Woningfonds Vesteda geeft luxe sector op

Vesteda, een fonds dat voor circa € 4,8 mrd belegt in huurwoningen in Nederland uit de vrije sector, gaat stevig op de schop. Er komen meer woningen uit het middensegment in portefeuille, terwijl de positie in het luxe segment wordt teruggeschroefd. De ontwikkeltak wordt afgebouwd tot nul.

Vandaag in het FD (29 augustus 2011) http://www.fd.nl/

Het vastgoedbeheer, waar 200 mensen werken, wordt op afstand geplaatst en kleiner van omvang. Daarnaast wordt het voor aandeelhouders makkelijker om uit te stappen, omdat Vesteda de stukken zal overnemen als er geen andere gegadigde is. Voor het eerst gaat het fonds open voor buitenlandse investeerders.

De ingrijpende stappen worden gezet na overleg met bestaande aandeelhouders, vooral Nederlandse pensioenfondsen, en wegens ontwikkelingen op de woningmarkt. Arjan Schakenbos (54), sinds februari dit jaar de baas bij Vesteda, moet de transformatie in de komende vier jaar uitvoeren.

'Wij zullen wat kleiner worden', zegt de Brabander die overkwam van Woonstad Rotterdam. 'We zullen acquisities doen in de segmenten die we kansrijk achten. Omdat we tegelijkertijd onze ontwikkeltak afbouwen en woningen uitponden, krimpt onze portefeuille waarschijnlijk per saldo naar € 4,2 mrd in 2015.'

Vesteda wil meer goedkopere huurwoningen. Vanwaar deze stijlbreuk?

'In het topsegment van de huurmarkt, boven de € 1200 per maand, zit geen groei. In Amsterdam en omgeving misschien nog wel, maar over het algemeen neemt de vraag af. In het middensegment daarentegen, tussen € 650 en € 1000, is steeds meer vraag. Dat komt door de vergrijzing en door nieuwe Europese regelgeving. Die regelgeving bepaalt dat mensen met een inkomen boven de euro 33.000 niet langer in aanmerking mogen komen voor sociale woningbouw. Deze mensen moeten dus gaan zoeken in het vrije segment. Daar kunnen ze nu niet vinden wat ze zoeken. Wij zien daar kansen.'

Die woningen zijn er nu niet en u ontwikkelt ze straks ook niet meer zelf. Hoe wilt u dan in die vraag gaan voorzien?

'Wij gaan meer "turnkey" kopen. Dat wil zeggen dat we niet meer voor eigen risico ontwikkelen, maar dat overlaten aan aannemers en andere marktpartijen en corporaties, waar we nauw mee willen samenwerken. Maar laat het duidelijk zijn: de mismatch op de woningmarkt is een maatschappelijk probleem. De oplossing moet van meerdere partijen komen. Iedereen moet water bij de wijn doen. Gemeenten moeten lagere grondprijzen vragen, er moet efficiënter gebouwd gaan worden. En beleggers moeten met minder rendement genoegen nemen in vergelijking met het afgelopen decennium.'

U zet de beheerdivisie op afstand. Waarom?

'Vesteda heeft altijd meer dan gemiddeld uitgegeven aan beheer, wat ook te verklaren was vanuit onze positie in het duurdere huursegment. Daar wordt nu eenmaal meer service gevraagd. Nu de portefeuille gaat veranderen willen we lagere tarieven die meer overeenstemmen met wat in de markt gangbaar is. Daarom richten wij voor het beheer nu een aparte organisatie in. Wij denken zo een aantal basispunten aan beleggingsrendement te winnen. Wij sluiten niet uit dat wij het beheer op termijn ook deels afstoten, maar zo ver gaan wij nu nog niet.'

Waarom stopt u met projectontwikkeling?

'Wij willen ons concentreren op beleggen, wat overigens nu al 85% van onze inkomsten uitmaakt. We bouwen de ontwikkelportefeuille, euro 400 mln groot, gecontroleerd af. Met euro 100 mln per jaar, dus over vier jaar is de pijplijn leeg.'

U werkt ook aan een nieuwe structuur voor het fonds.

'De huidige opzet is tien jaar terug overeengekomen en is toe aan revisie. Toen we bespraken hoe we verder gaan, is door de aandeelhouders de wens geuit om in- en uitstappen makkelijker te maken. Daarbij is ook bepaald dat we zelf aandelen inkopen als beleggers willen uitstappen en er geen andere gegadigden zijn. De nieuwe opzet is uitgewerkt in een juridische en fiscale structuur waarmee de aandeelhouders akkoord zijn. Binnenkort leggen we de structuur aan de Belastingdienst voor.'

Bestaat het risico dat Vesteda straks vastgoed moet verkopen als beleggers willen uitstappen en u niet voldoende geld in kas heeft om hun stukken over te nemen?

'Dat risico is beperkt. Stel een aandeelhouder wil eruit en er is geen nieuwe gegadigde, dan kopen wij de stukken in. Maar dat is gemaximeerd op enkele tientallen miljoenen euro's en daarvoor houden we liquiditeit aan. Om het risico verder te beperken willen we een bredere basis van aandeelhouders en daarom gaan we voor het eerst ook op zoek naar buitenlandse investeerders. We voeren onze investor relations wat op en maken daarbij gebruik van het netwerk van onze huidige aandeelhouders.'

Is een beursgang een optie?

'Nee. De volatiliteit van de beurs past niet bij het inflatievaste karakter van de belegging die wij willen bieden.'

Duurzaam renoveren van bestaande kantoren levert gebruikers veel energiewinst op

4 april 2011 | Het Financieele Dagblad

Door: Verbeek, J.

 

Duurzaam renoveren van bestaande kantoren levert gebruikers veel energiewinst op

De drieduizend medewerkers van het hoofdkantoor van Deutsche Bank in Frankfurt zitten, na drie jaar elders te hebben gewerkt, weer in hun vertrouwde omgeving. Na een ingrijpende renovatie zijn de twee karakteristieke torens, 'Debet' en 'Credit' in de volksmond, opgeleverd en kunnen de bankiers weer achter hun bureau plaatsnemen.
Het resultaat van de verbouwing is van buiten eigenlijk niet goed te zien. De façade is vrijwel intact gebleven. Maar het interieur is grondig verbouwd. 'Uitgangspunt van de renovatie was dat we er een echt duurzaam gebouw van wilden maken', zegt Nils Noack van de bank.
De modernisering van het oude hoofdkantoor, dat in 1984 is gebouwd, is een geslaagd voorbeeld van een metamorfose van een gewoon kantoor tot een 'green building'. De verbouwing van Deutsche Bank werd uitvoerig besproken op een onlangs gehouden vastgoedcongres in Maastricht, 'Green Building Finance and Investments'. Op dat thema waren tweehonderd professionals samengekomen, afkomstig van vastgoedbedrijven, beleggingsfondsen en universiteiten.
Het hoofdkantoor van Deutsche Bank telt 100.000 m2 aan kantoren en voorzieningen. Deutsche Bank heeft nu een volledig 'groene' infrastructuur. Er wordt gebruikgemaakt van natuurlijke beluchting en de warmte die vrijkomt bij de koeling van de ruimtes wordt opnieuw gebruikt. Door deze en andere aanpassingen is er op 300 dagen van het jaar geen externe verwarming meer nodig. 'En alle ramen kunnen nog open ook', zegt Noack. 'Dat vinden de medewerkers belangrijk.'
De transformatie tot duurzame kantoortorens is nog maar net afgerond. Bij de renovatie vertolkte het installatiebedrijf Imtech een hoofdrol. Het Nederlandse bedrijf heeft het gebouw onder meer voorzien van energiezuinige verwarming, ventilatie en airconditioning, ICT-infrastructuur en intelligente verlichting.
De komende maanden moet blijken of het energieverbruik in Frankfurt inderdaad drastisch daalt. Volgens berekeningen vooraf daalt het watergebruik met ten minste 40%. 'In de nieuwe opzet huisvest het gebouw 20% meer werknemers, maar daalt het gemiddelde energieverbruik per werknemer naar verwachting met bijna 90%', stelt Noack met tevredenheid.
Over de hoogte van de investering wil de bank niets zeggen. Wel geeft zij een indicatie van de terugverdientijd: 'Bij ongewijzigde energieprijzen hebben we de investering er binnen twaalf tot vijftien jaar uit. De resterende tien jaar dat wij het gebouw zullen gebruiken, levert dus pure winst op.'
Vastgoedeigenaren en gebruikers zijn redelijk positief over de kansen om bestaande kantoren duurzaam te verbouwen, zo bleek op het congres in Maastricht. Zeker als de leegstand van kantoren een structureel karakter heeft, zoals in Nederland.
Maar ook vanuit de visie dat energiebronnen schaars zijn en dat een goede klimaatbeheersing energie bespaart, zijn maatregelen gewenst. Gebouwen zijn notoire energiegebruikers, zo blijkt uit diverse studies. Bijna 40% van de wereldwijde energiebehoefte wordt aangewend voor verlichting van bedrijfsgebouwen en kantoren, voor verwarming, ventilatie en het gebruik van liften. Door het installeren van smartmeters, energiezuinige verlichting en gebruik van zonnecollectoren kan de energierekening flink omlaag.
Investeren in duurzame renovatie loont, zegt Piet Eichholtz, professor aan de universiteit van Maastricht. Uit onderzoek van de Limburgse universiteit in de Verenigde Staten blijkt dat groene kantoorgebouwen gemakkelijker te verhuren zijn dan de meeste andere kantoren. Ze hebben gemiddeld een betere bezettingsgraad en kunnen een hogere huur vragen. De waarde van de panden ligt gemiddeld 16% boven die van andere gebouwen. De verschillen in huurprijs en waarde van het kantoorgebouw treden op, zonder dat er sprake is van een krachtig stimuleringsbeleid door de overheid.
Duurzaam renoveren wordt daarmee aantrekkelijk voor professionele vastgoedbeleggers. In die sector zijn al wat bewegingen zichtbaar. Zo gaan elf van 's werelds grootste pensioenbeleggers, goed voor $1400 mrd aan beleggingen, de duurzaamheid van vastgoedbeleggingen jaarlijks meten. Doel is onder meer de transparantie in de sector te vergroten en de CO2-uitstoot te beperken.
Probleem is alleen dat het opknappen van bestaande gebouwen en het beter afstellen van installaties een kostbare zaak is. Wie neemt deze investeringen op zich? Er is een aantal mogelijkheden.
Traditioneel nemen de leveranciers van energiebesparende apparatuur, zoals General Electric en Siemens, een deel van de investering voor hun rekening. Zij nemen de aanschafprijs deels op hun eigen balans. Het aantrekken van externe financiers voor duurzaam bouwen is wel mogelijk, maar verloopt in Europa nog moeizaam.
Ook de Nederlandse Rijksgebouwendienst voert een actief beleid van energiebesparing. De rijksinstelling is de grootste eindgebruiker van gebouwen in Nederland. Soms is de Rijksgebouwendienst de eigenaar, soms treedt zij op als huurder. Het gaat om in totaal tweeduizend panden.
Een van de 'groene' doelen is om het gemiddelde energiegebruik het komende decennium met 2% per jaar te verminderen, vertelt directeur Alex Vermeulen van de Rijksgebouwendienst. Hij ziet veel 'laaghangend fruit'. Vermeulen bepleit een scherpe controle op en afstelling van apparatuur voor verwarming en luchtbehandeling. Met betere regeling van klimaatinstallaties is makkelijk een energiewinst van 10% tot 30% per jaar te behalen.
Het te huren gebouw moet tegenwoordig ook een hoog energielabel hebben. De markt moet eventuele tekortkomingen zelf maar oplossen, stelt Vermeulen. Hij zegt dat er grote veranderingen op til zijn. Nogal wat panden uit de portfolio van de Rijksgebouwendienst voldoen niet aan de toekomstige milieu-eisen. Zijn dienst zal daarom de komende jaren van veel panden afscheid nemen.

Groen bouwen

Kanttekening
Een terugkerend probleem bij de financiering van energiebesparende maatregelen is de zogeheten split incentive. De eigenaar van een kantoorpand dat wordt opgeknapt, neemt een groot deel van de investeringen voor zijn rekening. Maar de zittende huurder profiteert in de praktijk het meest van die maatregelen. De verrekening van het voordeel is een lastig traject.