etiket 'innovatief' op prijkt. Kortom: gouden tijden voor voodoo- priesters

Het valt op dat marktpartijen gemakkelijk mee gaan in het nieuwe, zweverige jargon en nauwelijks tegenwicht bieden.

Als we het over gebiedsontwikkeling hebben, gaat ons een land een beetje meer op de

buren lijken. Bijvoorbeeld op Duitsland waar de vastgoedmarkt nooit zo geëxalteerd is geweest.

Daar:

1. zijn verschillen tussen groei- en krimp¬gebieden al langer zichtbaar;
2. zitten private partijen al langer strak op de markt en doen meer aan marktbewerking en marketing;
3. heeft men een ruimere ervaring met herstructurering van uitgediende bedrijfsterreinen;
4. is men verder met integratie van duurzaamheid, water en milieunormen in gebiedsontwikkeling.

Het helpt als we wat meer naar vergelijkbare Europese landen kijken in dit domein. Maar we kijken te veel naar het exotische. Ook in mijn woonbuurt is dit jaar een kleine kolonie halsbandparkieten verschenen. Exotische, van oorsprong tropische vogels, fel van kleur, leuk om te zien. En ze maken een hoop herrie. Halsbandparkieten, daar heeft onze sector last van.

*Prof mr. Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft