Neptrends in vastgoed- en gebiedsontwikkeling, door Friso de Zeeuw

door Friso de Zeeuw* (in het septembernummer van Building Business)

De crisis raakt de vastgoedsector in Nederland midscheeps; het bloed spat er af. De crisis heeft ook een louterende werking: meer zeggenschap voor eindgebruikers, het komt weer aan op vakmanschap en gebakken- luchtplannen verdwijnen in de prullenbak. Het valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Althans: in het publieke vakdebat; in de praktijk gebeurt niet zo veel. Natuurlijk is er heel wat aan de hand; de veranderingen grijpen diep in. Het voor gebiedsontwikkeling relevante investeringsniveau is met grofweg 3o procent teruggevallen in vergelijking met de periode voor de crisis. Dat raakt niet alleen zaken als planvorming, programma's, samenwerkingsvormen en financiering, maar ook de cultuur en mentaliteit van de spelers.

Wat ons te doen staat, hebben wij, van de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, samen met onze partners, op een rij gezet in de publicatie Gebiedsontwikkeling een andere realiteit: wat nu te doen? (te downloaden via via www.gebiedsontwikeling.nu ). De publicatie krijgt veel aandacht en waardering. Maar er klinkt ook kritiek. Kernpunt van de kritiek is dat de aanbevelingen niet ver genoeg gaan en fundamenteler zouden moeten. Ik deel deze kritiek niet. Sterker nog: ik meen dat men romantische vergezichten schildert die volstrekt irreëel zijn en die afleiden van wat ons te doen staat. In dit artikel schets ik verschillende wat ik gemakshalve neptrends in gebiedsontwikkeling noem. Ik zet ze met opzet polariserend neer; dat is ongebruikelijk in ons wereldje, maar bevordert hopelijk het debat.

EEN

Bij de kreet 'nieuwe verdienmodellen' moeten wij extra opletten. Een voorbeeld uit het cahier Nieuwe verdienmogelijkheden van NederLandBovenWater: 'de zorgsector wordt een vooraanstaande nieuwe speler in gebiedsontwikkeling. De sector gaat investeren in groene gebieden, want dat bevordert de gezondheid van de mensen waardoor de kosten van medische zorg dalen.'

Dat gaat de zorgwereld natuurlijk helemaal niet doen; zij blijft bij haar core-business. En dat is ze geraden ook; ze werken met de verzekeringspremies van ons allen. Het is in wezen een oproep tot branchevervaging. Wie risicodragend het domein van de vastgoed- en gebiedsontwikkeling betreedt zonder de noodzakelijke kennis, kunde en ervaring, begint een avontuurlijke tocht door het oerwoud. Zorginstelling Philadelphia ging het avontuur aan en overleefde het niet. Een ander voorbeeld zijn corporaties die zich terugtrekken uit branchevreemde activiteiten. Het icoon hiervan is geen vastgoed,

maar een drijvend object: ss Rotterdam. Natuurlijk komt 'er ruimte voor andere zorgconcepten en nieuwe allianties. Maar zeggenschap en risico's moet je steeds relateren aan kennis, kunde en een passend bedrijfsmodel.

TWEE

De rol van projectontwikkelaar is uitgespeeld; hij kan nog wel als adviseur optreden.

Aldus het Watertorenberaad, waar de private en publieke sector met elkaar brainstormt. Vraagje: wie investeert dan en wie neemt risico? De stelling is daarom onjuist: bouwgerelateerde ontwikkelaars, een enkele bankgerelateerde ontwikkelaar en met privaat kapitaal gefinancierde onafhankelijke bedrijven blijven.

De ontwikkelbranche staat onmiskenbaar voor een forse opgave: vergroting van de professionaliteit (inhoudelijk en qua procescompetenties), meer transparantie, integriteit. De personele capaciteit is met gemiddeld 40 procent teruggebracht.

Maar wie het einde van een hele bedrijfstak aankondigt, kent de bedrijfstak onvoldoende in relatie tot de opgaven die voor ons liggen. Hij kijkt evenmin naar de praktijk in de ons omringende landen,

Duitsland, Frankrijk en Engeland. Of hij heeft gewoon een hekel aan de projectontwikkelaars.

DRIE

Organisch groeien is het ontwikkelingsmodel van de toekomst.

Goed recept voor krimpgebieden. Maar niet voor de economisch sterke regio's waar ons land het van moet hebben. Neem Amsterdam als voorbeeld. Het gemeente¬bestuur heeft zichzelf tot taak gesteld in de komende twintig jaar zeventigduizend woningen in de stad te bouwen (exclusief vervanging van gesloopte woningen). Die gigantische taak is niet met 'organisch groeien' te realiseren, zoals wethouder van Maarten van Poelgeest nu propageert. Bij een organische groeimodel hoort eerder een bouwproductie van twintigduizend woningen.

Het is een misverstand dat je met een groter productievolume en met optimalisering van kosten en organisatie geen gedifferentieerde producten kunt maken. En dat hebben ontwikkelaars en bouwers onvoldoende duidelijk weten te maken. Voor binnenstedelijke plannen heb je kritische massa nodig, anders kom je helemaal niet uit de kosten.

Wel moeten we onze planningsattitude veranderen. Grote lijnen voor de langere termijn (publiek kader) met invullingen met de korte klap, kort op de markt.

Even verderop in onze verkenningstocht naar neptrends komen we de grote mode van het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) tegen. Zeker interessant voor bepaalde doelgroepen, maar ook een prima basis voor echtscheiding. Het blijft een niche, maar wel een niche die in omvang en differentiatie zal groeien.

VIER

De planvorming gaat voortaan geheel van onderop.

Een nieuw type gebiedsontwikkeling komt op, zonder programma, masterplan of businesscase aan de voorkant. De planvorming begint van onderop, voortkomend uit fysieke, economische en sociale initiatieven van eigenaren en gebruikers die al in het gebied zitten. De opgave van coalition-led development is om in deze initiatieven inhoudelijke en procesmatige samenhang te brengen die meerwaarde oplevert. Tot zover prima; ik markeer dit ontwikkelingsmodel dan ook met overtuiging. Maar de monomanen proclameren dit tot het enige model van de toekomst. Men denkt niet in termen van repertoireverbreding, maar in termen van een romantische revolutie, verzet en radicaal anders.

VIJF

We moeten eigenlijk alleen nog maar binnenstedelijk ontwikkelen.

Voorbeeld van de golf belijdenissen die het binnenstedelijk bouwen omarmt, is de recente publicatie Nu de Stad!. Een goedbedoelde, maar ook gemakzuchtige ode aan binnenstedelijk bouwen, samengesteld op initiatief van de Stichting Natuur en Milieu, met ondersteuning van verschillende marktpartijen. Knelpunten worden weggepraat. Bijvoorbeeld: in verschillende steden zijn de productiekosten van appartementen hoger dan de afzetprijzen, zelfs met een lage grondprijs eronder. Nu de stad! vermeldt dit niet eens.

Veel nuttige aanknopingspunten biedt daarentegen het rapport Succesvol binnenstedelijk bouwen van het Economisch Instituut voor Bouw (EIB). Dat verzakelijkt de discussie en komt met concrete handreikingen om de haalbaarheid van binnenstedelijke projecten te vergroten.

We moeten kijken naar dynamiek in de stedelijke agglomeraties (dus niet alleen in het hoogstedelijk gebied). Daar moeten we bestaande infrastructuur en openbare verbindingen beter benutten. Wonen, werken en voorzieningen koppelen aan bereikbaarheid in plaats van per se verdichten binnen de bestaande stad.

ZES

Kantorenleegstand is urgent en vergt directe actie.

In het fysieke domein wordt de kantoren. leegstand pas een echt maatschappelijk probleem als het de leefbaarheid van de openbare ruimte aantast of het herontwikkeling van rnixed-use gebieden gijzelt.

Er ligt inmiddels een ambitieus landelijk Plan van Aanpak Kantorenleegstand waar¬in het huiswerk voor selectieve planning van nieuwe duurzame kantoren en sanering van de bestaande voorraad adequaat aan de meest betrokken partijen wordt toebedeeld. Vooral beleggers en makelaars blijven roepen om dirigistisch ingrijpen van de rijksoverheid. Dat is een ouderwetse Pavlovreactie. En zinloos, want het gebeurt niet. Waardedalingen hebben kennelijk veel tijd nodig, maar ze komen onherroepelijk en zullen pijnlijk zijn. Dan komen de vierkantemeterprijzen op niveaus die herontwikkeling of sanering aantrekkelijk maken.

ZEVEN

Pensioenfondsen en institutionele beleggers gaan een grote rol spelen in gebiedsontwikkeling.

Al jaren wordt geroepen dat pensioenfondsen bij de (financiering van) gebiedsontwikkelingen een rol (moeten) gaan spelen. Soms met de naïeve argumentatie dat 'pensioenfondsen die in nu China investeren dat voortaan in mijn wijk doen.' Het dregt het klassieke debat op van de vermeende sociale taakstelling van pensioenfondsen. Dat dispuut is al lang en definitief beslecht.

Toch is deze trend als zodanig niet helemaal nep. Pensioenfondsen staan kandidaat om pakketten woningen (met een huur boven 650 euro per maand) van corporaties over te nemen. Met de verkoop krijgen corporaties ruimte om hun investeringen op peil te houden. Een deel daarvan richt zich op gebiedsontwikkeling.

Pensioenfondsen en institutionele beleggers zoeken vooral naar soliditeit in hun vastgoedbeleggingen. Het volume neemt misschien iets toe, maar het blijft vrijen met drie condooms. Participatie in het risicovollere (her)ontwikkelen zal beperkt blijven.

Conclusie

Ik schreef het al: het valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Wellicht dat in ons land de ontnuchtering groter is dan elders. Wij komen uit Utopia waar het niet op kon. Wij verkeren in overgangsjaren met veel onzekerheid, onvervulde ambities, gestrande projecten en teleurstellingen. Ook van publieke partijen in hun private contractpartner en omgekeerd. Deze onzekerheid doet de spelers in de publieke en private wereld smachten naar houvast. Ze zijn daardoor ontvankelijk voor allerlei nieuwe gedachten, rijp en groen, zeker als daar het etiket 'innovatief' op prijkt. Kortom: gouden tijden voor voodoo- priesters

Het valt op dat marktpartijen gemakkelijk mee gaan in het nieuwe, zweverige jargon en nauwelijks tegenwicht bieden.

Als we het over gebiedsontwikkeling hebben, gaat ons een land een beetje meer op de

buren lijken. Bijvoorbeeld op Duitsland waar de vastgoedmarkt nooit zo geëxalteerd is geweest.

Daar:

1. zijn verschillen tussen groei- en krimp¬gebieden al langer zichtbaar;
2. zitten private partijen al langer strak op de markt en doen meer aan marktbewerking en marketing;
3. heeft men een ruimere ervaring met herstructurering van uitgediende bedrijfsterreinen;
4. is men verder met integratie van duurzaamheid, water en milieunormen in gebiedsontwikkeling.

Het helpt als we wat meer naar vergelijkbare Europese landen kijken in dit domein. Maar we kijken te veel naar het exotische. Ook in mijn woonbuurt is dit jaar een kleine kolonie halsbandparkieten verschenen. Exotische, van oorsprong tropische vogels, fel van kleur, leuk om te zien. En ze maken een hoop herrie. Halsbandparkieten, daar heeft onze sector last van.

*Prof mr. Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft

NRC vandaag, de woningmarkt, vooral iets over Dordrecht

In de zwarte Audi waarmee makelaar Saskia Trossèl haar klanten bezoekt, ligt een snoeischaar. „Heel belangrijk”, zegt ze. „Die gebruik ik als onze verkoopborden overwoekerd worden. Dat is hartstikke slecht voor onze markt. Ik ga niet snoeien, zeg ik dan. Alleen wat bijknippen.” Vorige week nog heeft ze een bord achter de leilinde bevrijd. „Een huis dat sinds 2007 te koop staat. De vraagprijs is 550.000 euro. Een uniek huis, dat wel.”
Trossèl (43) is sinds 2004 de eigenaar van een makelaarskantoor in Dordrecht. Opvallend veel mensen hebben gebeld voor een bezichtiging, vertelt ze vrijdag, op de dag van de verlaging van de overdrachtsbelasting. „Straks krijg ik vast ook telefoontjes van verkopers. Of die eerdere, hogere vraagprijs nu misschien toch haalbaar is.”
Trossèls grootouders hadden in ‘Dordt’ een hoedenzaak, zelf komt ze uit Zwijndrecht. Ze zet een stemmetje op: „Ben u van de hoedjes, vragen de echte oudjes dan”. Ze werkt met één andere vrouwelijke makelaar en een mannelijke taxateur. „Een halve vrouw, grappen wij. Ik heb altijd een dameskantoor willen hebben. Als een klant niet terugbelt, denken mannen: oh, die is niet geïnteresseerd. Vrouwen blijven contact houden.”
Circa de helft van de huizen in Dordrecht staat langer dan twee jaar op Funda te koop, blijkt uit onderzoek van deze krant. De verkoop in de regio is sinds vorig jaar met 10 procent gedaald, volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). „Werk is een belangrijke reden om te verhuizen in crisistijd”, zegt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie in Tilburg. „Dordrecht is een mooie stad, maar staat niet bekend als het epicentrum van werkgelegenheid.”
De markt in Dordrecht is „matig”, bevestigt Trossèl. „Echt matig. Er zijn veel te veel flats en appartementen uit de jaren vijftig en zestig. En er zijn veel te weinig courante woningen. Jaren dertig huizen met glas-in-lood en schuifdeuren, bijvoorbeeld. Die zijn altijd in trek.”
Tijdens een rit door de stad vertelt Trossèl de verhalen achter haar panden. Een verkocht herenhuis van 4,5 ton aan het sjieke Oranjepark, met achterlangs uitkijk op een Chinese acupunctuurkliniek. Een gerenoveerd flatje dat een jong stel wilde kopen, maar na een arbeidsconflict niet meer kon betalen. Het nieuwbouwhuis met een ongelukkige kamerindeling dat sinds 2008 slechts een handvol kijkers trok.
Toch gaat het best goed met haar bedrijf, zegt Trossèl. Ze schat de jaaromzet op 4 ton, waarvan ze 1 ton overhoudt. Op de pandenlijst staan gemiddeld 100 huizen. Ze moet vier huizen per maand verkopen. „Vorige week verkocht ik vier huizen achter elkaar. Maar er zijn ook maanden dat ik denk dat ik failliet ga.”
Dat laatste is grappig bedoeld, zegt ze snel. „De markt is grillig geworden. Dat is het.”
Om te overleven als makelaar moet je tegenwoordig vooral hard werken, zegt Trossèl. Ze schat dat ze 70 uur per week werkt. „Dag en nacht. Vandaag nog, tijdens de begrafenis van de moeder van goede vrienden. Het was heel mooi, en tegelijkertijd dacht ik heel even: oh ja, die klant moet ik nog bellen.”
Reële prijzen vragen is een andere voorwaarde. „Toen ik in de jaren negentig als makelaar begon, steeg de huizenprijs jaarlijks nog 10 à 15 procent. Nu mogen mensen soms blij zijn als ze de kosten eruit halen. Je kunt wel hoog inzetten, maar dan duurt het ellenlang voordat je je woning verkoopt. Als je mensen duidelijk voorrekent welke vraagprijs reëel is op basis van de vierkante meterprijs, willen ze vaak wel luisteren. Maar er zijn er ook bij die denken, laat maar kletsen.”
De presentatie van huizen op makelaarswebsites is belangrijker geworden. Trossèl werkt met een bedrijf dat professionele foto’s maakt en de verkoper een stylingadvies geeft. De kosten van 175 euro ex btw zijn verwerkt in de makelaarskosten. Een „sportief tarief” is mogelijk: hoe sneller de verkoop, des te hoger de beloning en andersom.
En tenslotte vraagt de woningmarkt soms om iets extra’s. Trossèl organiseerde onlangs met verkopers een ‘open dag’ voor woningen in het centrum. „Ik heb er 25 benaderd, 11 deden er mee en 4 huizen heb ik verkocht. Dat is mooi.”
In stunten gelooft ze niet. Zoals die knalgele raamaffiche: 123.000 Kosten Koper + Vakantie. „Plus vakantie, dat staat toch goedkoop? Dat kun je toch niet serieus nemen. Terwijl dit een hele serieuze markt is.”

Huizen staan gemiddeld al ruim twee jaar te koop

Alle huizen die nu op Funda staan, staan gemiddeld al 760 dagen te koop. Ruim twee jaar dus. Per regio zijn er grote verschillen. Amsterdam bijvoorbeeld heeft een heel eigen dynamiek, met hoge prijzen maar toch een flinke vraag naar woonruimte. De koopduur van woningen is daar 565 dagen. Maar in Dordrecht, toch ook een oud-Hollandse stad maar dan helemaal in het zuiden van de Randstad, staan de nu aangeboden woningen al 955 dagen te koop. Een verkoper moet daar dus ruim een jaar langer wachten voor het huis van de markt kan.

In het Groene Hart zijn veel huizen in prijs gedaald

Wie zijn huis niet verkocht krijgt, kan twee dingen doen: geduldig afwachten, of de prijs verlagen. Van de huidige verkopers heeft 43 procent dat al minimaal één keer gedaan. In een normale economie betekent een lagere prijs: meer kans om te verkopen. Maar geldt dat ook voor de huidige woningmarkt? Kopers en hypotheekverstrekkers zijn nu heel voorzichtig. De vraag is of een lagere prijs die voorzichtigheid wegneemt. Aan de andere kant: als de buurman de prijs verlaagt, is het niet verstandig zelf veel meer voor een soortgelijk huis te vragen. Zo leidt de ene prijsverlaging tot de andere.

Prijsdalingen kunnen behoorlijk fors zijn

De huizen die in prijs gedaald zijn en nu nog te koop staan, zijn gemiddeld 17 procent procent goedkoper. Dat is fors. Een huis dat bijvoorbeeld voor 300.000 euro op de markt kwam, kan dan nu 250.000 euro kosten. Veel van die prijsverlagingen gaan daarom in stapjes – sommige eigenaren hebben al zes verlagingen achter de rug. Gemeenten waar de gemiddelde daling meer bedraagt dan 20 procent of minder dan 15 procent, zijn zeldzaam. Toch staan er nu zo’n 7.100 huizen op Funda die meer dan eenvijfde goedkoper zijn geworden.

Koopprijs 5 procent omlaag

Sinds begin 2009 dalen de prijzen van verkochte woningen. Kort voor de crisis werden huizen gemiddeld voor iets meer dan 250.000 euro verkocht. Let wel: het gaat hier niet om vraagprijzen, maar om de daadwerkelijke verkoopprijs. In 2009 daalde de gemiddelde prijs snel met circa 5 procent tot rond de 240.000 euro nu. En die prijs blijft redelijk stabiel. Maar betekent dit nu dat dé huizenprijzen met 5 procent zijn gedaald? Dat is moeilijk te zeggen. Er zijn sinds 2009 ook veel minder huizen verkocht, wel 60 procent minder per maand. Het is niet ondenkbaar dat juist de luxere huizen onverkocht bleven en er juist meer vraag was naar simpeler woningen van dezelfde grootte. Dit drukt de omzet op de totale woningmarkt, maar zegt niets over de waarde van een individuele woning. Maar ook hier geldt natuurlijk: buren beïnvloeden elkaars prijs.

Slechte laatste weken

Dat het vanaf eind 2008 slecht ging op de woningmarkt, is goed te zien aan het aantal vraagprijsdalingen dat zich van week op week voordoet. Dat mensen hun vraagprijs laten zakken, is geen nieuw gegeven. In 2007 gebeurde dat elke week bij zeven op de duizend woningen die op Funda stonden. Maar daarna ging het hard omhoog, met een twee keer zo hoog aantal in het begin van 2009. Vijftien dalingen per duizend woningen per week klinkt misschien niet spectaculair, maar als het tien weken achtereen gebeurt, is uiteindelijk 15 procent van de huizen goedkoper geworden. De laatste weken ging het weer hard omhoog met de prijsdalingen, tot op het niveau van begin 2009. De belastingmaatregel van het kabinet zou deze trend kunnen keren.

Al te koop sinds 2008

De bank Lehman Brothers viel in september 2008. Daarna begon de huizencrisis. In augustus leek – in Nederland tenminste – alles nog goed te gaan. Deze grafiek gaat over de huizen die in die maand te koop werden gezet. Dat waren er 13.426, en hun eigenaren hoopten er samen 4.117.508.145 euro voor te kunnen krijgen. Wat is er sindsdien met deze huizen gebeurd? In het begin ging het nog hard: in december was al voor 1,3 miljard verkocht, ofwel eenderde van alle huizen. Maar de verkopen namen steeds verder af, en elke maand daalden er vraagprijzen, vooral in het duurdere segment. Inmiddels staat een aanzienlijk deel van die huizen nog altijd te koop – bijna drie jaar later. Hun gezamenlijke waarde: 621 miljoen euro. De vraagprijzen zijn in die periode met 5 procent gedaald. Voor hoeveel geld de huizen verkocht zijn, is onbekend.