NRC vandaag, de woningmarkt, vooral iets over Dordrecht

In de zwarte Audi waarmee makelaar Saskia Trossèl haar klanten bezoekt, ligt een snoeischaar. „Heel belangrijk”, zegt ze. „Die gebruik ik als onze verkoopborden overwoekerd worden. Dat is hartstikke slecht voor onze markt. Ik ga niet snoeien, zeg ik dan. Alleen wat bijknippen.” Vorige week nog heeft ze een bord achter de leilinde bevrijd. „Een huis dat sinds 2007 te koop staat. De vraagprijs is 550.000 euro. Een uniek huis, dat wel.”
Trossèl (43) is sinds 2004 de eigenaar van een makelaarskantoor in Dordrecht. Opvallend veel mensen hebben gebeld voor een bezichtiging, vertelt ze vrijdag, op de dag van de verlaging van de overdrachtsbelasting. „Straks krijg ik vast ook telefoontjes van verkopers. Of die eerdere, hogere vraagprijs nu misschien toch haalbaar is.”
Trossèls grootouders hadden in ‘Dordt’ een hoedenzaak, zelf komt ze uit Zwijndrecht. Ze zet een stemmetje op: „Ben u van de hoedjes, vragen de echte oudjes dan”. Ze werkt met één andere vrouwelijke makelaar en een mannelijke taxateur. „Een halve vrouw, grappen wij. Ik heb altijd een dameskantoor willen hebben. Als een klant niet terugbelt, denken mannen: oh, die is niet geïnteresseerd. Vrouwen blijven contact houden.”
Circa de helft van de huizen in Dordrecht staat langer dan twee jaar op Funda te koop, blijkt uit onderzoek van deze krant. De verkoop in de regio is sinds vorig jaar met 10 procent gedaald, volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). „Werk is een belangrijke reden om te verhuizen in crisistijd”, zegt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie in Tilburg. „Dordrecht is een mooie stad, maar staat niet bekend als het epicentrum van werkgelegenheid.”
De markt in Dordrecht is „matig”, bevestigt Trossèl. „Echt matig. Er zijn veel te veel flats en appartementen uit de jaren vijftig en zestig. En er zijn veel te weinig courante woningen. Jaren dertig huizen met glas-in-lood en schuifdeuren, bijvoorbeeld. Die zijn altijd in trek.”
Tijdens een rit door de stad vertelt Trossèl de verhalen achter haar panden. Een verkocht herenhuis van 4,5 ton aan het sjieke Oranjepark, met achterlangs uitkijk op een Chinese acupunctuurkliniek. Een gerenoveerd flatje dat een jong stel wilde kopen, maar na een arbeidsconflict niet meer kon betalen. Het nieuwbouwhuis met een ongelukkige kamerindeling dat sinds 2008 slechts een handvol kijkers trok.
Toch gaat het best goed met haar bedrijf, zegt Trossèl. Ze schat de jaaromzet op 4 ton, waarvan ze 1 ton overhoudt. Op de pandenlijst staan gemiddeld 100 huizen. Ze moet vier huizen per maand verkopen. „Vorige week verkocht ik vier huizen achter elkaar. Maar er zijn ook maanden dat ik denk dat ik failliet ga.”
Dat laatste is grappig bedoeld, zegt ze snel. „De markt is grillig geworden. Dat is het.”
Om te overleven als makelaar moet je tegenwoordig vooral hard werken, zegt Trossèl. Ze schat dat ze 70 uur per week werkt. „Dag en nacht. Vandaag nog, tijdens de begrafenis van de moeder van goede vrienden. Het was heel mooi, en tegelijkertijd dacht ik heel even: oh ja, die klant moet ik nog bellen.”
Reële prijzen vragen is een andere voorwaarde. „Toen ik in de jaren negentig als makelaar begon, steeg de huizenprijs jaarlijks nog 10 à 15 procent. Nu mogen mensen soms blij zijn als ze de kosten eruit halen. Je kunt wel hoog inzetten, maar dan duurt het ellenlang voordat je je woning verkoopt. Als je mensen duidelijk voorrekent welke vraagprijs reëel is op basis van de vierkante meterprijs, willen ze vaak wel luisteren. Maar er zijn er ook bij die denken, laat maar kletsen.”
De presentatie van huizen op makelaarswebsites is belangrijker geworden. Trossèl werkt met een bedrijf dat professionele foto’s maakt en de verkoper een stylingadvies geeft. De kosten van 175 euro ex btw zijn verwerkt in de makelaarskosten. Een „sportief tarief” is mogelijk: hoe sneller de verkoop, des te hoger de beloning en andersom.
En tenslotte vraagt de woningmarkt soms om iets extra’s. Trossèl organiseerde onlangs met verkopers een ‘open dag’ voor woningen in het centrum. „Ik heb er 25 benaderd, 11 deden er mee en 4 huizen heb ik verkocht. Dat is mooi.”
In stunten gelooft ze niet. Zoals die knalgele raamaffiche: 123.000 Kosten Koper + Vakantie. „Plus vakantie, dat staat toch goedkoop? Dat kun je toch niet serieus nemen. Terwijl dit een hele serieuze markt is.”

Huizen staan gemiddeld al ruim twee jaar te koop

Alle huizen die nu op Funda staan, staan gemiddeld al 760 dagen te koop. Ruim twee jaar dus. Per regio zijn er grote verschillen. Amsterdam bijvoorbeeld heeft een heel eigen dynamiek, met hoge prijzen maar toch een flinke vraag naar woonruimte. De koopduur van woningen is daar 565 dagen. Maar in Dordrecht, toch ook een oud-Hollandse stad maar dan helemaal in het zuiden van de Randstad, staan de nu aangeboden woningen al 955 dagen te koop. Een verkoper moet daar dus ruim een jaar langer wachten voor het huis van de markt kan.

In het Groene Hart zijn veel huizen in prijs gedaald

Wie zijn huis niet verkocht krijgt, kan twee dingen doen: geduldig afwachten, of de prijs verlagen. Van de huidige verkopers heeft 43 procent dat al minimaal één keer gedaan. In een normale economie betekent een lagere prijs: meer kans om te verkopen. Maar geldt dat ook voor de huidige woningmarkt? Kopers en hypotheekverstrekkers zijn nu heel voorzichtig. De vraag is of een lagere prijs die voorzichtigheid wegneemt. Aan de andere kant: als de buurman de prijs verlaagt, is het niet verstandig zelf veel meer voor een soortgelijk huis te vragen. Zo leidt de ene prijsverlaging tot de andere.

Prijsdalingen kunnen behoorlijk fors zijn

De huizen die in prijs gedaald zijn en nu nog te koop staan, zijn gemiddeld 17 procent procent goedkoper. Dat is fors. Een huis dat bijvoorbeeld voor 300.000 euro op de markt kwam, kan dan nu 250.000 euro kosten. Veel van die prijsverlagingen gaan daarom in stapjes – sommige eigenaren hebben al zes verlagingen achter de rug. Gemeenten waar de gemiddelde daling meer bedraagt dan 20 procent of minder dan 15 procent, zijn zeldzaam. Toch staan er nu zo’n 7.100 huizen op Funda die meer dan eenvijfde goedkoper zijn geworden.

Koopprijs 5 procent omlaag

Sinds begin 2009 dalen de prijzen van verkochte woningen. Kort voor de crisis werden huizen gemiddeld voor iets meer dan 250.000 euro verkocht. Let wel: het gaat hier niet om vraagprijzen, maar om de daadwerkelijke verkoopprijs. In 2009 daalde de gemiddelde prijs snel met circa 5 procent tot rond de 240.000 euro nu. En die prijs blijft redelijk stabiel. Maar betekent dit nu dat dé huizenprijzen met 5 procent zijn gedaald? Dat is moeilijk te zeggen. Er zijn sinds 2009 ook veel minder huizen verkocht, wel 60 procent minder per maand. Het is niet ondenkbaar dat juist de luxere huizen onverkocht bleven en er juist meer vraag was naar simpeler woningen van dezelfde grootte. Dit drukt de omzet op de totale woningmarkt, maar zegt niets over de waarde van een individuele woning. Maar ook hier geldt natuurlijk: buren beïnvloeden elkaars prijs.

Slechte laatste weken

Dat het vanaf eind 2008 slecht ging op de woningmarkt, is goed te zien aan het aantal vraagprijsdalingen dat zich van week op week voordoet. Dat mensen hun vraagprijs laten zakken, is geen nieuw gegeven. In 2007 gebeurde dat elke week bij zeven op de duizend woningen die op Funda stonden. Maar daarna ging het hard omhoog, met een twee keer zo hoog aantal in het begin van 2009. Vijftien dalingen per duizend woningen per week klinkt misschien niet spectaculair, maar als het tien weken achtereen gebeurt, is uiteindelijk 15 procent van de huizen goedkoper geworden. De laatste weken ging het weer hard omhoog met de prijsdalingen, tot op het niveau van begin 2009. De belastingmaatregel van het kabinet zou deze trend kunnen keren.

Al te koop sinds 2008

De bank Lehman Brothers viel in september 2008. Daarna begon de huizencrisis. In augustus leek – in Nederland tenminste – alles nog goed te gaan. Deze grafiek gaat over de huizen die in die maand te koop werden gezet. Dat waren er 13.426, en hun eigenaren hoopten er samen 4.117.508.145 euro voor te kunnen krijgen. Wat is er sindsdien met deze huizen gebeurd? In het begin ging het nog hard: in december was al voor 1,3 miljard verkocht, ofwel eenderde van alle huizen. Maar de verkopen namen steeds verder af, en elke maand daalden er vraagprijzen, vooral in het duurdere segment. Inmiddels staat een aanzienlijk deel van die huizen nog altijd te koop – bijna drie jaar later. Hun gezamenlijke waarde: 621 miljoen euro. De vraagprijzen zijn in die periode met 5 procent gedaald. Voor hoeveel geld de huizen verkocht zijn, is onbekend.

Huizenkopers moeten juiste prikkels voelen

Verbraeken, H. Financieel Dagblad

zaterdag 25 juni 2011

Wonend Nederland werd afgelopen week kortstondig opgeschrikt door het nieuws dat het kabinet overweegt om iets te doen aan de overdrachtsbelasting. Meer over dit onderwerp

 'Regeerakkoord laat ingrijpen toe' Veeg het Rabo-plan niet direct van tafel Vertrouwen in woningmarkt daalt verder Annuïteitenhypotheek jaagt huizenkoper flink op kosten'Ontzettend vervelend', zegt buitengewoon hoogleraar woningmarkt aan de UvA, Johan Conijn. 'Zoiets moet zonder publiek debat, "overnight" worden ingevoerd. Dit moet je doen, niet erover praten.' Hij vreest dat de al aarzelende kopers op de markt nog meer worden afgeschrikt.

Het nieuws volgt op eerdere oprispingen de afgelopen weken, die ook verwarring veroorzaakten. Zo stelde tien dagen geleden Rabobank-topman Piet Moerland tot veler verrassing voor om banken voortaan alleen nog maar annuïtaire hypotheken te laten verlenen. Dat levert de Staat de financiële ruimte, zo redeneert Moerland, om de markt te bevrijden van de gehate overdrachtsbelasting op koophuizen. Als dan maar de hypotheekrenteaftrek de komende twintig jaar niet meer onder vuur komt te liggen, zo voegt de bank er snel aan toe.

Verwarring

Het kabinet geeft ondertussen zelf niet minder verwarrende signalen af. Op basis van het regeerakkoord zou alleen de huursector worden aangepakt, om de problematische prijskloof tussen huur- en koopsector te dichten. Zo mogen de huren van vrijkomende woningen in de tien drukste woonregio's in Nederland met euro 120 per maand omhoog.

Tegelijk wil het kabinet de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laten. In het regeerakkoord valt dan ook geen woord over de koopsector te lezen. Maar toch grijpt het kabinet stevig in in de hypothecaire kredietverlening. Dat doet het via aanscherping van de financieringsnormen. Per 1 augustus wordt het aflossingsvrije hypotheekdeel beperkt tot 50% en mag het maximale hypotheekbedrag de 110% van de woningwaarde niet overstijgen. Een 100%-spaar- of beleggingshypotheek mag wel.

Bovendien verscherpt ook de NHG nog eens de normen voor hypotheekgaranties, in samenspraak met het Nibud, het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. Aangezien in 2010 bij bijna 80% van de woningaankopen sprake was van NHG-garantie, drukt de stichting zo een wel erg zwaar stempel op de markt, oordeelt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw. 'Een instituut dat beoogde de toegankelijkheid van het eigen woningbezit voor specifieke groepen te verhogen, is doorgeslagen in een richting die nu zelfs goede risico's rantsoeneert.'

Markt klaagt

De markt begint over die verscherpte financieringsnormen dan ook steeds scheller te klagen. Rabo-bankier Moerland ziet momenteel te weinig mogelijkheden om rekening te kunnen houden met inkomensontwikkeling van klanten, zo meldde hij medio juni. 'De normen zijn veel te strak.' Ook projectontwikkelaars nemen naar verluidt waar dat momenteel veel kopers van nieuwbouw afhaken door verscherpte hypotheekverleningscriteria.

Het wordt daarom hoog tijd dat dit kabinet eens orde op zaken stelt en een brede, integrale hervorming van de woningmarkt aankondigt. De tekenen zijn echter niet goed. De aangekondigde Woonvisie van minister Donner is volgens ingewijden 'heel mager'. 'Omdat de hypotheekrenteaftrek niet bespreekbaar is', aldus een bron. 'Er komt geen goede analyse van deze slecht functionerende woningmarkt.'

De burger, de huizenbezitter voorop, dreigt zo in onzekerheid achter te blijven; onnodig, want prikkels om de markt wél weer in beweging zetten, zijn ruim voorhanden, zoals de zeven hieronder.

1. Schaf de belasting op woningverkoop af

Afbouw van de overdrachtsbelasting zal doorstroming op de woningmarkt stimuleren. Die bedraagt 6% van de koopsom. Afschaffen kost de overheid euro 2,5 mrd per jaar. Het is een belasting op mobiliteit op woning- en arbeidsmarkt, en werkt negatief op verkeer en milieu.

Er is de afgelopen decennia vaak geroepen deze 'verhuisboete' af te schaffen, door politieke partijen - zelfs in de jongste verkiezingsprogramma's van VVD, D66 en GroenLinks - en door tal van economen, zoals die van het Centraal Planbureau. EIB-econoom Taco van Hoek noemt het na de huurregulering (van de totale huurvoorraad wordt circa 94% van de huren gereguleerd) de meest verstorende factor op de woningmarkt. Afbouw van deze belasting kan ook in fasen: bijvoorbeeld eerst over de eerste euro 50.000 en dan steeds meer.

2. Voer een bezitsbelasting in

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting is niet gratis. Er moet dus een gat in de begroting worden gedicht, maar dan wel op een manier die doorstroming niet belemmert.

Een goede methode is de heffing van een bezitsbelasting (ook in plaats van het eigenwoningforfait) over de WOZ-waarde van de eigen woning. Voordeel van deze manier van belasten is dat huizenbezitters niet langer wachten met de verkoop van hun huis in de hoop dat ze met een toekomstige prijsstijging hun eerder betaalde overdrachtsbelasting kunnen terugverdienen.

De belasting levert ook extra geld op van corporaties. Door de liberalisering van de sociale huursector kunnen die op hogere huren rekenen. Dat leidt tot stijgende WOZ-waarden en dus tot extra inkomsten voor de fiscus.

3. Voer annuïtair regime in bij hypotheekaftrek

De politieke verdeeldheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek zet een rem op de koopmarkt. Tegelijk is het een feit dat de maatregel in zijn huidige vorm zeer duur is voor de staatskas.

Schep daarom duidelijkheid door het fiscaal behandelen van hypotheken als een annuïtaire lening die wordt afgelost. Ongeacht of de huiseigenaar jaarlijks werkelijk aflost of niet.

Deze ingreep laat de hypotheekrenteaftrek als principe ongemoeid, maar bestrijdt 'moderne' hypotheekvormen die slechts bestaan om de aftrek maximaal uit te melken en stimuleert aflossen. Een annuïtair aflossingsregime betekent een besparing voor de schatkist van euro 5 mrd op een bedrag van euro 11 mrd dat het Rijk momenteel jaarlijks derft aan hypotheekrenteaftrek.

4. Stop betutteling bij hypotheekfinanciering

De 'rantsoenering' van consumptieve uitgaven door het kabinet en de Autoriteit Financiële Markten moet tegen het licht worden gehouden.

De norm van 4,5 maal het jaarinkomen voor een hypotheek dwingt jonge koopstarters (gemiddeld 30 jaar) nu tot langjarige onderconsumptie op woongebied. In de praktijk daalt de hypothecaire last in vijf jaar vaak al tot 3,5 maal het jaarinkomen, een gevolg van stijgende inkomens. Snel een meer luxe huis aanschaffen doen starters (vanwege eenmalige kosten) vervolgens niet.

De vrees dat lenende starters wanbetalers worden, is onterecht. 'De problemen met defaults in Nederland zijn extreem laag. Nederland scoort internationaal zeer goed', zegt UvA-hoogleraar Johan Conijn.

5. Maak huren meer marktconform

Het huidige kabinetsbeleid stimuleert nog steeds lage- en middeninkomens om te huren en hoge inkomens om te kopen. Dat resulteert in een gebrekkige doorstroming tussen huur- en koopwoningen, omdat de financiële stap van corporatiewoning naar private huur of koop te groot is.

Daarom moeten de huren meer marktconform worden, met ondersteuning voor lage inkomens via meer huurtoeslag. Het kabinet werkt daar al aan - het probeert inkomens boven de euro 43.000 in de gereguleerde huursector jaarlijks een extra huurverhoging van maximaal 5% te laten betalen - maar die aanpak loopt tot nu toe vast op uitvoeringsproblemen. Het is de vraag of de fiscus private bedrijven (de corporaties) inkomensgegevens van hun klanten mag verstrekken.

6. Geef corporatie vrijheid tot 'huursombenadering'

Corporaties in tien drukke regio's mogen hun huren met 25 punten oftewel euro 120 per maand ophogen. Voor nieuwe gevallen. Ook dat is nu een instrument van Donner om scheefwonen aan te pakken. Maar zittende huurders blijven buiten schot en blijven dus zitten.

Een alternatief is het idee van hoogleraar Johan Conijn aan de UvA. Volg de 'huursombenadering'. Een corporatie mag haar huur dan verhogen met een door het kabinet opgelegd percentage, maar binnen haar woningbestand differentiëren, voor alle zittende huurders.

Een maatregel van twee vliegen in één klap. Zo kan een corporatie immers zittende, scheefwonende huurders zwaarder belasten en tegelijk huurders met lagere inkomens ontzien.

7. Verlaag de staatssteungrens voor corporatiewoningen

De middeninkomens (boven de euro 33.000) kunnen nauwelijks meer in de corporatiesector terecht als gevolg van Brusselse regelgeving. Corporaties krijgen via geborgde financiering staatssteun en mogen dat voordeel niet doorschuiven naar de middeninkomens. Dat zou valse concurrentie zijn met commerciële partijen.

Het aanbod van woningen voor middeninkomens kan echter eenvoudig worden vergroot als de Staat minder geborgde financiering verstrekt, zegt UvA-hoogleraar Johan Conijn. Door de grens te verlagen tot woningen met een maandhuur van maximaal euro 550 (tegen nu euro 652) worden meer woningen vrijgespeeld voor middeninkomens.

Bijkomend voordeel: minder staatssteun kan zeker rekenen op sympathie vanuit Brussel.