VORM Holding BV

'Tot je 66ste in de bouw, dat red je niet'

2011-09-08T01:43:00.000-07:00

De Volkskrant TJERK GUALTHÉRIE VAN WEEZEL − 08/09/11

AMSTERDAM - Soort zoekt soort tijdens de schaft. In een keet naast de bouwput bij het Utrechtse Centraal Station nemen de Poolse uitzendkrachten gezamenlijk een tafel in beslag. Een paar meter verderop zitten de Utrechtse betonvlechters die in dienst zijn bij een van de onderaannemers. Iets later nemen de kraanmachinisten gezamenlijk hun plaats in. Iedere groep zijn eigen tongval en zijn eigen geluidsniveau. Maar als het over het pensioenakkoord gaat, zijn de mannen in de keet eensgezind: doorwerken tot je 66ste is in de bouw is onmogelijk. 'Laat ze hier zelf eens een maand komen werken.'

Vrijdag draait het om de stem van de bouwvakkers. Dan komt de bondsraad, het parlement van FNV Bouw, bijeen om voor of tegen het pensioenakkoord te stemmen. De bouwbond heeft een cruciale positie binnen de FNV. De twee grootste bonden, Bondgenoten en Abvakabo, zijn al tegen. Als bouw ook nog eens 'nee' zegt, is de deal die FNV-voorvrouw Agnes Jongerius sloot met werkgevers en minister Kamp van tafel.

'Wij zitten net aan de verkeerde kant van de grens, voor ons is het werken tot ons 66ste', zeggen de oudste aanwezigen in het schafthok: timmermannen Gerrit en Hans, ze verschillen een dag in leeftijd. Allebei zijn ze 56 en al 34 jaar in dienst bij hoofdaannemer Boele & van Eesteren. 'Het is zwaar werk', zegt Hans terwijl hij met een stukje karton in een instantsoepje roert. 'Nu staan we weer in de regen, van het voorjaar was het heel heet en in de winter werken we onder het vriespunt. Gelukkig hebben we nog geen grote fysieke klachten, maar we zijn geen 18 meer. Als ik thuiskom val ik vaak direct in slaap. En dat terwijl mijn zwager, die militair is, al met zijn 57ste mocht stoppen.' Toch zullen de twee mannen, als het aan het pensioenakkoord ligt, nog tien jaar door moeten. In 2020 zou het pensioen naar 66 jaar gaan.

Stemming niet anoniem
Gerrit is lid van het CNV, een bond die zich direct achter het pensioenakkoord heeft geschaard zonder de leden te raadplegen. Hans is een FNV'er. Maar ondanks zijn uitgesproken mening over het akkoord heeft hij niet gestemd bij het referendum dat FNV Bouw onder haar leden heeft gehouden. De stemming sloot deze week en de uitslag wordt vrijdag bekendgemaakt. 'Ik heb geen internet', luidt zijn verklaring. Ook de twee bondsleden onder de betonvlechters hebben hun stem niet laten horen: 'geen computer' en 'ik wist niets van dat referendum'.

Jan Kanninga, een nestor binnen de bouwbond en een van de bondsraadleden die vrijdag definitief moet bepalen of FNV Bouw 'voor' of 'tegen' het pensioenakkoord is, is ook kritisch over de ledenraadpleging die de bond heeft gehouden. 'Er zijn geen formulieren rondgestuurd, leden moesten zelf een e-mail sturen. Veel oudere bouwvakkers hebben geen computer, of kunnen er niet mee overweg. Wat er ook uitkomt, ik denk niet dat we er veel gewicht aan kunnen geven. In de afdeling Papendrecht, waar ik lid van ben, heeft maar één lid gestemd. Bovendien moest je bij je stem ook bondsnummer vermelden. Dat vind ik zelf niet kunnen, je moet een stem anoniem kunnen uitbrengen.'

Volgens Kanninga is nog volledig onduidelijk welke kant de bondsraad vrijdag zal opgaan. 'Ik heb acht mensen gesproken, daarvan waren er twee tegen, drie voor en drie wisten het niet. Ook ik twijfel nog.'

Het dilemma volgens Kanninga: 'Onze achterban op de bouwplaats zegt 'nee', daar moet je eigenlijk gehoor aan geven. Maar aan de andere kant hebben ze ook geen idee wat ze wel willen. Belangrijker is dat het alternatief voor het pensioenakkoord, namelijk dat minister Kamp het zelf gaat regelen, nog veel slechter is dan het akkoord zelf.'

Kanninga heeft vooral nog vragen: 'Ik wil berekeningen zien, weten wat het nou precies betekent. Het is mij ook nog steeds onduidelijk welke handreiking Kamp doet. Belangrijk voor de bouw is met name hoe het vroegpensioen wordt geregeld. Dat snap ik nog steeds niet.'

En wat als de bondsraad vrijdag voor het akkoord stemt? De betonvlechters roepen in Utrecht stoer dat ze de boel in dat geval wel zullen platgooien. Maar Gerrit en Hans vrezen dat het grootspraak is. Gerrit: 'Vroeger hebben we de bouwplaats nog wel eens stilgelegd voor een tientje extra loon. Maar nu laat de bond een jaar langer werken zo passeren. En als de bond ermee instemt, doe je er niets meer aan.'

Hans: 'Ander werk zit er voor ons niet meer in. We kijken hoe lang we het volhouden, halen we het niet, dan komen we in de ziektewet.' Voorlopig is er op de bouw in Utrecht nog een klein jaar werk. 'Dan zien we wel weer verder waar we terechtkomen.'

Net buiten de hekken leggen drie jonge Poolse mannen voor 10 euro per uur het trottoir dicht op een plek waar zojuist een kabel is gelegd. Van de discussie over Nederlandse pensioenen zijn zij niet op de hoogte. Verbaasd: 'Doorwerken tot je 66ste? Dit werk? Onmogelijk. Wij doen dit nog vijftien jaar, en dan gaan we een andere baan zoeken.'

Vrijdag bepalen bonden standpunt
Vrijdag komen de bondsraden van drie grote bonden bijeen: FNV Bondgenoten, Abvakabo FNV en FNV Bouw. De raden zijn de hoogste bestuursorganen binnen de bond. Zij worden gevormd door vertegenwoordigers uit de regio's en representanten uit de verschillende bedrijfstakken binnen de bond. Op basis van de stemming in de bondsraden wordt bepaald wat het standpunt van de bond zal zijn bij de vergadering op het hoofdkantoor van de FNV op 12 september. Daar komen de voorzitters van de negentien bonden uit de federatie bijeen. De stemverhouding is er zeer ingewikkeld, maar vast staat dat Bondgenoten en Abvakabo, de twee grootste bonden en tegenstander van het pensioenakkoord, geen meerderheid hebben. De stem van FNV Bouw zou daar de doorslag geven.

Bondgenoten heeft overigens al gezegd weinig waarde te hechten aan de stemming in de federatieraad. Als de twee grootste bonden, die samen een meerderheid van de leden hebben en de deals sluiten met de negen grootste pensioenfondsen, tegen zijn, kan het akkoord er niet komen is de redenering van die bond. Alle ogen zijn vrijdag dus gericht op de bondsraad van FNV Bouw. Die telt officieel honderd leden, maar volgens bondsraadslid Jan Kanninga telt de raad momenteel maar tachtig koppen. Op 12 september wordt ook de uitkomst bekendgemaakt van de ledenraadpleging die FNV heeft gehouden. Maar het is de bondsraadsleden onduidelijk hoeveel waarde daaraan moet worden gehecht. Ook aan een voorspelling durft hij zich niet te wagen. 'Voor mijn gevoel is het fiftyfifty, maar veel mensen twijfelen nog.'

Woningfonds Vesteda geeft luxe sector op

2011-08-29T01:15:00.000-07:00

Vesteda, een fonds dat voor circa € 4,8 mrd belegt in huurwoningen in Nederland uit de vrije sector, gaat stevig op de schop. Er komen meer woningen uit het middensegment in portefeuille, terwijl de positie in het luxe segment wordt teruggeschroefd. De ontwikkeltak wordt afgebouwd tot nul.

Vandaag in het FD (29 augustus 2011) http://www.fd.nl/

Het vastgoedbeheer, waar 200 mensen werken, wordt op afstand geplaatst en kleiner van omvang. Daarnaast wordt het voor aandeelhouders makkelijker om uit te stappen, omdat Vesteda de stukken zal overnemen als er geen andere gegadigde is. Voor het eerst gaat het fonds open voor buitenlandse investeerders.

De ingrijpende stappen worden gezet na overleg met bestaande aandeelhouders, vooral Nederlandse pensioenfondsen, en wegens ontwikkelingen op de woningmarkt. Arjan Schakenbos (54), sinds februari dit jaar de baas bij Vesteda, moet de transformatie in de komende vier jaar uitvoeren.

'Wij zullen wat kleiner worden', zegt de Brabander die overkwam van Woonstad Rotterdam. 'We zullen acquisities doen in de segmenten die we kansrijk achten. Omdat we tegelijkertijd onze ontwikkeltak afbouwen en woningen uitponden, krimpt onze portefeuille waarschijnlijk per saldo naar € 4,2 mrd in 2015.'

Vesteda wil meer goedkopere huurwoningen. Vanwaar deze stijlbreuk?

'In het topsegment van de huurmarkt, boven de € 1200 per maand, zit geen groei. In Amsterdam en omgeving misschien nog wel, maar over het algemeen neemt de vraag af. In het middensegment daarentegen, tussen € 650 en € 1000, is steeds meer vraag. Dat komt door de vergrijzing en door nieuwe Europese regelgeving. Die regelgeving bepaalt dat mensen met een inkomen boven de euro 33.000 niet langer in aanmerking mogen komen voor sociale woningbouw. Deze mensen moeten dus gaan zoeken in het vrije segment. Daar kunnen ze nu niet vinden wat ze zoeken. Wij zien daar kansen.'

Die woningen zijn er nu niet en u ontwikkelt ze straks ook niet meer zelf. Hoe wilt u dan in die vraag gaan voorzien?

'Wij gaan meer "turnkey" kopen. Dat wil zeggen dat we niet meer voor eigen risico ontwikkelen, maar dat overlaten aan aannemers en andere marktpartijen en corporaties, waar we nauw mee willen samenwerken. Maar laat het duidelijk zijn: de mismatch op de woningmarkt is een maatschappelijk probleem. De oplossing moet van meerdere partijen komen. Iedereen moet water bij de wijn doen. Gemeenten moeten lagere grondprijzen vragen, er moet efficiënter gebouwd gaan worden. En beleggers moeten met minder rendement genoegen nemen in vergelijking met het afgelopen decennium.'

U zet de beheerdivisie op afstand. Waarom?

'Vesteda heeft altijd meer dan gemiddeld uitgegeven aan beheer, wat ook te verklaren was vanuit onze positie in het duurdere huursegment. Daar wordt nu eenmaal meer service gevraagd. Nu de portefeuille gaat veranderen willen we lagere tarieven die meer overeenstemmen met wat in de markt gangbaar is. Daarom richten wij voor het beheer nu een aparte organisatie in. Wij denken zo een aantal basispunten aan beleggingsrendement te winnen. Wij sluiten niet uit dat wij het beheer op termijn ook deels afstoten, maar zo ver gaan wij nu nog niet.'

Waarom stopt u met projectontwikkeling?

'Wij willen ons concentreren op beleggen, wat overigens nu al 85% van onze inkomsten uitmaakt. We bouwen de ontwikkelportefeuille, euro 400 mln groot, gecontroleerd af. Met euro 100 mln per jaar, dus over vier jaar is de pijplijn leeg.'

U werkt ook aan een nieuwe structuur voor het fonds.

'De huidige opzet is tien jaar terug overeengekomen en is toe aan revisie. Toen we bespraken hoe we verder gaan, is door de aandeelhouders de wens geuit om in- en uitstappen makkelijker te maken. Daarbij is ook bepaald dat we zelf aandelen inkopen als beleggers willen uitstappen en er geen andere gegadigden zijn. De nieuwe opzet is uitgewerkt in een juridische en fiscale structuur waarmee de aandeelhouders akkoord zijn. Binnenkort leggen we de structuur aan de Belastingdienst voor.'

Bestaat het risico dat Vesteda straks vastgoed moet verkopen als beleggers willen uitstappen en u niet voldoende geld in kas heeft om hun stukken over te nemen?

'Dat risico is beperkt. Stel een aandeelhouder wil eruit en er is geen nieuwe gegadigde, dan kopen wij de stukken in. Maar dat is gemaximeerd op enkele tientallen miljoenen euro's en daarvoor houden we liquiditeit aan. Om het risico verder te beperken willen we een bredere basis van aandeelhouders en daarom gaan we voor het eerst ook op zoek naar buitenlandse investeerders. We voeren onze investor relations wat op en maken daarbij gebruik van het netwerk van onze huidige aandeelhouders.'

Is een beursgang een optie?

'Nee. De volatiliteit van de beurs past niet bij het inflatievaste karakter van de belegging die wij willen bieden.'

Neptrends in vastgoed- en gebiedsontwikkeling, door Friso de Zeeuw

2011-08-25T02:56:00.000-07:00

door Friso de Zeeuw* (in het septembernummer van Building Business)

De crisis raakt de vastgoedsector in Nederland midscheeps; het bloed spat er af. De crisis heeft ook een louterende werking: meer zeggenschap voor eindgebruikers, het komt weer aan op vakmanschap en gebakken- luchtplannen verdwijnen in de prullenbak. Het valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Althans: in het publieke vakdebat; in de praktijk gebeurt niet zo veel. Natuurlijk is er heel wat aan de hand; de veranderingen grijpen diep in. Het voor gebiedsontwikkeling relevante investeringsniveau is met grofweg 3o procent teruggevallen in vergelijking met de periode voor de crisis. Dat raakt niet alleen zaken als planvorming, programma's, samenwerkingsvormen en financiering, maar ook de cultuur en mentaliteit van de spelers.

Wat ons te doen staat, hebben wij, van de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, samen met onze partners, op een rij gezet in de publicatie Gebiedsontwikkeling een andere realiteit: wat nu te doen? (te downloaden via via www.gebiedsontwikeling.nu ). De publicatie krijgt veel aandacht en waardering. Maar er klinkt ook kritiek. Kernpunt van de kritiek is dat de aanbevelingen niet ver genoeg gaan en fundamenteler zouden moeten. Ik deel deze kritiek niet. Sterker nog: ik meen dat men romantische vergezichten schildert die volstrekt irreëel zijn en die afleiden van wat ons te doen staat. In dit artikel schets ik verschillende wat ik gemakshalve neptrends in gebiedsontwikkeling noem. Ik zet ze met opzet polariserend neer; dat is ongebruikelijk in ons wereldje, maar bevordert hopelijk het debat.

EEN

Bij de kreet 'nieuwe verdienmodellen' moeten wij extra opletten. Een voorbeeld uit het cahier Nieuwe verdienmogelijkheden van NederLandBovenWater: 'de zorgsector wordt een vooraanstaande nieuwe speler in gebiedsontwikkeling. De sector gaat investeren in groene gebieden, want dat bevordert de gezondheid van de mensen waardoor de kosten van medische zorg dalen.'

Dat gaat de zorgwereld natuurlijk helemaal niet doen; zij blijft bij haar core-business. En dat is ze geraden ook; ze werken met de verzekeringspremies van ons allen. Het is in wezen een oproep tot branchevervaging. Wie risicodragend het domein van de vastgoed- en gebiedsontwikkeling betreedt zonder de noodzakelijke kennis, kunde en ervaring, begint een avontuurlijke tocht door het oerwoud. Zorginstelling Philadelphia ging het avontuur aan en overleefde het niet. Een ander voorbeeld zijn corporaties die zich terugtrekken uit branchevreemde activiteiten. Het icoon hiervan is geen vastgoed,

maar een drijvend object: ss Rotterdam. Natuurlijk komt 'er ruimte voor andere zorgconcepten en nieuwe allianties. Maar zeggenschap en risico's moet je steeds relateren aan kennis, kunde en een passend bedrijfsmodel.

TWEE

De rol van projectontwikkelaar is uitgespeeld; hij kan nog wel als adviseur optreden.

Aldus het Watertorenberaad, waar de private en publieke sector met elkaar brainstormt. Vraagje: wie investeert dan en wie neemt risico? De stelling is daarom onjuist: bouwgerelateerde ontwikkelaars, een enkele bankgerelateerde ontwikkelaar en met privaat kapitaal gefinancierde onafhankelijke bedrijven blijven.

De ontwikkelbranche staat onmiskenbaar voor een forse opgave: vergroting van de professionaliteit (inhoudelijk en qua procescompetenties), meer transparantie, integriteit. De personele capaciteit is met gemiddeld 40 procent teruggebracht.

Maar wie het einde van een hele bedrijfstak aankondigt, kent de bedrijfstak onvoldoende in relatie tot de opgaven die voor ons liggen. Hij kijkt evenmin naar de praktijk in de ons omringende landen,

Duitsland, Frankrijk en Engeland. Of hij heeft gewoon een hekel aan de projectontwikkelaars.

DRIE

Organisch groeien is het ontwikkelingsmodel van de toekomst.

Goed recept voor krimpgebieden. Maar niet voor de economisch sterke regio's waar ons land het van moet hebben. Neem Amsterdam als voorbeeld. Het gemeente¬bestuur heeft zichzelf tot taak gesteld in de komende twintig jaar zeventigduizend woningen in de stad te bouwen (exclusief vervanging van gesloopte woningen). Die gigantische taak is niet met 'organisch groeien' te realiseren, zoals wethouder van Maarten van Poelgeest nu propageert. Bij een organische groeimodel hoort eerder een bouwproductie van twintigduizend woningen.

Het is een misverstand dat je met een groter productievolume en met optimalisering van kosten en organisatie geen gedifferentieerde producten kunt maken. En dat hebben ontwikkelaars en bouwers onvoldoende duidelijk weten te maken. Voor binnenstedelijke plannen heb je kritische massa nodig, anders kom je helemaal niet uit de kosten.

Wel moeten we onze planningsattitude veranderen. Grote lijnen voor de langere termijn (publiek kader) met invullingen met de korte klap, kort op de markt.

Even verderop in onze verkenningstocht naar neptrends komen we de grote mode van het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) tegen. Zeker interessant voor bepaalde doelgroepen, maar ook een prima basis voor echtscheiding. Het blijft een niche, maar wel een niche die in omvang en differentiatie zal groeien.

VIER

De planvorming gaat voortaan geheel van onderop.

Een nieuw type gebiedsontwikkeling komt op, zonder programma, masterplan of businesscase aan de voorkant. De planvorming begint van onderop, voortkomend uit fysieke, economische en sociale initiatieven van eigenaren en gebruikers die al in het gebied zitten. De opgave van coalition-led development is om in deze initiatieven inhoudelijke en procesmatige samenhang te brengen die meerwaarde oplevert. Tot zover prima; ik markeer dit ontwikkelingsmodel dan ook met overtuiging. Maar de monomanen proclameren dit tot het enige model van de toekomst. Men denkt niet in termen van repertoireverbreding, maar in termen van een romantische revolutie, verzet en radicaal anders.

VIJF

We moeten eigenlijk alleen nog maar binnenstedelijk ontwikkelen.

Voorbeeld van de golf belijdenissen die het binnenstedelijk bouwen omarmt, is de recente publicatie Nu de Stad!. Een goedbedoelde, maar ook gemakzuchtige ode aan binnenstedelijk bouwen, samengesteld op initiatief van de Stichting Natuur en Milieu, met ondersteuning van verschillende marktpartijen. Knelpunten worden weggepraat. Bijvoorbeeld: in verschillende steden zijn de productiekosten van appartementen hoger dan de afzetprijzen, zelfs met een lage grondprijs eronder. Nu de stad! vermeldt dit niet eens.

Veel nuttige aanknopingspunten biedt daarentegen het rapport Succesvol binnenstedelijk bouwen van het Economisch Instituut voor Bouw (EIB). Dat verzakelijkt de discussie en komt met concrete handreikingen om de haalbaarheid van binnenstedelijke projecten te vergroten.

We moeten kijken naar dynamiek in de stedelijke agglomeraties (dus niet alleen in het hoogstedelijk gebied). Daar moeten we bestaande infrastructuur en openbare verbindingen beter benutten. Wonen, werken en voorzieningen koppelen aan bereikbaarheid in plaats van per se verdichten binnen de bestaande stad.

ZES

Kantorenleegstand is urgent en vergt directe actie.

In het fysieke domein wordt de kantoren. leegstand pas een echt maatschappelijk probleem als het de leefbaarheid van de openbare ruimte aantast of het herontwikkeling van rnixed-use gebieden gijzelt.

Er ligt inmiddels een ambitieus landelijk Plan van Aanpak Kantorenleegstand waar¬in het huiswerk voor selectieve planning van nieuwe duurzame kantoren en sanering van de bestaande voorraad adequaat aan de meest betrokken partijen wordt toebedeeld. Vooral beleggers en makelaars blijven roepen om dirigistisch ingrijpen van de rijksoverheid. Dat is een ouderwetse Pavlovreactie. En zinloos, want het gebeurt niet. Waardedalingen hebben kennelijk veel tijd nodig, maar ze komen onherroepelijk en zullen pijnlijk zijn. Dan komen de vierkantemeterprijzen op niveaus die herontwikkeling of sanering aantrekkelijk maken.

ZEVEN

Pensioenfondsen en institutionele beleggers gaan een grote rol spelen in gebiedsontwikkeling.

Al jaren wordt geroepen dat pensioenfondsen bij de (financiering van) gebiedsontwikkelingen een rol (moeten) gaan spelen. Soms met de naïeve argumentatie dat 'pensioenfondsen die in nu China investeren dat voortaan in mijn wijk doen.' Het dregt het klassieke debat op van de vermeende sociale taakstelling van pensioenfondsen. Dat dispuut is al lang en definitief beslecht.

Toch is deze trend als zodanig niet helemaal nep. Pensioenfondsen staan kandidaat om pakketten woningen (met een huur boven 650 euro per maand) van corporaties over te nemen. Met de verkoop krijgen corporaties ruimte om hun investeringen op peil te houden. Een deel daarvan richt zich op gebiedsontwikkeling.

Pensioenfondsen en institutionele beleggers zoeken vooral naar soliditeit in hun vastgoedbeleggingen. Het volume neemt misschien iets toe, maar het blijft vrijen met drie condooms. Participatie in het risicovollere (her)ontwikkelen zal beperkt blijven.

Conclusie

Ik schreef het al: het valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Wellicht dat in ons land de ontnuchtering groter is dan elders. Wij komen uit Utopia waar het niet op kon. Wij verkeren in overgangsjaren met veel onzekerheid, onvervulde ambities, gestrande projecten en teleurstellingen. Ook van publieke partijen in hun private contractpartner en omgekeerd. Deze onzekerheid doet de spelers in de publieke en private wereld smachten naar houvast. Ze zijn daardoor ontvankelijk voor allerlei nieuwe gedachten, rijp en groen, zeker als daar het etiket 'innovatief' op prijkt. Kortom: gouden tijden voor voodoo- priesters

Het valt op dat marktpartijen gemakkelijk mee gaan in het nieuwe, zweverige jargon en nauwelijks tegenwicht bieden.

Als we het over gebiedsontwikkeling hebben, gaat ons een land een beetje meer op de

buren lijken. Bijvoorbeeld op Duitsland waar de vastgoedmarkt nooit zo geëxalteerd is geweest.

Daar:

zijn verschillen tussen groei- en krimp¬gebieden al langer zichtbaar;
zitten private partijen al langer strak op de markt en doen meer aan marktbewerking en marketing;
heeft men een ruimere ervaring met herstructurering van uitgediende bedrijfsterreinen;
is men verder met integratie van duurzaamheid, water en milieunormen in gebiedsontwikkeling.

Het helpt als we wat meer naar vergelijkbare Europese landen kijken in dit domein. Maar we kijken te veel naar het exotische. Ook in mijn woonbuurt is dit jaar een kleine kolonie halsbandparkieten verschenen. Exotische, van oorsprong tropische vogels, fel van kleur, leuk om te zien. En ze maken een hoop herrie. Halsbandparkieten, daar heeft onze sector last van.

*Prof mr. Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft

Niets waard zonder het Hollandse land, door Adriaan Geuze in de VK van zaterdag j.l.

2011-08-21T23:42:00.000-07:00

door: - JOSÉ ROZENBROEK −

Landschapsarchitect Adriaan Geuze is bezorgd. In paniek zelfs. De grenzen tussen stad en 'ommeland' verdwijnen in rap tempo in Zuid-Holland.

'Heb je je kaplaarzen aan?' Persoonlijk assistent Nicolette belt om te zeggen dat Adriaan Geuze (50) iets later dan afgesproken aan het station zal staan. Rotterdam CS: daar laat de landschapsarchitect, tenger en jongensachtig ondanks zijn donkere pak en witte overhemd, de reis van vandaag beginnen. Want Geuze wil alleen zijn verhaal vertellen als hij de journalist een dag mee op stap mag nemen. Het verhaal van het oer-Nederlandse polderland met zijn wolkenluchten dat hem in de genen zit en dat in zo'n rap tempo verandert.

Vooral het zuidelijke deel van de Randstad, van pakweg Leiden tot Dordrecht, is hem een doorn in het oog. Dat is hard op weg een soort Los Angeles te worden, waarbij de grenzen tussen de stad en het 'ommeland' zoals Geuze dat liefkozend noemt, verdwenen zijn. Waar de stedelijke bebouwing niet meer ophoudt en waar woonwijken bedrijventerreinen worden en woonboulevards naadloos overgaan in snelwegen.

'Waar je nooit meer in een kwartier de stad uit kan fietsen om een koe te zien, een weiland of een sloot. Ik ben bezorgd. In paniek zelfs. Steeds meer mensen wonen in een omgeving waar het landschap niet meer bereikbaar is. Niet overal gelukkig; als je in Amsterdam woont, kun je nog steeds langs de Amstel fietsen. En in Den Bosch bijvoorbeeld kussen de stad en het Dommeldal elkaar. Maar bij Den Haag of Rotterdam is het landschap radicaal verdwenen.'

In dat verstedelijkte gebied begint vandaag zijn verhaal. Vandaar zal de tocht naar Zeeland gaan. Het Mauritshuis staat op het program. Schiphol. Eigenlijk ook nog Purmerend en de Flevopolder, maar zover zullen we niet komen. Achter in de Volkswagen Sharan staan een paar kaplaarzen. 'Die heb ik altijd bij me.'

West 8 heet het bureau voor Urban design and landscape architecture waarvan Geuze in 1987 een van de oprichters was. Inmiddels telt het 50 werknemers in Rotterdam en 11 in New York. In de loop der jaren werden talloze parken en tuinen, woonwijken en buitenruimtes ontworpen: van een 10 kilometer lang groen waterfront langs de rivier dwars door Madrid, tot een nieuw landschap rond Schiphol. Van een stedenbouwkundig plan voor het Borneo-eiland in Amsterdam, tot een intieme bamboetuin in China.

Een van hun laatste projecten is een park in Miami, met onder de palmen een buitentheater met videoprojecties op de gevel van het gebouw dat Frank Gehry ontwierp voor de New World Symphony. Het ontwerp won een prestigieuze architectuurprijs in de VS. 'We kregen twéé recensies in The New York Times', zegt Geuze trots. 'Dat betekent voor een bureau als het onze een doorbraak in Amerika.'

Grijnzend vertelt hij hoe zijn bureau in 2007 de prijsvraag won voor de recreatieve invulling van Governors Island, pal onder Manhattan en naast Liberty Island.' Voor de presentatie aan het publiek ben ik met een zelfontworpen houten fiets met picknickmand van achter in de zaal, bám bám, alle trappen afgestuiterd. Ik fietste zo het podium op. Tien minuten had ik om mijn verhaal te vertellen: hoe je daar met de veerboot aan zou komen en dat de fietsen dan op je staan te wachten. In Amerika heb ik geleerd dat je je sterke punt schaamteloos moet onderstrepen.' West 8 won de wedstrijd en dat verbaast Geuze niet. 'Die fiets; die deed het 'm.'

Terug naar het begin, naar Rotterdam. Naar het Zuidplein, om precies te zijn, waar Geuze de rotonde neemt. 'Kijk om je heen', zegt hij en hij zwaait naar het gigantische verkeersplein en de grote naoorlogse gebouwen eromheen. 'Wat zie je? Kun je benoemen wat je om je heen ziet? Nee? Waar woon jij? Haarlem? Dat is een stad met een duidelijk dna: de Bavokerk, de Grote Markt, Teylers museum, het Spaarne. Het Zuidplein is daarentegen een plein zonder eigenschappen. Ik ben Rotterdammer, en voor Rotterdammers is dit hun leefomgeving. Die valt niet mee. Hier moeten we wonen en werken, hier moeten we onze kinderen naar school brengen.'

Mensen vragen hem vaak, op verjaardagen en feestjes, of hij daar niks aan kan doen, aan het feit dat Nederland zo lelijk wordt. Geuze: 'Ik wil daar niet mijn schouders over ophalen, of cynisch over doen. Ik wil stilstaan bij die vraag, en erover nadenken. En dan kom je al snel uit bij de relatie tussen stad en platteland.'

Geuze stuurt zijn auto de snelweg op, door de aaneenschakeling van gemeenten die samen Rijnmond vormen. Hij hervat zijn college dat ruim acht uur zal duren. 'Kijk eens in Libelle. Daarin zie je plaatjes met een duidelijk wereldbeeld. Van in je witte linnen broek met de fiets naar buiten. Picknickmand, hond en kind mee. Het Nederlandse landschap, zoals de 17de en 19de-eeuwse meesters dat schilderden en zoals dat in de Verkade-albums is getekend: dat landschap zit in onze genen. Nederlandse films spelen zich af op een Amsterdamse gracht of op een ongerepte dijk zoals je ze nauwelijks meer vindt. Dat kun je zien als een cliché, maar het is ons landschap, en we bezingen en verfilmen en schilderen het.'

Dat landschap van wolkenluchten en polders en molens, dat zit in ons dna, zoals de Alpen in het dna van de Zwitsers zitten. Als we dat dna verliezen, zegt Geuze, 'wordt het leven lastiger'. Geuze is er ten diepste van overtuigd dat wanneer je opgroeit in een suburbane omgeving, zonder landschap, zonder ankers, je vatbaarder bent voor stress.

Op een woonerf in Spijkenisse houdt hij stil. Doorzonwoningen met gele en rode sponningen, een speeltuintje in het plantsoen. Hij zwijgt. Dan, terwijl hij de motor start: 'Ik word hier zenuwachtig. Dit is zo'n suburbane omgeving zonder eigenschappen, met een kunstmatige onschuld. Want pas op: deze stad kun je niet uitfietsen. Je stuit op een olieraffinaderij, of op de snelweg. Je komt hier niet meer weg, tenzij je de auto neemt en gaat rijden.'

En dat doen we. Geuze vergist zich een paar keer in de wirwar van snelwegen, maar dan hebben we de goede te pakken, richting Zeeland. Hij zegt: 'Ik ben een Hollander; het landschap is van mij, dat heeft mijn vader me geleerd. Ik ben de helft van het jaar in het buitenland, maar ik zou nooit ergens anders kunnen wonen.'

Geuze groeide op in Dordrecht. Zijn vader werkte in de dieselindustrie en was een 'anarchistische natuurvorser'. 'Met hem ging ik de natuur in, op plekken lopen waar geen pad is. Kamperen in het wild. Polsstokspringen in de modder. Ik kan nog steeds wakker worden en denken: ik moet nú een polsstok regelen.' Zijn moeder stierf op zijn 7de. 'Al heel jong had ik een sterk zelfbewustzijn.' Als jongetje was hij vaak bij zijn opa die als kameraar, 'baas van de dijk', de Lekdijk beheerde en een statig dijkhuis bewoonde. 'Klooien met bootjes, struinen door de Biesbosch. Toen ik een jaar of 14 was wist ik wat ik wilde worden: landschapsarchitect.'

De stad heeft plaatsgemaakt voor de polders van Voorne. Oud land, zegt Geuze, dat eeuwen geleden is gewonnen op de zee. Links een opklarende wolkenhemel, rechts dreigt donker een onweersbui, een rij populieren buigt voor de wind. Bij de Haringvlietsluizen klaart zijn gezicht op als de lucht die openbreekt: 'Dit is het land van mijn jeugd. Ik ben opgegroeid met de Deltawerken.' Hij wijst op de haven van Stellendam: 'Een geschenk van die Deltawerken.'

Nederlanders, zegt Geuze, zijn in hun strijd tegen het water altijd pragmatisch geweest. Het gevaar van de zee moest bestreden worden, het land gewonnen; zo simpel was dat. In de 17de eeuw, toen ze het leegpompen van de zee pas echt goed onder de knie hadden gekregen, begon de euforie. 'We konden de zee aan! Op kruispunten van waterwegen waren trotse waterstadjes ontstaan; iedereen woonde in het landschap. Elk kind kon varen en schaatsen. Schilders en dichters gingen die oerversie van het landschap vastleggen. Het zijn de Hollanders die het begrip 'landschap' hebben uitgevonden; het Engelse woord 'landscape' is daaraan ontleend.' Geuzes grote verdriet is dat die liefde voor dat landschap al decennia niet meer terug te vinden is in de Nederlandse ruimtelijke ordening. 'In steden als Londen en München mag alleen gebouwd worden binnen de stadsgrenzen. Daar waakt men, anders dan hier, voor het volbouwen van het platteland.'

Aan de horizon doemt de geknotte toren van Goedereede op. 'Marsmans geknotte torens: je kunt ze cliché noemen, maar het zijn ware clichés. Het Hollandse landschap was een muze. Avercamp schilderde het volk op de schaats. Waarom gingen we schaatsen? Gewoon, puur voor het plezier! Amsterdammers zeilden op zondag over het IJ, half voor de wind, naar Velzen, naar landgoed Beecke-stijn, en weer terug. Waarom? Zomaar, voor de lol. We waren welvarend en dat mocht worden gezien.' Hij vertelt over zijn zoon, Joeri van 9, die hier in de buurt op zeilkamp is: 'Wat hij er later mee doet, moet hij zelf weten, maar mijn kinderen moeten leren zeilen en schaatsen.'

De Brouwersdam. Nederlandse ingenieurskunst, zegt de ingenieur trots. 'Asfalt over zand en stortstenen over stroomgeulen.' Hij wijst hoe over de dijk het zand is aangeslibd en er duin is ontstaan. 'Een cadeau van de natuur, een nieuwe delta ontwikkelt zich.' Het liefst, zegt hij, was hij ingenieur geweest tijdens de wederopbouwjaren, met zijn ongeëvenaarde dadendrang. De generatie die Schiphol bouwde, de havens van Rotterdam, snelwegen, 'die de zee strafte voor de ramp'. Hij geeft toe: hij is een aartskankeraar, maar ook een ontzettende romanticus. 'Ik ben niets waard zonder dit landschap. Ik bén het Nederlandse landschap, zou Mulisch zeggen. Dat gul is, en genereus en troost. Dit kan niemand van je stelen. Als ik over de Moerdijk rij, richting huis, en ik zie die horizon, dan ben ik gelukkig.'

In Brouwershaven scheuren kitesurfers bij windkracht 7 over de golven. We eten een boterham met kaas en Geuze tekent op een stuk papier zijn droom: een langgerekt smal eiland, een groot Terschelling, 30 kilometer voor de kust, van Den Helder tot Zeeland. Het is Geuzes oplossing voor het vraagstuk van de stijgende waterspiegel. En het is zijn antwoord op de overbevolking van de huidige Nederlandse metropool, die zich uitstrekt van Den Helder tot Meppel en van Rotterdam tot Eindhoven. 'Geef de mensen nieuw land, zoals we altijd hebben gedaan.' Opgespoten land, waar in de loop van de jaren de wind en het water duinen zullen vormen en schorren en slikken. Waar als je aankomt met de veerboot de fietsen klaarstaan. Waar mensen voor niet te veel geld een stukje land kunnen kopen om een huisje op neer te zetten. Geuze gunt alle families hun eigen gezellige duinhuisje. Begrijp hem goed; hij heeft het leukste werk van de wereld, 'maar als Nederlands landschapsarchitect droom ik van land maken. Punt.'

In Nederland wordt geen land meer gemaakt, behalve op één plaats: de nieuwe Maasvlakte. Geuze parkeert de auto bij een loods en rent snel en behendig een zandheuvel op. Daarachter strekt zich de reusachtige zandvlakte uit. Hij spreidt zijn armen: 'Yes! Toch nog land gewonnen!' Dan rent hij weer het duin af, terug naar de auto. We zijn hier op verboden terrein. Een stevige beveiliger staat ons al op te wachten. Geuze put zich uit in verontschuldigingen, houdt een heel verhaal. En kan zo nog net voorkomen dat we worden gearresteerd.

De file op weg naar Den Haag verhindert dat we op tijd het Mauritshuis bereiken. Daar had hij Gezicht op Delft van Johannes Vermeer willen laten zien. Gezicht op Haarlem van Jacob van Ruisdael. De stier van Potter, waar tussen de poten van de jonge stier de Hollandse horizon is geschilderd. Iconische schilderijen die de mens in zijn landschap laten zien.

Dan maar meteen door naar Schiphol, zo'n wederopbouwwonder. Op de A4 flitsen fastfoodrestaurants, woonboulevards, lichtmasten, geluidswallen voorbij. 'Gezicht op Leiden', spot hij. 'Hier verdwijnt het landschap in een tempo, je wil het niet weten. Zo'n geluidswal, grúwelijk. Geef mij maar een dijk met fluitenkruid.'

De stemmingen van Adriaan Geuze zijn zo veranderlijk als vandaag de wolkenluchten, die elk half uur van gedaante veranderen. Bij Schiphol breekt de zon door en stopt hij op een weg achter een aantal loodsen. Een trotse grijns verschijnt op zijn gezicht. 'Wat zie je? Berken. Duizenden berken. Ons bureau werkt al vijftien jaar aan de landscaping van Schiphol, we maken hier een modern landschap. In die periode hebben we bijna een miljoen berken geplant!' Hij kijkt naar de wuivende, buigende bomen. 'De ruis is weggedrukt. Geen schaamgroen, geen camouflage, maar een zachtgroene voile om alle bedrijvigheid.'

De landschapsarchitect straalt.

Faillissement dreigt voor veel gemeenten

2011-07-14T11:01:00.000-07:00

Algemeen | Laatst gewijzigd:14-07-2011 10:05 | Ferry Heijbrock | TILBURG -

De crisis op de woningmarkt zorgt ervoor dat zo’n 20 tot 30 gemeenten de komende jaren failliet zullen gaan. Dat denkt hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw.

Steden lijden momenteel onder grote verliezen op de grondexploitaties. Fakton becijferde dat in totaal op 4 miljard voor alle gemeenten. Afgelopen 10 jaar hebben de vier grote steden en de gemeenten verenigd in de G32 bijna 77 miljoen vierkante meter grond aangekocht waarvan meer dan de helft nog ongebruikt in portefeuille.

Menig stad heeft dan ook al fors moeten afschrijven op de grond. Voor Tilburg was dat 84 miljoen, Apeldoorn 68 miljoen en Breda 55 miljoen. Daar bovenop komen nog eens lagere opbrengsten, bijvoorbeeld door de kortingen uit het gemeentefonds en lagere inkomsten uit bouwleges.

Dat betekent volgens De Zeeuw dat behoorlijk wat gemeenten zodanig in de problemen gaan komen dat de zogenoemde Artikel 12-status nabij komt. Dat betekent dat die gemeenten onder curatele van de provincie komen te staan. Zijn mening wordt gedeeld door onder meer universitair hoofddocent planologie aan de Universiteit van Amsterdam Leonie Janssen en het NICIS-instituut, die soortgelijke conclusies trekken.

Portefeuille

Zo wijst het NICIS erop dat die ruim 50 procent ongebruikte grond een gemiddelde is. In sommige plaatsen is de situatie erger. Zo heeft Leiden dik 800.000 vierkante meter grond aangekocht de afgelopen 10 jaar, waarvan slechts 5 procent is ontwikkeld. De rest zit ongebruikt in portefeuille. In Zoetermeer is slechts 5 procent van de 205.000 vierkante meters grond ontwikkeld. Absoluut zit Zwolle met de meeste grond in de maag, 3,5 miljoen vierkante meter, 74 procent van de aangekochte gronden.

Het is dan ook hoog tijd, vinden zowel De Zeeuw als Janssen, dat gemeenten harde keuzes gaan maken over wat ze nog wel en wat niet willen met woningbouwplannen en bedrijventerreinen. Daarbij is snijden in de overcapaciteit aan plannen onvermijdelijk.

Het wekt verbazing dat er nog steeds gemeenten zijn die denken dat het ontwikkelen van nog meer plannen een oplossing is voor de financiële problemen. Zo haalt Janssen als voorbeeld het collegeprogramma van Medemblik aan waarin staat dat die gemeenten zich niet neerlegt bij mogelijke krimpscenario’s. Door te bouwen ontstaat er vanzelf weer behoefte, denkt Medemblik.

NRC vandaag, de woningmarkt, vooral iets over Dordrecht

2011-07-02T07:24:00.000-07:00

In de zwarte Audi waarmee makelaar Saskia Trossèl haar klanten bezoekt, ligt een snoeischaar. „Heel belangrijk”, zegt ze. „Die gebruik ik als onze verkoopborden overwoekerd worden. Dat is hartstikke slecht voor onze markt. Ik ga niet snoeien, zeg ik dan. Alleen wat bijknippen.” Vorige week nog heeft ze een bord achter de leilinde bevrijd. „Een huis dat sinds 2007 te koop staat. De vraagprijs is 550.000 euro. Een uniek huis, dat wel.”
Trossèl (43) is sinds 2004 de eigenaar van een makelaarskantoor in Dordrecht. Opvallend veel mensen hebben gebeld voor een bezichtiging, vertelt ze vrijdag, op de dag van de verlaging van de overdrachtsbelasting. „Straks krijg ik vast ook telefoontjes van verkopers. Of die eerdere, hogere vraagprijs nu misschien toch haalbaar is.”
Trossèls grootouders hadden in ‘Dordt’ een hoedenzaak, zelf komt ze uit Zwijndrecht. Ze zet een stemmetje op: „Ben u van de hoedjes, vragen de echte oudjes dan”. Ze werkt met één andere vrouwelijke makelaar en een mannelijke taxateur. „Een halve vrouw, grappen wij. Ik heb altijd een dameskantoor willen hebben. Als een klant niet terugbelt, denken mannen: oh, die is niet geïnteresseerd. Vrouwen blijven contact houden.”
Circa de helft van de huizen in Dordrecht staat langer dan twee jaar op Funda te koop, blijkt uit onderzoek van deze krant. De verkoop in de regio is sinds vorig jaar met 10 procent gedaald, volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). „Werk is een belangrijke reden om te verhuizen in crisistijd”, zegt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie in Tilburg. „Dordrecht is een mooie stad, maar staat niet bekend als het epicentrum van werkgelegenheid.”
De markt in Dordrecht is „matig”, bevestigt Trossèl. „Echt matig. Er zijn veel te veel flats en appartementen uit de jaren vijftig en zestig. En er zijn veel te weinig courante woningen. Jaren dertig huizen met glas-in-lood en schuifdeuren, bijvoorbeeld. Die zijn altijd in trek.”
Tijdens een rit door de stad vertelt Trossèl de verhalen achter haar panden. Een verkocht herenhuis van 4,5 ton aan het sjieke Oranjepark, met achterlangs uitkijk op een Chinese acupunctuurkliniek. Een gerenoveerd flatje dat een jong stel wilde kopen, maar na een arbeidsconflict niet meer kon betalen. Het nieuwbouwhuis met een ongelukkige kamerindeling dat sinds 2008 slechts een handvol kijkers trok.
Toch gaat het best goed met haar bedrijf, zegt Trossèl. Ze schat de jaaromzet op 4 ton, waarvan ze 1 ton overhoudt. Op de pandenlijst staan gemiddeld 100 huizen. Ze moet vier huizen per maand verkopen. „Vorige week verkocht ik vier huizen achter elkaar. Maar er zijn ook maanden dat ik denk dat ik failliet ga.”
Dat laatste is grappig bedoeld, zegt ze snel. „De markt is grillig geworden. Dat is het.”
Om te overleven als makelaar moet je tegenwoordig vooral hard werken, zegt Trossèl. Ze schat dat ze 70 uur per week werkt. „Dag en nacht. Vandaag nog, tijdens de begrafenis van de moeder van goede vrienden. Het was heel mooi, en tegelijkertijd dacht ik heel even: oh ja, die klant moet ik nog bellen.”
Reële prijzen vragen is een andere voorwaarde. „Toen ik in de jaren negentig als makelaar begon, steeg de huizenprijs jaarlijks nog 10 à 15 procent. Nu mogen mensen soms blij zijn als ze de kosten eruit halen. Je kunt wel hoog inzetten, maar dan duurt het ellenlang voordat je je woning verkoopt. Als je mensen duidelijk voorrekent welke vraagprijs reëel is op basis van de vierkante meterprijs, willen ze vaak wel luisteren. Maar er zijn er ook bij die denken, laat maar kletsen.”
De presentatie van huizen op makelaarswebsites is belangrijker geworden. Trossèl werkt met een bedrijf dat professionele foto’s maakt en de verkoper een stylingadvies geeft. De kosten van 175 euro ex btw zijn verwerkt in de makelaarskosten. Een „sportief tarief” is mogelijk: hoe sneller de verkoop, des te hoger de beloning en andersom.
En tenslotte vraagt de woningmarkt soms om iets extra’s. Trossèl organiseerde onlangs met verkopers een ‘open dag’ voor woningen in het centrum. „Ik heb er 25 benaderd, 11 deden er mee en 4 huizen heb ik verkocht. Dat is mooi.”
In stunten gelooft ze niet. Zoals die knalgele raamaffiche: 123.000 Kosten Koper + Vakantie. „Plus vakantie, dat staat toch goedkoop? Dat kun je toch niet serieus nemen. Terwijl dit een hele serieuze markt is.”

Huizen staan gemiddeld al ruim twee jaar te koop

Alle huizen die nu op Funda staan, staan gemiddeld al 760 dagen te koop. Ruim twee jaar dus. Per regio zijn er grote verschillen. Amsterdam bijvoorbeeld heeft een heel eigen dynamiek, met hoge prijzen maar toch een flinke vraag naar woonruimte. De koopduur van woningen is daar 565 dagen. Maar in Dordrecht, toch ook een oud-Hollandse stad maar dan helemaal in het zuiden van de Randstad, staan de nu aangeboden woningen al 955 dagen te koop. Een verkoper moet daar dus ruim een jaar langer wachten voor het huis van de markt kan.

In het Groene Hart zijn veel huizen in prijs gedaald

Wie zijn huis niet verkocht krijgt, kan twee dingen doen: geduldig afwachten, of de prijs verlagen. Van de huidige verkopers heeft 43 procent dat al minimaal één keer gedaan. In een normale economie betekent een lagere prijs: meer kans om te verkopen. Maar geldt dat ook voor de huidige woningmarkt? Kopers en hypotheekverstrekkers zijn nu heel voorzichtig. De vraag is of een lagere prijs die voorzichtigheid wegneemt. Aan de andere kant: als de buurman de prijs verlaagt, is het niet verstandig zelf veel meer voor een soortgelijk huis te vragen. Zo leidt de ene prijsverlaging tot de andere.

Prijsdalingen kunnen behoorlijk fors zijn

De huizen die in prijs gedaald zijn en nu nog te koop staan, zijn gemiddeld 17 procent procent goedkoper. Dat is fors. Een huis dat bijvoorbeeld voor 300.000 euro op de markt kwam, kan dan nu 250.000 euro kosten. Veel van die prijsverlagingen gaan daarom in stapjes – sommige eigenaren hebben al zes verlagingen achter de rug. Gemeenten waar de gemiddelde daling meer bedraagt dan 20 procent of minder dan 15 procent, zijn zeldzaam. Toch staan er nu zo’n 7.100 huizen op Funda die meer dan eenvijfde goedkoper zijn geworden.

Koopprijs 5 procent omlaag

Sinds begin 2009 dalen de prijzen van verkochte woningen. Kort voor de crisis werden huizen gemiddeld voor iets meer dan 250.000 euro verkocht. Let wel: het gaat hier niet om vraagprijzen, maar om de daadwerkelijke verkoopprijs. In 2009 daalde de gemiddelde prijs snel met circa 5 procent tot rond de 240.000 euro nu. En die prijs blijft redelijk stabiel. Maar betekent dit nu dat dé huizenprijzen met 5 procent zijn gedaald? Dat is moeilijk te zeggen. Er zijn sinds 2009 ook veel minder huizen verkocht, wel 60 procent minder per maand. Het is niet ondenkbaar dat juist de luxere huizen onverkocht bleven en er juist meer vraag was naar simpeler woningen van dezelfde grootte. Dit drukt de omzet op de totale woningmarkt, maar zegt niets over de waarde van een individuele woning. Maar ook hier geldt natuurlijk: buren beïnvloeden elkaars prijs.

Slechte laatste weken

Dat het vanaf eind 2008 slecht ging op de woningmarkt, is goed te zien aan het aantal vraagprijsdalingen dat zich van week op week voordoet. Dat mensen hun vraagprijs laten zakken, is geen nieuw gegeven. In 2007 gebeurde dat elke week bij zeven op de duizend woningen die op Funda stonden. Maar daarna ging het hard omhoog, met een twee keer zo hoog aantal in het begin van 2009. Vijftien dalingen per duizend woningen per week klinkt misschien niet spectaculair, maar als het tien weken achtereen gebeurt, is uiteindelijk 15 procent van de huizen goedkoper geworden. De laatste weken ging het weer hard omhoog met de prijsdalingen, tot op het niveau van begin 2009. De belastingmaatregel van het kabinet zou deze trend kunnen keren.

Al te koop sinds 2008

De bank Lehman Brothers viel in september 2008. Daarna begon de huizencrisis. In augustus leek – in Nederland tenminste – alles nog goed te gaan. Deze grafiek gaat over de huizen die in die maand te koop werden gezet. Dat waren er 13.426, en hun eigenaren hoopten er samen 4.117.508.145 euro voor te kunnen krijgen. Wat is er sindsdien met deze huizen gebeurd? In het begin ging het nog hard: in december was al voor 1,3 miljard verkocht, ofwel eenderde van alle huizen. Maar de verkopen namen steeds verder af, en elke maand daalden er vraagprijzen, vooral in het duurdere segment. Inmiddels staat een aanzienlijk deel van die huizen nog altijd te koop – bijna drie jaar later. Hun gezamenlijke waarde: 621 miljoen euro. De vraagprijzen zijn in die periode met 5 procent gedaald. Voor hoeveel geld de huizen verkocht zijn, is onbekend.

Le Grand Paris: de levende stad als Utopia

2011-06-28T12:21:00.000-07:00

Dirk Vandenberghe | NRC | 28 juni 2011

‘Maar hoe moet dat dan met al die auto’s? Komen die dan in onze straat terecht? Wordt het hier dan niet één lange file?”

Op een koude februari-avond worden de bewoners van de straten rond de Place de la République warm gemaakt voor de herinrichting van het grote plein op de kruising van het derde, tiende en elfde arrondissement van de stad. De Place de la République is niet bepaald het mooiste of meest uitnodigende plein van Parijs. Het is eigenlijk nauwelijks veranderd sinds baron Haussmann in de tweede helft van de 19de eeuw met de sloophamer door de verpauperde binnenstad trok om er majestueuze pleinen en brede boulevards aan te leggen.

Of toch: de tramrails die er ooit lagen zijn allang weer verdwenen, want het begin van de 20ste eeuw was ook het begin van de Parijse metro. Waar ooit tram en paard en wagen vrij baan kregen, ligt nu een soort stadssnelweg. Zeven rijstroken richting de Place de la Bastille en de Marais. Zeven rijstroken richting Gare du Nord. Eén rijstrookje voor bus, taxi en fiets, dat wel. De linkerrijstrook wordt vaker wel dan niet geblokkeerd door bussen vol toeristen. En er zijn erg veel stoplichten, dat ook. Voor de rest: een stadssnelweg. Met een bijna permanente file.

De stadsarchitecten die als opdracht hebben om Parijs (inclusief de voorsteden, de banlieues) de komende jaren opener, groter en groener te maken, maken korte metten met het snelwegconcept. Als ergens halverwege dit decennium de vernieuwde Place de la République zich openbaart, dan zal het zijn als een enorme wandel-, kuier- en koffiedrinkzone. Een ideaal flaneergebied ter grootte van ongeveer drie voetbalvelden. Het auto- en busverkeer is dan naar twee smallere zones aan de rand van het plein verdrongen. Het wordt onmogelijk om gemotoriseerd het plein over te steken. Tegelijk futuristisch en idyllisch, dat wordt dit powerpoint-equivalent van de vergeelde ansichtkaarten uit 1900, waarop heren en dames arm in arm richting Boulevard Voltaire drentelden. Midden op de weg.

De buurtbewoners vinden het erg mooi. En jazeker, ze gaan allemaal genieten van een espresso in het zonnetje, zonder uitlaatgassen of ongeduldig gebrom van scooters voor het rode stoplicht. Maar waar moeten al die auto’s en al die scooters en al die toeristenbussen eigenlijk naartoe?

Op de powerpoint mag het er schitterend uitzien, de Parisiens zijn er niet van overtuigd dat dit allemaal gaat werken. Zij weten dat het op de Place de la République ook wel eens regent en ze hebben zo hun twijfels over de aangeharkte parkjes. Nu passeren ze iedere dag verwaarloosd groen, waar de daklozen hun tentjes en kartonnen huisjes hebben neergezet rond bevlekte matrassen. Mooie plannen tekenen is één ding, de Parijzenaar ervan overtuigen dat de tekening werkelijkheid zal worden is nog een hele klus voor de ambtenaren van het Hôtel de Ville.

Dat hebben die ambtenaren gedeeltelijk aan hun voorgangers te danken. Dit land van bouwers en ingenieurs (denk: Eiffeltoren, Concorde, hogesnelheidstrein) bracht een generatie ambitieuze denkers voort die in de vooruitgangsjaren zestig plannen smeedden voor de snelwegen in hartje Parijs. De boulevard met tunnels op de rechteroever van de Seine is een gevolg van deze politiek, maar ook daar komt een eind aan. Volgend jaar beginnen werkzaamheden aan de kades, om de stad weer overal aansluiting op de Seine te geven. Autotunnels moeten plaatsmaken voor wandelplatforms, een soort permanente versie van de zomerse Paris Plages, de kunstmatige stranden langs de Seine. Het worden kunstig, die als wijngaarden vormgegeven wandelboulevards die eraan moeten herinneren dat in een niet eens zo heel ver verleden op de heuvels van Parijs druiven werden geplukt.

Van de snelwegplannen is uiteindelijk alleen de beruchte Boulevard Périphérique voltooid, een 35 meter brede en 35 kilometer lange ringweg die de stad scheidt van de banlieue. De périphérique, of périf zoals de Parijzenaars hun ringweg met een mengeling van ontzag en afgrijzen noemen, is met ruim een miljoen auto’s per dag niet alleen het drukste stukje snelweg van Europa, het is ook een sociologische grens. Wie de périf oversteekt, komt uit de prachtige stad waar 2,2 miljoen gefortuneerden wonen, terecht in de troosteloze banlieues, synoniem voor rijen flatgebouwen, volgestouwd met 10 miljoen would-be Parisiens die dromen van een beter leven aan de andere kant van de muur van beton en asfalt. Dat is uiteraard een overdrijving: je kunt beter opgroeien in Neuilly-sur-Seine buiten de périphérique, (de kans bestaat dat je president van de republiek wordt) dan in Goutte d’Or in het 18de arrondissement (de kans bestaat dat je levenslang werkloos blijft). Maar het is een hardnekkig visioen dat zich heeft vastgezet in vele hoofden, in en buiten Parijs.

Uiteindelijk zijn de verkeerstechnische plannen van nu (het verminderen van het autoverkeer in de binnenstad, het aanleggen van een nog groter metronetwerk naar de buitenwijken) nog niets vergeleken bij de echte, grootse uitdaging voor Parijs: het wegwerken van de banlieues. De buitenwijken met de flatgebouwen moeten aansluiting krijgen op de oude binnenstad. Het is een werk van decennia: eerst het onderscheid laten vervagen tussen de gestigmatiseerde buitenwijken en de binnenstad en het vervolgens laten verdwijnen. Parijs wil er snel aan beginnen.

Dat project heet ‘Le Grand Paris’: infrastructureel een combinatie van twee nieuwe metronetwerken (kostprijs 35 miljard euro) en nieuwe stadsparken en woon- en werkzones in de meest moderne architectuur. Tien wereldvermaarde architectenbureaus, waaronder het Rotterdamse MVRDV, begeleiden het proces. Maar Parijs en het haast exclusief voor dit project bedachte ministerie voor de Stad kijken verder dan de infrastructuur. Zij hebben het over het creëren van een nieuwe stad: ecologisch verantwoord, sociaal en solidair. Het 7de arrondissement met de Eiffeltoren moet even belangrijk zijn als de nieuwe haven van Gennevilliers of het nieuwe treinstation van Aubervilliers in de noordelijke voorsteden. De straatrappers uit de banlieue zullen de gelijken zijn van de kunstenaars uit het tiende arrondissement.

Zoals dat altijd gaat, moet met de echte mobiliteit ook de sociale mobiliteit groeien. Want hoe fantastisch deze stad ook is, steeds minder Franse jongeren kiezen voor Parijs. Alleen al in Londen wonen 400.000 Fransen, meldt het Franse consulaat aldaar. Dat zijn behalve de traditionele bankiers, die werken in The City, steeds vaker ook jonge creatievelingen, die aangetrokken worden door het kosmopolitische karakter van de Britse hoofdstad. Juist die creatievelingen behouden voor de eigen, lichtelijk ingeslapen, stad zal een belangrijke uitdaging zijn voor dat Grote Parijs.

Le Grand Paris strekt zich uit over ongeveer 1.200 gemeenten in vijf verschillende departementen. In grote lijnen staan de burgemeesters, van grote voorsteden en kleine dorpjes, allen achter het project om van Parijs de stad van de toekomst te maken. Maar een administratieve eenheid wordt Grand Paris niet, daar zagen al die politici het voordeel niet van in. Want deel uitmaken van het grote Parijs is één ding. Maar mede verantwoordelijk worden voor de autostromen op en rond de Place de la République? Liever niet. Ook de nieuwe Parisiens moeten steeds opnieuw overtuigd worden van de zin van al die plannen.

Parijs fietst

De fiets wordt steeds populairder in Parijs – door de aanleg van fietspaden (die nog wel eens onverhoopt willen ophouden) en doordat fietsers de bus- en taxistrook mogen gebruiken. Het is ook te danken aan het vier jaar oude Vélib-systeem (‘Vélo Libre’). Al snel werd dat ‘Libre’ wegens diefstal en vandalisme betalend, maar sindsdien gaat het steeds beter met het fietsenplan. Januari 2011 was met 1,6 miljoen ritten op de grijze, logge Vélib de topmaand. Veel Parijzenaars kiezen voor hun eigen fiets, vaak een fixie, een van alle ballast ontdane racefiets, zonder versnellingen, het liefst in een fel kleurtje. Er is zelfs een fietsersbond.

Minister Schultz wil stofkam door de regels halen!

2011-06-28T12:14:00.000-07:00

Den Haag.

NRC | Arjen Schreuder | 28 juni 2011

Minister wil procedures voor bouw en milieu vereenvoudigen

„Heeft u wel eens geprobeerd iets te bouwen”, vraagt minister Schultz van Haegen (Infrastructuur en Milieu, VVD). Bouwen is lastig in Nederland, door het grote aantal wetten en regels. „Ik heb thuis een tuinhuis van de buurman gekocht. Dat hoorde oorspronkelijk bij mijn eigen huis en ik wilde het er weer bij trekken. Twee jaar ben ik daarmee bezig geweest. Ik moest allerlei bezonningsschema’s laten maken.”

Hoe erg is het volgens u?

„De Wet milieubeheer kent 236 regeling en is sinds de inwerkingtreding [in 1993, red.] meer dan honderd keer gewijzigd. En er lopen nog twintig wijzigingsvoorstellen. Veel regels zijn ooit met goede bedoelingen tot stand gekomen, maar inmiddels zijn het er zó veel, dat je door de bomen het bos niet meer ziet.”

De regels zijn moeilijk te begrijpen?

„De regels zijn complex en onoverzichtelijk. In Nederland wordt iedere burger geacht de wet te kennen. In het omgevingsrecht is dat bijna niet meer mogelijk. Zelfs de beste omgevingsjuristen hebben er moeite mee. Ze zien dat twee wetten tegenstrijdige belangen beschermen en weten vervolgens ook niet welke wet voorrang heeft. We gaan de stofkam er doorheen halen.” De minister zoekt in haar papieren naar een voorbeeld en leest dan voor. „Almere bouwt een nieuw stadsdeel Almere Poort, maar tijdens de bouw heeft zich daar de zwaar beschermde bever gevestigd. Die mag niet verstoord worden. De gemeente loopt het risico van een bouwstop.”

Hoe moet dat worden opgelost?

„Daar moeten we nog over nadenken. Maar ik zou zeggen: laten we uitgaan van de omstandigheden op het moment van goedkeuring van het plan, toen er geen bever zat.”

U verwacht een groot draagvlak voor dit plan, schrijft u aan de Kamer.

„Iedereen heeft hier baat bij. Of je nou wilt bouwen of natuur wilt maken. Deze operatie is geen rechtse hobby. Dit wordt breed politiek gedragen. Ik merk het ook aan de reacties van gedeputeerden van verschillende signatuur. Die denken er net zo over als ik.”

En de milieuclubs?

„Ook als je in de natuur iets voor elkaar wilt krijgen, is het lastig door al die rigide regels.” Leest weer in haar papieren. „Een gekanaliseerde Brabantse beek, de Beerze, wordt in haar oorspronkelijke staat hersteld. Maar sinds de kanalisering komt ook de drijvende weegbree voor. Het vanuit natuurlijk oogpunt gewenste beekherstel botst met de instandhoudingsdoelen voor een soort die nota bene oorspronkelijk niet in de beek voorkwam.” Ze glimlacht.

Dus iedereen is ervoor?

„Hier heb je ook in het dagelijks leven wat aan. Misschien zijn de enige mensen die bezwaar maken, de mensen die van al die regels die we afschaffen hun beroep hebben gemaakt.”

Er wordt heel veel onderzoek gedaan?

„Ik denk dat we veel geld kunnen besparen. Alleen al op de plankosten is dat 10 procent. Dat kan oplopen tot 600 miljoen euro per jaar. Daar komen nog veel meer besparingen bij.”

U wilt meer ruimte voor ‘bestuurlijke afweging’. Hoezo?

„Bij de aanleg voor de Tweede Maasvlakte werd een milieueffectrapport geschreven van 6.000 pagina’s.” Ze spreidt haar armen breed uit. „Vervolgens zei de gemeenteraad van Rotterdam: dat is zo’n dik rapport, het zal wel kloppen. Er werd helemaal niet meer over gesproken! Bestuurders moeten hun verantwoordelijkheid nemen. Er zijn genoeg voorbeelden van bestuurders die zich achter procedures verschuilen.”

Meer ruimte voor bestuurlijke afweging, ook regionaal. Betekent dat geen rechtsongelijkheid? Dat je in Winterswijk wel iets mag bouwen en in Groningen niet? Dat je hier wel een geluidswal krijgt, maar daar niet?

„Nee, want daar zijn nationale regels voor. Er zijn wettelijke regels voor geluidhinder en daar moet iedereen zich aan houden.”

Dus je moet echt rekening houden met het milieu?

„Er wordt weleens gezegd dat ik in mijn schoonmaakwoede dit soort maatregelen neem om niets meer te hoeven beschermen. Dat is niet zo. We beschermen veel. Het gaat alleen eenvoudiger. En beter. Zodat bijvoorbeeld ook duurzaamheidsprojecten sneller worden uitgevoerd. Ik wil oplossingsgericht werken. Wat ik niet wil, is dat als je de snelweg A15 wilt doortrekken, dat iemand dan zegt dat kan niet, want daar is ook een Natura 2000-gebied. Nee, laten we dan kijken hoe we die weg kunnen aanleggen en tegelijkertijd de natuur beschermen.”

U wilt ook niet meer doen dan Europa verplicht stelt. Doen we dat zo vaak?

„Ik herinner me de discussie over de Europese kaderrichtlijn water. We konden aanvankelijk niet aan de normen voldoen, omdat we een heleboel kleine gebiedjes hadden aangewezen in plaats van veel grotere gebieden.” Ze tekent een cirkel met een dikke punt als vervuiling daarin. „Als ergens in een klein gebied een norm wordt overschreden, is het moeilijk dat te compenseren. In een groter gebied is dat gemakkelijker. Die discussie hebben we ook over de luchtkwaliteit gehad. We hebben een nationaal programma luchtkwaliteit gemaakt en grotere plangebieden aanwezen. Zodat dat ene punt waar de norm wordt overschreden geen hindernis hoeft te worden.”

Maar als je nu net naast dat ene minder schone punt woont?

Ze trekt met haar arm een denkbeeldige streep die daalt. „De lucht is de afgelopen jaren alleen maar schoner geworden.”

Wat is het ideaal?

„Minder regels. Tijdwinst. Besparing van kosten. Meer eigen verantwoordelijkheid van bestuurders. Niet uitgaan van wat niet kan, maar van wat wel kan. Dat is het leuke hiervan.”

De regels voor het bouwen in Nederland worden eenvoudiger. Dat schrijft minister Schultz van Haegen (Infrastructuur en Milieu, VVD) vandaag in een brief aan de Tweede Kamer. De minister wil één nieuwe Omgevingswet waarin alle regels voor de omgeving worden gebundeld. Nu zijn deze regels verspreid over meer dan zestig wetten, honderd AMVB’s (Algemene Maatregel van Bestuur) en honderden ministeriële regelingen. De versobering levert een besparing op van minimaal 600 miljoen euro per jaar. Ook hoopt het kabinet met dit plan veel tijd tijdens bouwprocedures te besparen, vooral door in het begin van de plannen de inspraak te organiseren en minder vaak min of meer gelijke onderzoeken naar alternatieven te laten uitvoeren. Maatregelen die uitgaan boven Europese milieunormen worden ingetrokken.

Voorbeelden

Knellende regels - Voor de nieuwbouw van het treinstation Utrecht Centraal moesten de winkels tijdelijk worden uitgeplaatst. Maar deze tijdelijke uitplaatsing is in strijd met het bestemmingplan. Om deze uitplaatsing toch te kunnen doen, is een tijdelijke vrijstelling met een uitgebreide procedure nodig. Die procedure wil het kabinet van 26 weken terugbrengen naar 8 weken.

Tegenstrijdige wetgeving - De aanleg van een fietspad – mogelijk geworden door kustverbreding – in het duingebied tussen Kijkduin en Hoek van Holland wordt belemmerd door de natuurbeschermingswet. Want het verstuiven van zand – mogelijk geworden door dezelfde kustverbreding – is een doel van het natuurbeleid. Het fietspad kan dit verstuiven belemmeren.

Rigide wetten - De gemeente Eindhoven is bezig een groot voormalig fabrieksterrein van Philips om te bouwen tot gebied voor wonen, werken, voorzieningen en cultuur. Er mocht aanvankelijk slechts vijf jaar worden afgeweken van het bestemmingsplan dat voorzag in grote industrie. Dat is nu vijftien jaar geworden. „Nu is het voor ondernemers eerder rendabel te investeren in de exploitatie van een monumentaal pand en nu is duurzame ontwikkeling beter mogelijk”, aldus het ministerie.

Knellende regels - De waterschappen verplichten tot baggeren van sloten ten oosten van de Reeuwijkse Plassen. Maar daarbij mag volgens de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet geen verstoring optreden van broedende vogels, beschermde vissoorten (tijdens winter en de paaiperiode) en van overwinterende beschermde vogels. Daardoor kan er alleen nog maar in de maand september worden gebaggerd.

Zuid-Holland legt bouwen aan banden !!

2011-06-27T02:34:00.000-07:00

Algemeen | CoBouw | Martjan Kuit | DEN HAAG -

Het beleid voor nieuwe woningen, kantoren en bedrijfslocaties in Zuid-Holland gaat flink op de schop. Grote bouwprojecten worden voortaan alleen in uitzonderlijke gevallen toegestaan.

Dat heeft gedeputeerde Liesbeth Spies van Ruimtelijke Ontwikkeling en Economische Zaken bekendgemaakt. Projecten die al in de Provinciale Structuurvisie zijn opgenomen, worden waarschijnlijk niet geschrapt, maar de kans dat nieuwe plannen groen licht krijgen, is erg klein. “Verzoeken voor nieuwe bedrijfsterreinen, kantoorruimte en woninglocaties zullen alleen nog bij uitzondering worden gehonoreerd.”

De gedeputeerde signaleert dat in de provincie veel bedrijventerreinen en kantoren niet worden gebruikt. “Ik wil ervoor waken dat we straks bouwen voor leegstand.” Het buitengebied is en blijft verboden terrein voor projectontwikkelaars. “De Provinciale Ruimtelijke Verordening staat vrijwel geen nieuwe bebouwing toe in het open landschap.” En dat blijft zo. De provincie gaat zich wel soepeler opstellen tegenover nieuwe, kleinschalige bebouwing of herbebouwing in het buitengebied. De bescherming daarvan is nu te knellend, vindt Spies. “Dat zit de leefbaarheid soms in de weg”, verklaart zij. De provincie gaat bij de woningprogrammering meer op typen en minder op aantallen woningen sturen.

Spies neemt hiermee een voorschot op de decentralisatie die minister Schultz gaat doorvoeren. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en bedrijventerreinen laat het Rijk voortaan over aan provincies en de gemeenten. “De precieze uitwerking hiervan voor de provincie Zuid-Holland kan ik op dit moment nog niet met schaartje uitknippen”, geeft de gedeputeerde toe. “Wat ik wel weet is dat we ons volumebeleid grondig moeten herijken.”

Hoe de maatregelen in de praktijk uitpakken is nog onbekend. Dat wordt de komende maanden duidelijk, wanneer de nieuwe Structuurvisie wordt vastgesteld.

De gemeenten hebben volgens de gedeputeerde “begripvol” gereageerd op de plannen. “Maar ik voorzie dat gemeenten, eenmaal geconfronteerd met een nee, nog pittige discussies met de provincie zullen willen voeren.”

Huizenkopers moeten juiste prikkels voelen

2011-06-25T03:16:00.000-07:00

Verbraeken, H. Financieel Dagblad

zaterdag 25 juni 2011

Wonend Nederland werd afgelopen week kortstondig opgeschrikt door het nieuws dat het kabinet overweegt om iets te doen aan de overdrachtsbelasting. Meer over dit onderwerp

'Regeerakkoord laat ingrijpen toe' Veeg het Rabo-plan niet direct van tafel Vertrouwen in woningmarkt daalt verder Annuïteitenhypotheek jaagt huizenkoper flink op kosten'Ontzettend vervelend', zegt buitengewoon hoogleraar woningmarkt aan de UvA, Johan Conijn. 'Zoiets moet zonder publiek debat, "overnight" worden ingevoerd. Dit moet je doen, niet erover praten.' Hij vreest dat de al aarzelende kopers op de markt nog meer worden afgeschrikt.

Het nieuws volgt op eerdere oprispingen de afgelopen weken, die ook verwarring veroorzaakten. Zo stelde tien dagen geleden Rabobank-topman Piet Moerland tot veler verrassing voor om banken voortaan alleen nog maar annuïtaire hypotheken te laten verlenen. Dat levert de Staat de financiële ruimte, zo redeneert Moerland, om de markt te bevrijden van de gehate overdrachtsbelasting op koophuizen. Als dan maar de hypotheekrenteaftrek de komende twintig jaar niet meer onder vuur komt te liggen, zo voegt de bank er snel aan toe.

Verwarring

Het kabinet geeft ondertussen zelf niet minder verwarrende signalen af. Op basis van het regeerakkoord zou alleen de huursector worden aangepakt, om de problematische prijskloof tussen huur- en koopsector te dichten. Zo mogen de huren van vrijkomende woningen in de tien drukste woonregio's in Nederland met euro 120 per maand omhoog.

Tegelijk wil het kabinet de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laten. In het regeerakkoord valt dan ook geen woord over de koopsector te lezen. Maar toch grijpt het kabinet stevig in in de hypothecaire kredietverlening. Dat doet het via aanscherping van de financieringsnormen. Per 1 augustus wordt het aflossingsvrije hypotheekdeel beperkt tot 50% en mag het maximale hypotheekbedrag de 110% van de woningwaarde niet overstijgen. Een 100%-spaar- of beleggingshypotheek mag wel.

Bovendien verscherpt ook de NHG nog eens de normen voor hypotheekgaranties, in samenspraak met het Nibud, het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. Aangezien in 2010 bij bijna 80% van de woningaankopen sprake was van NHG-garantie, drukt de stichting zo een wel erg zwaar stempel op de markt, oordeelt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw. 'Een instituut dat beoogde de toegankelijkheid van het eigen woningbezit voor specifieke groepen te verhogen, is doorgeslagen in een richting die nu zelfs goede risico's rantsoeneert.'

Markt klaagt

De markt begint over die verscherpte financieringsnormen dan ook steeds scheller te klagen. Rabo-bankier Moerland ziet momenteel te weinig mogelijkheden om rekening te kunnen houden met inkomensontwikkeling van klanten, zo meldde hij medio juni. 'De normen zijn veel te strak.' Ook projectontwikkelaars nemen naar verluidt waar dat momenteel veel kopers van nieuwbouw afhaken door verscherpte hypotheekverleningscriteria.

Het wordt daarom hoog tijd dat dit kabinet eens orde op zaken stelt en een brede, integrale hervorming van de woningmarkt aankondigt. De tekenen zijn echter niet goed. De aangekondigde Woonvisie van minister Donner is volgens ingewijden 'heel mager'. 'Omdat de hypotheekrenteaftrek niet bespreekbaar is', aldus een bron. 'Er komt geen goede analyse van deze slecht functionerende woningmarkt.'

De burger, de huizenbezitter voorop, dreigt zo in onzekerheid achter te blijven; onnodig, want prikkels om de markt wél weer in beweging zetten, zijn ruim voorhanden, zoals de zeven hieronder.

1. Schaf de belasting op woningverkoop af

Afbouw van de overdrachtsbelasting zal doorstroming op de woningmarkt stimuleren. Die bedraagt 6% van de koopsom. Afschaffen kost de overheid euro 2,5 mrd per jaar. Het is een belasting op mobiliteit op woning- en arbeidsmarkt, en werkt negatief op verkeer en milieu.

Er is de afgelopen decennia vaak geroepen deze 'verhuisboete' af te schaffen, door politieke partijen - zelfs in de jongste verkiezingsprogramma's van VVD, D66 en GroenLinks - en door tal van economen, zoals die van het Centraal Planbureau. EIB-econoom Taco van Hoek noemt het na de huurregulering (van de totale huurvoorraad wordt circa 94% van de huren gereguleerd) de meest verstorende factor op de woningmarkt. Afbouw van deze belasting kan ook in fasen: bijvoorbeeld eerst over de eerste euro 50.000 en dan steeds meer.

2. Voer een bezitsbelasting in

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting is niet gratis. Er moet dus een gat in de begroting worden gedicht, maar dan wel op een manier die doorstroming niet belemmert.

Een goede methode is de heffing van een bezitsbelasting (ook in plaats van het eigenwoningforfait) over de WOZ-waarde van de eigen woning. Voordeel van deze manier van belasten is dat huizenbezitters niet langer wachten met de verkoop van hun huis in de hoop dat ze met een toekomstige prijsstijging hun eerder betaalde overdrachtsbelasting kunnen terugverdienen.

De belasting levert ook extra geld op van corporaties. Door de liberalisering van de sociale huursector kunnen die op hogere huren rekenen. Dat leidt tot stijgende WOZ-waarden en dus tot extra inkomsten voor de fiscus.

3. Voer annuïtair regime in bij hypotheekaftrek

De politieke verdeeldheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek zet een rem op de koopmarkt. Tegelijk is het een feit dat de maatregel in zijn huidige vorm zeer duur is voor de staatskas.

Schep daarom duidelijkheid door het fiscaal behandelen van hypotheken als een annuïtaire lening die wordt afgelost. Ongeacht of de huiseigenaar jaarlijks werkelijk aflost of niet.

Deze ingreep laat de hypotheekrenteaftrek als principe ongemoeid, maar bestrijdt 'moderne' hypotheekvormen die slechts bestaan om de aftrek maximaal uit te melken en stimuleert aflossen. Een annuïtair aflossingsregime betekent een besparing voor de schatkist van euro 5 mrd op een bedrag van euro 11 mrd dat het Rijk momenteel jaarlijks derft aan hypotheekrenteaftrek.

4. Stop betutteling bij hypotheekfinanciering

De 'rantsoenering' van consumptieve uitgaven door het kabinet en de Autoriteit Financiële Markten moet tegen het licht worden gehouden.

De norm van 4,5 maal het jaarinkomen voor een hypotheek dwingt jonge koopstarters (gemiddeld 30 jaar) nu tot langjarige onderconsumptie op woongebied. In de praktijk daalt de hypothecaire last in vijf jaar vaak al tot 3,5 maal het jaarinkomen, een gevolg van stijgende inkomens. Snel een meer luxe huis aanschaffen doen starters (vanwege eenmalige kosten) vervolgens niet.

De vrees dat lenende starters wanbetalers worden, is onterecht. 'De problemen met defaults in Nederland zijn extreem laag. Nederland scoort internationaal zeer goed', zegt UvA-hoogleraar Johan Conijn.

5. Maak huren meer marktconform

Het huidige kabinetsbeleid stimuleert nog steeds lage- en middeninkomens om te huren en hoge inkomens om te kopen. Dat resulteert in een gebrekkige doorstroming tussen huur- en koopwoningen, omdat de financiële stap van corporatiewoning naar private huur of koop te groot is.

Daarom moeten de huren meer marktconform worden, met ondersteuning voor lage inkomens via meer huurtoeslag. Het kabinet werkt daar al aan - het probeert inkomens boven de euro 43.000 in de gereguleerde huursector jaarlijks een extra huurverhoging van maximaal 5% te laten betalen - maar die aanpak loopt tot nu toe vast op uitvoeringsproblemen. Het is de vraag of de fiscus private bedrijven (de corporaties) inkomensgegevens van hun klanten mag verstrekken.

6. Geef corporatie vrijheid tot 'huursombenadering'

Corporaties in tien drukke regio's mogen hun huren met 25 punten oftewel euro 120 per maand ophogen. Voor nieuwe gevallen. Ook dat is nu een instrument van Donner om scheefwonen aan te pakken. Maar zittende huurders blijven buiten schot en blijven dus zitten.

Een alternatief is het idee van hoogleraar Johan Conijn aan de UvA. Volg de 'huursombenadering'. Een corporatie mag haar huur dan verhogen met een door het kabinet opgelegd percentage, maar binnen haar woningbestand differentiëren, voor alle zittende huurders.

Een maatregel van twee vliegen in één klap. Zo kan een corporatie immers zittende, scheefwonende huurders zwaarder belasten en tegelijk huurders met lagere inkomens ontzien.

7. Verlaag de staatssteungrens voor corporatiewoningen

De middeninkomens (boven de euro 33.000) kunnen nauwelijks meer in de corporatiesector terecht als gevolg van Brusselse regelgeving. Corporaties krijgen via geborgde financiering staatssteun en mogen dat voordeel niet doorschuiven naar de middeninkomens. Dat zou valse concurrentie zijn met commerciële partijen.

Het aanbod van woningen voor middeninkomens kan echter eenvoudig worden vergroot als de Staat minder geborgde financiering verstrekt, zegt UvA-hoogleraar Johan Conijn. Door de grens te verlagen tot woningen met een maandhuur van maximaal euro 550 (tegen nu euro 652) worden meer woningen vrijgespeeld voor middeninkomens.

Bijkomend voordeel: minder staatssteun kan zeker rekenen op sympathie vanuit Brussel.

Nationale Ruimtelijke Regimes 'Ik geloof niet dat het één grijze plaat wordt'

2011-06-14T06:25:00.000-07:00

Interview Melanie Schultz, minister van infrastructuur en milieu, schrapt regels ruimtelijke ordening

VAN ONZE VERSLAGGEVERS DOUWE DOUWES, RON MEERHOF

DEN HAAG

Volkskrant 14-06-2011

De minister wil gemeenten zelf laten bepalen waar een bedrijfsterrein komt. 'Ik heb niks tegen België.'

Achter het imposante bureau waarachter van oudsher de minister van Verkeer en Waterstaat zat, hangen van oudsher drie kaarten, met daarop de belangrijkste spoor-, vaar- en snelwegen van Nederland. Sinds kort is op de kamer van Melanie Schultz een nieuwe kaart neergezet. Een beetje verdekt opgesteld staat op een statief een kaart met de belangrijkste infrastructuur- en gebiedsontwikkelingen. Want in het nieuwe kabinet gaat de minister van Verkeer óók over ruimtelijke ordening.
Het is een minder mediageniek dan de proef met 130 kilometer per uur die ze op vier snelwegen begon. Maar wee degene die denkt dat ruimte een ondergeschoven kindje op 'Infrastructuur en Milieu' is. Ruimtelijke ontwikkeling is cruciaal voor economische ontwikkeling in Nederland, maakt Schultz duidelijk. 'Maar dan moet het roer wel om.'
'Ik heb een pand in Leiden waar ik een paar jaar geleden een achterhuis van de buren bij heb gekocht', vertelt Schultz. 'Dat hoorde tot 1920 bij ons huis. Nadat ik het had kunnen terugkopen, heb ik er twee jaar over gedaan om de vergunning te krijgen. Voor het herstel van de oorspronkelijke situatie!'
Nog een voorbeeld uit eigen ervaring. 'In Leiden heb je de Oostvlietpolder. Daar wilde de gemeente een nieuw bedrijfsterrein maken, ik was wethouder. Het was een 'rijksbufferzone'. Toenmalig minister Pronk kwam op bezoek, behalve om die halve kilometer te bekijken, ook om te zien of het niet te dicht bij volkstuintjes lag. De verbazing die ik toen had, die heb ik nog steeds. Daar is wel een zaadje geplant. Je moet weten: die polder is een weiland ingesloten door een paar wegen.'
Het kabinet wil dat gemeenten en provincies voortaan zelf besluiten of op zo'n plaats een industrieterrein mag komen. Het opruimen van 26 'nationale regelingen', die gebieden onder meer tegen verrommeling moeten beschermen, moet de lagere overheden meer vrijheid geven. 'Als je al die regelingen op de kaart van Nederland legt, houd je geen wit plekje meer over. Elk gebied valt wel onder een of andere status. In de vorige nota Ruimte zat het principe 'decentraal, tenzij'. Als je kijkt hoe dat heeft uitgewerkt, dan ligt toch nog van alles vast op nationaal niveau. We gaan nu heel specifiek benoemen: wat is nou echt van nationaal en internationaal belang, waarvoor wij als Rijk verantwoordelijkheid willen dragen? En de rest laten we los.'
Maar elke gemeente wil toch zijn eigen industrieterreintje? Daar is het meest aan te verdienen.
'Ik was pas in Eindhoven. Daar zetten ze nu hele platanenrijen neer - juist omdat ze een grotere economische aantrekkingskracht willen hebben. Ze willen een interessante internationale vestigingsplaats zijn. Die lokale overheid kiest dus voor vergroening. De gedachte is altijd dat als je dit aan de gemeentes overlaat, het één grote grijze plaat wordt. Dat geloof ik niet. Zij hechten ook aan groen, aan ruimte, aan recreatiemogelijkheden.'
Meer vrijheid, minder regels. Moeten we meer België worden? Niet veel mensen zien dat als een geweldig voorbeeld als het om ruimtelijke ordening gaat.
'Haha! Volgens mij is dat een typisch Nederlandse opmerking: wij houden van dat geordende en gestructureerde, voorgeplande. Kijk naar Almere en het particulier opdrachtgeverschap. Ik ben in die wijken geweest. Als je ziet wat voor een flow daarin zit, hoe mensen met lage én hoge inkomens hun eigen woningen kunnen creëren. Vinden we al die uniforme rijtjes die we met elkaar hebben gemaakt nou echt mooier dan wat daar plaatsvindt? Dus nee: ik heb niks tegen België.'
Het klinkt alsof welstandscommissies zich ook zorgen moeten maken.
'Volkshuisvesting valt formeel onder minister Donner van Binnenlandse Zaken. Als je mijn mening vraagt: ik denk dat ze in het verleden heel veel hebben tegengehouden. Het was afhankelijk van de samenstelling van de welstandscommissie wat je wel en niet mocht. Daar zaten geen duidelijke spelregels aan. Het is volgens mij veel beter dat een gemeente een stedebouwkundig beleid heeft, dan zo'n commissie die bepaalt of het past bij wat zij op dat moment een goede welstand vinden.'
'Lastig niet. Al zou het wel heel mooi zijn om ruimtelijke vraagstukken als natuur en wonen in één ministerie te hebben. Er zullen nog wel meer fusies komen. Dan lijkt het me logisch al die verwante terreinen bij elkaar te voegen.'
Vijf voorbeelden van 'Nationale Ruimtelijke Regimes' die niet langer op rijksniveau worden geregeld:
Behoud, beheer en versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en recreatieve kwaliteiten van de nationale landschappen
Vrijwaring van rijksbufferzones van verdere verstedelijking en versterking van de (dag) recreatieve functie van de rijksbufferzones
Integrale afweging met betrekking tot de verstedelijkingsopgave van de Bloemendalerpolder met tenminste tweederde deel duurzaam groen en een recreatief aantrekkelijke invulling
Behoud Panorama's vanaf Infrastructuur ('Snelwegpanorama's')
Integrale afweging met betrekking tot de verstedelijkingsopgave Valkenburg met adequate ontsluiting en een ruime groene bufferzone

Bedrijven schrappen werkplekken en huren minder ruimte zodra dat mogelijk is

2011-05-26T23:37:00.000-07:00

Verborgen leegstand bij kantoorhuurders

Bedrijven schrappen werkplekken en huren minder ruimte zodra dat mogelijk is

Door: Marijn Jongsma | 27 mei 2011, 1:00 uur | Het Financieele Dagblad

De leegstand op de kantorenmarkt is nog groter dan de verhuurders nu registreren. Huurders kampen met een verborgen overschot aan vierkante meters, die de markt opkomen zodra huurcontracten ten einde lopen.

Volgens de Netherlands Facility Costs (NCF) Index zaten zowel huurders als eigenaar-gebruikers vorig jaar minimaal 6% te ruim in hun jasje. Krimpende organisaties doen sneller hun overtollige werkplekken van de hand dan vierkante meters kantooroppervlak, zo blijkt.

Door de economische malaise zoeken de leden van de NCF Index - grote ondernemingen, instellingen en overheden - naar een intensiever gebruik van kantoorruimte, waardoor uiteindelijk minder vierkante meters nodig zijn. 'Het aantal vierkante meters per werkplek daalt', zegt voorzitter Rinus Vader van de NCF Index. 'Eigen kantoortjes verdwijnen en de kantoortuin is weer terug. Daarnaast wordt één werkplek steeds vaker door meerdere mensen gebruikt. Laptops en mobiele telefoons maken het "nieuwe werken" technisch mogelijk.'

In het traditionele kantoor wordt de vaste werkplek maar een derde van de werktijd echt gebruikt: werknemers zijn op weg naar een klant, met vakantie of in vergadering. Aangezien de kosten van een kantoorwerkplek een slordige euro10.000 per jaar bedragen, zijn er grote besparingen mogelijk. 'In theorie kun je qua ruimte met de helft terug', aldus Vader, in het dagelijks leven werkzaam bij ingenieurs- en adviesbureau DHV. 'Dat gaat niet gebeuren. Ik schat in dat de kantoren de komende jaren een kwart tot een derde van hun ruimte schrappen.' Deze pas begonnen ontwikkeling valt in een markt waar nu al zeven miljoen van de in totaal vijftig miljoen vierkante kantoormeters leegstaat.

'Een drama van jewelste', aldus Vader. 'Maar efficiënter kantoorgebruik levert het bedrijfsleven geld op. In de dienstverlening bedragen de kosten per werkplek al snel een vijfde van de totale kosten. Dat er daardoor tijdelijk pijn zit bij de verhuurder, is dan pech. De vastgoedsector moet veel kantoren gaan ombouwen naar andere functies. We hebben het eigenlijk over tweedehands gebouwen.'

De NCF Index meet sinds 2003 jaarlijks de totale kosten per werkplek. Tot en met 2010 daalden deze met 13%, vooral door 23% lagere ICT-kosten (een kwart van het totaal) en 18% minder uitgaven aan zaken als catering, beveiliging, schoonmaak en meubilair. Huisvestingskosten (voor het overgrote deel de huur), goed voor bijna de helft van de totale kosten per werkplek, namen vorig jaar pas voor het eerst af, en wel met 8%.

Huurverlagingen kunnen fors oplopen, aldus Vader, 'tot 30%'. Omdat veel huurders langjarige contracten hebben afgesloten, werken de dalende tarieven vertraagd door in de gemiddelde huisvestingskosten. Ook de lengte van de contracten staat volgens Vader onder druk. 'Zolang de huren dalen, willen huurders zich niet lange tijd voor een bepaalde prijs vastleggen. Bovendien twijfelen ze eraan of ze in de toekomst net zoveel kantoorruimte nodig hebben als nu. Dat heeft zowel met de economische situatie als het nieuwe werken te maken.'

Volgens Vader zijn de 'afgelegen, monotone kantoorreservaten', vaak langs de snelweg en slechts per auto bereikbaar, het minst gewild. 'Het klassieke kantoorwerk is tanende, mensen zoeken combinaties tussen werken thuis en op kantoor. Dat vergt een goede bereikbaarheid. Panden van hoge kwaliteit, dicht bij stations en dicht bij de binnenstad, blijven goed in de markt liggen.'

Bedrijven hebben komende jaren een kwart tot een derde vierkante meters

minder nodig

Stop betutteling van woningmarkt

2011-05-26T12:36:00.000-07:00

26 mei 2011, 10:33 uur

Door: Peter van Rooy, FD vandaag

De huidige kopersstaking op de huizenmarkt heeft naast financiële ook mentale oorzaken die wellicht zwaarder wegen dan de scherpere hypotheekeisen die Basel 3 banken oplegt.

Vanaf 1901 is onze woningmarkt verworden tot een woonsysteem. Overgereguleerd door inmiddels verstikkende overheden. Transparantie en een gezond spel tussen werkelijke vraag en aanbod zijn onmogelijk door overdrachtsbelasting, huurwaardeforfait, OZB, huurtoeslagen, koopsubsidies, hypotheekrenteaftrek, grondbedrijven en startersregelingen. Het rondpompen van geld houdt duizenden ambtenaren nodeloos van de straat, maakt onze woningen veel duurder dan in omringende landen en leidde tot suboptimale woonomstandigheden. Veelzeggend dat we nog steeds dromen bij woningen uit de jaren dertig, toen particulieren samen met architecten hun droom konden realiseren.

Niet zoals je wilt

Daarna begon de tachtigjarige oorlog tegen particulieren. Overheidsplanologen en later ook ontwikkelaars wisten wat goed was voor ons. Vragen werden neergesabeld met verwijzing naar Belgische toestanden. We weten nu dat onze manier van ontwikkelen in Duitsland te boek staat als niet kunnen wonen zoals je wilt. Nederlandse ontwikkelaars die het aanbodspelletje daar wilden spelen kwamen van een bevroren kermis thuis. Kopen vanaf papier zonder modelwoning is er niet bij. Duitsers gaan voor realisatie van hun droom en verbinden zich aan hun omgeving. Daar komt mentaal eigenaarschap uit voort waar wij alleen over praten. Ons systeem maakt ons tot woonconsumenten, met torenhoge beheerskosten.

Hoe moet het dan wel?

1. Drastisch terugsnoeien van regelgeving die flexibiliteit in de kiem smoort. Waar het bouwbesluit teruggaat naar de essenties en combinaties van wonen en werken weer mogelijk maakt, kunnen woningen worden gesplitst en samengevoegd en leegstaande kantoren worden benut. Zo blijven woningen ook in krimpgebieden verkoopbaar. Stop de betutteling en erken de ruimtelijke rommel die er onbedoeld uit is voortgekomen.

2. Ontkoppel grondpositie en realisatierecht. Thans hebben gemeenten, corporaties en ontwikkelaars voor miljarden aan grondposities. Met die grond kan nu niets, terwijl de vraag naar vrije kavels alleen maar toeneemt. Stimuleer (collectief) particulier opdrachtgeverschap en ondersteun dat in de overgangsfase tussen bestaand en nieuw omgevingsrecht dat vanaf 2020 operationeel wordt.

3. Formuleer een politiek breed gedeelde stip op de horizon voor 2040. Wat mij betreft staat die voor een volledige defiscalisering van het woonsysteem, waardoor het een gezonde woningmarkt kan worden. Uitsluitend voor de financieel zwakkeren is er sociale woningbouw, als enige taak van woningcorporaties. Iedereen gaat er met een geleidelijke desfiscalisering financieel op vooruit. De inkomstenbelasting kan omlaag en duizenden rondpompende ambtenaren kunnen zich weer nuttig maken. Met eerlijke communicatie kan de angst voor afbouw van hypotheekaftrek verschrompelen. Nu wordt die angst electoraal gekoesterd en aangewakkerd.

Peter van Rooy is directeur van Accanto en codirecteur van innovatieprogramma NederLandBovenWater.

Oproep Rabo over hypotheek slaat aan

2011-05-17T02:33:00.000-07:00

17 mei 2011, 1:00 uur | Het Financieele Dagblad

ABN Amro en ING steunen de oproep van bestuursvoorzitter Piet Moerland van Rabobank tot een nationaal overleg over de vastgelopen woningmarkt.

'Wij gaan zeker meedoen', zegt een woordvoerder van ING. Dat geluid klinkt ook bij ABN Amro. 'Wij steunen de gedachte om breed overleg te voeren met de relevante partijen om over de problemen in de woningmarkt te praten. We schuiven graag aan als er zo'n overleg komt', stelt een woordvoerder.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) wil nog niet reageren. Woensdag praat de Tweede Kamer over woningfinanciering.

Rabobank wil dat banken met de toezichthouders en de betrokken ministeries gezamenlijk maatregelen bespreken om de vastgelopen huizenmarkt vlot te trekken. Volgens Moerland moet daarbij onder andere gesproken worden over de in zijn ogen te beperkte vrijheid die banken hebben bij het verstrekken van een hypothecair krediet. De AFM heeft vorig jaar met boetes aangegeven wat wel en niet mag. In de praktijk kunnen banken vrijwel geen uitzondering meer toepassen op de regel dat er een bepaalde verhouding moet bestaan tussen bewezen inkomsten van de aanvrager en de hoogte van het krediet.

Moerland stelt tegelijkertijd dat banken de neiging zullen hebben om de aflossingsvrije hypotheek verder in te perken. Ze hebben nog maar pas een akkoord gesloten om het aflossingsvrije deel te beperken tot de helft van de woningwaarde, maar volgens Moerland is dat pas het begin.

Hij voorziet dat niet alleen het aflossingsvrije deel nog kleiner wordt, maar dat ook hypotheekvormen die zijn ingericht op het maximaal uitmelken van de hypotheekrenteaftrek, zoals de spaarhypotheek, op den duur gaan verdwijnen. Op die manier wordt er ook minder gebruikgemaakt van de hypotheekrenteaftrek.

Want Moerland wil het gesprek niet beperken tot een versoepeling van de voorwaarden: ook over aflossing, hypotheekrenteaftrek en de gereguleerde huurmarkt moet gesproken worden, vindt hij.

'De onderwerpen die Moerland noemt, moeten inderdaad aan de orde komen', zegt de ING-man. En de woordvoerder van ABN stelt dat 'wij denken dat Moerland de problematiek goed heeft beschreven'.

Officieel wil de Rabo-topman het geen harde uitruil noemen: meer soepelheid voor banken in ruil voor een verdere ingreep in de aflossingsvrije hypotheken. Maar in de praktijk kan het wel die richting op gaan, zo leert de recente geschiedenis.

Twee jaar geleden kwam toezichthouder AFM met het idee om nieuwe huizenbezitters met een tophypotheek te verplichten de 'top' (dat is het deel van de lening dat boven de waarde van de woning uitstijgt) binnen zeven jaar af te lossen. De banken, bang dat het dan heel moeilijk wordt om een eerste huis te kopen, kwamen met een tegenvoorstel: geen versnelde aflossing van de top, maar het inperken van de aflossingsvrije hypotheek tot 50%. Daar bestonden tot dan toe geen beperkingen voor, hoewel zowel DNB als AFM zich zorgen maakte over de vele huizenbezitters die hun schuld nooit aflossen.

Woningmarkt vast

Geen hypotheken

In Nederland staan inmiddels 180.000 woningen te koop

En dat terwijl er jaarlijks nog maar 130.000 worden verkocht, tegen 200.000 in de jaren voor de crisis

Gemiddeld huis is 10% goedkoper geworden sinds top in 2008

Banken zeggen dat ze veel mensen geen lening mogen geven

Ineens verdween een heel ministerie... (VROM)

2011-05-14T07:15:00.000-07:00

DOUWE DOUWES EN RON MEERHOF − 14/05/11 De Volkskrant

Links was jarenlang te dominant bij de inrichting van Nederland, vindt rechts. Bij de kabinetsformatie werd daar met een pennenstreek een einde aan gemaakt.

Op het oude ministerie van Volksgezondheid, Ruimtelijke Ontwikkeling en Milieu, kortweg VROM, hadden ze afgelopen zomer wel fiducie in de formatie en de reductie van het aantal ministeries. Misschien ging een fusie met Verkeer en Waterstaat wel leiden tot het langverwachte superministerie: het ministerie van Ruimte!

Toen het stof optrok, sloeg blijde verwachting om in schrik en afgrijzen. Niet alleen was er geen apart ministerie van Ruimte gekomen, de hele term was zoek. VROM en Ruimte waren dood, leve het ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Nog maar een paar jaar terug was de presentatie van een Nota Ruimtelijke Ontwikkeling in de parlementaire cyclus een hoogtepunt vergelijkbaar met de Miljoenennota. Tijdens debatten stonden Kamerleden urenlang gebogen over kaarten met kleurtjes en vlaggetjes: dit stuk natuur een paar honderd meter daarheen, deze woonwijk een kilometer de andere kant op.

In het regeerakkoord tussen PVV, CDA en VVD was het hele onderwerp nog slechts één zin waard. Vrij vertaald luidt die: we houden ermee op.

Kort voor Pasen voegde de regering de daad bij het woord. In het Bestuursakkoord tussen kabinet, provincies en gemeenten is het ruimtelijk beleid officieel overgedragen aan de provincies. In het oude VROM-gebouw schijnen nog ambtenaren rond te dolen die elkaar verdwaasd vragen: wat is er gebeurd?

'Deze formatie is uitgelopen op een wangedrocht, dát is er gebeurd', foetert VVD'er Ed Nijpels, in de jaren tachtig minister van VROM. Zijn oud-collega's zijn nauwelijks minder kritisch. PvdA'er Hans Alders spreekt van 'een denkfout'. VVD'er Pieter Winsemius is nog het mildst over de ontwikkelingen: 'verrassend en zonde'.

Linkse hobby

Dat er een reshuffle van ministeries aan zat te komen was al langer duidelijk. Bij eerdere formaties was Landbouw al meermalen bijna het haasje. Dat het nu dan echt zo ver was, verbaasde niemand. Ook de projectministeries Jeugd en Gezin en Wonen, Wijken en Integratie legden het loodje. 'Zó'n linkse hobby', schuddebuikt een betrokkene. 'Die gingen er natuurlijk als eerste aan.'

Bij VROM zagen ze de klap niet aankomen. Al ruim een jaar waren besprekingen gaande met Verkeer en Waterstaat, op het hoogste ambtelijke niveau. Maar dat proces leek af te koersen op een fusie. Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zouden heel goed passen bij Infrastructuur. Planvorming en uitvoering zouden dan veel meer in een hand komen. Daar kon iedereen mee leven.

De echte beslissing echter was aan de politiek. In dit geval: Mark Rutte, Maxime Verhagen en Geert Wilders. En die hielden de formatieonderhandelingen tussen VVD, CDA en PVV potdicht. Zelfs de secretarissen-generaal, de hoogste ambtenaren op de betrokken ministeries, moesten gissen. Ze zaten vooral druk te mailen met mensen-die-mensen-kennen. 'Tot op het laatste moment hoorden we: het komt goed', zegt een van de betrokkenen.

En toen was VROM opeens opgebroken, zat Volkshuisvesting bij Binnenlandse Zaken en was het directoraat Ruimte een ondergeschoven kindje bij Infrastructuur en Milieu. Besluitvorming in Den Haag is vaak stroperig, maar één ding is heel makkelijk: een ministerie opheffen en een nieuw uit de grond stampen.

'Met één Koninklijk Besluit ben je klaar', zegt politicoloog Jouke de Vries. 'Er hoeft niets aan de Tweede Kamer te worden voorgelegd.' Dat het kan is één, dat het ook gebeurde is een tweede. 'Dertig jaar verandert er niets en dan verdwijnen er in één klap twee ministeries', zegt De Vries. 'Opzienbarend, lijkt me.'

Weinig tot geen aandacht

Toch kregen het hoe en waarom van de herschikking weinig tot geen aandacht. Onterecht, zegt Willem Buunk, lector en planoloog aan de Hogeschool Windesheim. 'Niet alleen is het belang van de portefeuille Ruimte gedegradeerd, ook de portefeuille Volkshuisvesting is ervan losgeknipt.'

Het belang van die move is helemaal gemist, vindt Buunk. 'Dit is niets minder dan de eerste serieuze poging van rechts in meer dan veertig jaar om de hegemonie van sociaal-democraten op het gebied van ruimte en bouwen te doorbreken.'

Buunks redenering is dat juist de combinatie van volkshuisvesting met ruimtelijke ordening van het beleid een 'puur linkse hobby' heeft gemaakt. In die kongsi konden wethouders van grote steden een onevenredig groot stempel op het beleid drukken. Dat zijn bijna altijd PvdA'ers. Ze doen voortdurend zaken met woningbouwcorporaties. Ook daar zijn de directeuren en toezichthouders vooral van de PvdA. Daartussendoor lopen nog de planologen. Buunk: 'Óók allemaal rood. En samen domineren die dan bijna automatisch het ruimtelijk beleid.'

'Dit kabinet wilde daarvan af', zegt Buunk. 'Ik weet niet zeker of het een bewuste strategie was. Maar in ieder geval zagen ze er geen been in om die twee uit elkaar te trekken, toen zich daarvoor een reden aandiende.'

CDA-coryfee

Die reden, zeggen ingewijden, was Piet Hein Donner. De CDA-coryfee had de slag om het prestigieuze ministerie van Veiligheid verloren van de liberaal Opstelten. Hij moest zich tevreden stellen met Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Daar raakte hij ook de politie nog kwijt. Al in de campagne was beloofd dat die portefeuille naar veiligheid zou gaan. Wat voor Donner overbleef was heel karig. Volkshuisvesting zou hem nog íets om handen geven.

'En zo waren we weer terug bij 1904, toen Volkshuisvesting voor het laatst bij BZK zat', zegt VVD'er Ed Nijpels. Hij noemt het 'onbegrijpelijk' dat 'Ruimte' in de naamgeving is weggevallen. Nijpels ziet de oorzaak vooral in de beeldvorming rond VROM: links, drammerig, een ministerie dat zich specialiseerde in hindermacht. Politicoloog De Vries beaamt de slechte reputatie. 'Heel VROM had die uitstraling. Ze werden gezien als de boosdoener achter veel stremmingen bij grote projecten.'

De eerste schoppen tegen VROM werden uitgedeeld door de LPF, in het eerste kabinet Balkenende in 2002. 'Die vastgoedjongens waren vastbesloten dat hinderministerie een kopje kleiner te maken', zegt De Vries. In die tijd viel Milieu ook voor het eerst niet meer onder een minister, maar onder een staatssecretaris, CDA'er Pieter van Geel.

Pas bij de vorming van Balkenende IV gloorde er weer licht voor het departement. Met zijn 'ongemakkelijke waarheid' over de teloorgang van de aarde had Al Gore het milieu met een klap op de kaart gezet. De PvdA leverde liefst twee ministers, Jacqueline Cramer op VROM en Ella Vogelaar op WWI, de ChristenUnie profileerde zich als een verrassend groene partij en het CDA, flexibel als altijd, herontdekte gemakshalve de eigen traditie van duurzaamheid en rentmeesterschap.

Groen licht voor het Milieu dus, en voor VROM! Maar Cramer en Vogelaar bleken de zwakste ministers in een toch al zwak kabinet, en het uitbreken van de financiële crisis deed de rest. Weg was het geld en weg was het momentum.

Liberale tradities

Er broeide al die tijd nog iets in rechtse hoek: groeiende weerzin tegen het planningsdenken dat zo onlosmakelijk met ruimtelijke ordening en volkshuisvesting verbonden was geraakt.

Planoloog Buunk, zelf liberaal en vice-voorzitter van de VVD in Utrecht: 'Neem de woningbouwcorporaties. Die kwamen oorspronkelijk ook voort uit liberale tradities; industriëlen die huizen neerzetten voor werknemers, rijke particulieren die zich over armen ontfermden. Maar sinds de woningwet van 1901 werd huisvesting steeds meer een zaak van de overheid.'

'Na de oorlog kregen we de Rijksplanologische Dienst. Die was op Duitse leest geschoeid, al hoor je dat nooit meer. De gedachte was om elk stukje Nederland vanuit de overheid te organiseren.'

Hoogtepunten in die ontwikkeling vormden de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening uit 1988 en, daaropvolgend, de nog gedetailleerde invulling daarvan in de 'Vinex', de 'Vierde Nota Extra' uit 1991. 'Die was zó ver uitgewerkt', zegt Buunk. 'Met al die kleurtjes enzo. De Tweede Kamer was er in detail mee bezig.' Al met al een prachtig voorbeeld van doorgeschoten planningsdrift.'

Nijpels, verantwoordelijk voor het opstellen van die Vierde Nota, riposteert: 'Projecten als de Kop van Zuid in Rotterdam en de vernieuwing van de Haagse binnenstad waren er niet geweest zonder die nota.'

Hij werd opgevolgd door PvdA'er Hans Alders. Ook die werpt de verwijten ver van zich. 'We zaten toen wél met een enorme vraag naar woningen. Het was de tijd van de omslag van een systeem dat totaal gesubsidieerd was door de overheid naar een systeem van marktdenken. Maar de bouw stokte, de boel zat op slot. Dus toen zijn we plannen en afspraken gaan maken.'

Dat mondde dus uit in de 'Vinex', met vinexwijken als belangrijkste gevolg. 'Dat was géén ideologie', zegt Alders. 'In een dichtbevolkt land als Nederland moet je gewoon tamelijk vergaand ordenen. Ondenkbaar dat het kabinet die gedachte loslaat. Zo ja, dan is dat een denkfout.'

Het laatste decennium nam de nadruk op centralistische planning af. Na Nijpels zwaaide op VROM meermalen een liberale minister de scepter; Pieter Winsemius, Sybilla Dekker en Henk Kamp. Die verlegden wel de focus naar wat meer rechtse thema's. De economie ging een zwaardere rol spelen in het denken. 'Maar fundamenteel, in de structuur, veranderden ze niets', zegt Buunk. 'Dat gebeurt nu pas.'

In het Bestuursakkoord is nu geregeld dat de regie over Ruimtelijke Ordening naar de provincies verschuift. Is dat logisch?

Nee, zeggen de meeste planologen. De trend is niet een kleinere, maar een grótere schaal. Niet terug naar de provincie, maar juist de grenzen over. 'Misschien is de tijd van nationaal ruimtelijk beleid wel voorbij', schreef hoofdredacteur Jaap Modder van het vakblad S+RO onlangs nog. 'Wie nadenkt over de toekomst van het goederenvervoer over spoor of water of de productie en distributie van energie kan onmogelijk ophouden bij Roosendaal of Winterswijk. Die agenda ligt in de Eurodelta, met de Randstad, Brussel en het Ruhrgebied als hoekpunten.'

'Wat is het grote plan?', vraagt ook Noud Köper zich af. Hij schreef het boek Woekeren met Ruimteen kwam tot inzichten die haaks staan op de koers van het kabinet. 'De provincies moeten toezicht gaan houden, maar dat is een zwakke bestuurslaag die ook nog eens minder geld krijgt. Dat gaat dus ten koste van dat toezicht.'

Het gevolg, voorspelt Köper: gemeentes plannen woonwijkjes en bedrijventerreinen, terwijl daar nauwelijks vraag naar is. 'De neiging is sterk om maar weer een weilandje te asfalteren en een kantorenpand te bouwen. Je moet huizen bouwen waar dat het meest zinvol is, en dat niet uitsmeren over het hele land.'

Het is juist wél logisch om de provincies de regie te geven, zegt de Brabantse CDA-gedeputeerde Ruud van Heugten. 'Ik ben ervoor dat iedere gemeente zijn besluit over zijn eigen bedrijventerrein en natuurgebied. Als ze dat fout doen, zitten ze zelf op de blaren. Dus die denken heus wel goed na. '

Logisch of niet, het is maar de vraag of dergelijke overwegingen de doorslag hebben gegeven. De politieke werkelijkheid is soms een stuk platter.

In de verkiezingscampagne van 2010 zaten de provincies bij alle partijen in het verdomhoekje. Op wélke formatie het ook zou uitdraaien, de verwachting was dat daar de klappen gingen vallen.

Maar toen CDA-leider Maxime Verhagen midden in de zomer de onderhandelingen met de PVV opende, stak in zijn partij een storm van protest op. Verhagens positie kwam zelfs onder druk te staan. En plotseling was daar toen een hartverwarmende solidariteitsbetuiging van provinciale partijbonzen, onder wie veel CDA-gedeputeerden.

'Door de slechte verkiezingsuitslag en de verwarring in het CDA hadden de CDA-gedeputeerden grote invloed', zegt Nijpels. 'Maxime had hun steun nodig bij alle gedoe in de partij. Daar wilden ze natuurlijk wel wat voor terug. Nou, alle zaken over de provincies zijn geschrapt. Per saldo kregen ze er taken bíj. Oók Ruimte. Onbegrijpelijk.'

Met dank aan Samuel Sarphati

Ruimtelijke ordening in Nederland wordt vooral geassocieerd met de nota's een tot en met vijf en termen als groeikernen, Vinex-locaties en stedelijke knooppunten. Maar een belangrijk fundament voor dit denken werd anderhalve eeuw terug al gelegd door een Amsterdammer van Portugese-Jood afkomst: Samuel Sarphati (1813 - 1866). In het vakblad S+RO noemen wetenschappers hem de grondlegger van de ruimtelijke ordening.

Sarphati was een intellectuele krachtpatser die visie paarde aan praktisch vernuft. Van huis uit arts met bijzondere belangstelling en talenten voor chemie, zette hij zich in de loop van zijn leven op alle mogelijke manieren in om het lot van gewone Amsterdammers te verbeteren.

Hij was grondlegger van organisaties die zich richtten op afvalinzameling, landbouw, landontginning, broodproductie, handel en nog zo wat. Dat rond 1870 de gemiddelde levensverwachting van Amsterdammers begon te stijgen, wordt vaak voor een belangrijk deel aan zijn inspanningen toegeschreven.

In het snel groeiende Amsterdam van halverwege de negentiende eeuw zag hij als een van de eersten nut en noodzaak van langjarige planning in. Op de plek waar nu De Nederlandsche Bank staat, liet hij het Paleis voor Volksvlijt bouwen. Toen het in 1864 werd opgeleverd, stond het nog wat ontheemd aan de rand van de stad. Maar het initiatief bleek het startschot voor de eerste grote uitbreiding van Amsterdam sinds de zeventiende eeuw - precies zoals Sarphati had voorzien.

Het paleis zelf brandde overigens in 1929 af. Bijna twintig jaar na Sarphati's dood werd begonnen aan een door hem ontworpen park in de Amsterdamse Pijp dat zijn naam draagt.

De beroemdste nota's ruimtelijke ordening

Vijf nota's Ruimtelijke Ordening zijn er geweest, plus een halve: de 'Vierde Nota Extra' ofwel Vinex.

Met de eerste twee, in 1960 en 1966, probeerde de overheid meer grip te krijgen op de snelle verstedelijking. Enkele middelgrote plaatsen (waaronder Hoorn en Purmerend) werden aangewezen als 'groeikernen' om de overloop uit de grote steden op te vangen. Plattelandskernen mochten met maximaal een procent per jaar groeien. Zo werden grote steden ontlast en konden mensen toch in laagbouw in het groen wonen zonder dat het landelijk gebied er aan ging.

Dat lukte maar deels. De Derde nota uit 1976 stuurde nadrukkelijker op ontwikkeling van een twintigtal groeikernen, zoals Almere, Zoetermeer, Nieuwegein en Spijkenisse. Tot 1990 werd daar een kwart miljoen woningen gebouwd. Inmiddels bleken ook de nadelen: gezinnen en hogere inkomens vertrokken naar deze plaatsen, en verlieten de grote steden.

De Vierde Nota (1988) legde meer nadruk op de herontwikkeling van de steden en had een sterke economische component: Nederland distributieland moest 'mainports' als de Rotterdamse haven en Schiphol versterken. In de extra Vinex-nota uit 1992 werden gebieden aan de randen van steden aangewezen als nieuwbouwlocaties.

De Vijfde Nota uit 2001 was de laatste poging van het Rijk om de woningbouw te controleren en trachtte ook de 'verrommeling' door ongebreidelde aanleg van bedrijventerreinen aan banden te leggen. Deze Vijfde Nota, met 'Rode contouren' rond dorpen en steden en 'Groene Contouren' rond natuurgebieden, is nooit definitief geworden. Hij werd in 2004 opgevolgd door de Nota Ruimte van toenmalige minister Sybilla Dekker van de VVD. Die bevatte een eerste overheveling van verantwoordelijkheden naar de lagere overheden.

Bibliotheek schoolvoorbeeld integraal ontwerpen

2011-04-14T08:03:00.000-07:00

SPIJKENISSE - Met een pakket slimme, technische maatregelen krijgt de nieuwe openbare bibliotheek van Spijkenisse een energie-efficiënte klimaatbeheersing. Veel zal de boekenliefhebber er niet van merken; alle techniek wordt zorgvuldig weggewerkt. “Een schoolvoorbeeld van integraal ontwerpen”, zegt Peter Loggere hoofd Adviesgroep binnenmilieu & energie van Arcadis.

De binnenruimte van de bibliotheek is inmiddels goed zichtbaar. Het ontwerp van MVRDV voorziet in gestapelde betonnen vloervelden die naar boven toe steeds kleiner worden en veel weg hebben van een piramide. Over het houten skelet wordt de komende maanden een glazen stolp gezet. Deze transparante gevelschil vereist een klimaatgecontroleerde binnenruimte.

Het gebouw wordt gerealiseerd door VORM Bouw.

Het technisch ontwerp van Arcadis dateert al van 2003 en is in de loop der tijd niet aangepast. Met een epc-score van 0,7 voldoet het gebouw ruimschoots aan de eisen voor energieprestaties. “Dit energieconcept is nog altijd state of the art. Zo’n glazen schil stelt specifieke eisen aan de klimaatbeheersing. Door slimme, geïntegreerde, duurzame maatregelen realiseren we een kwalitatief goed binnenklimaat en minimaal energieverbruik. We maken zo veel mogelijk gebruik van natuurlijke bronnen”, licht Loggere toe.

Het gebouw wordt zoveel mogelijk op natuurlijke wijze geventileerd. “We hebben gekeken hoe we de glazen kap optimaal kunnen gebruiken. Zomers vangt het dubbele glas de eerste warmte op. Aan de binnenzijde komt zonwering, overtollige warmte wordt via natuurlijke trek, geholpen door winddruk, naar boven afgevoerd. Een weerstation in de nok van het gebouw stuurt automatisch de zonwering, de raamopeningen en de klimaatinstallatie aan.”

Warmte-koude opslag

De bibliotheek heeft ook vloerverwarming/koeling met geconditioneerde toevoer van ventilatielucht (verdringingsventilatie). Op 125 meter diepte bevindt zich een warmte-koude opslagsysteem.

Koeling van lucht gebeurt onder andere door indirect adiabatische koeling, koeling door verneveling van water. De afgekoelde retourlucht neemt vervolgens in de warmtewisselaar overtollige warmte op uit de verse toevoerlucht.

Bijextreem hoge temperaturen vindt additionele koeling van de toevoerlucht plaats met een koelbatterij die wordt gevoed met in de bodem opgeslagen koude. In een ondergronds reservoir wordt regenwater opgevangen dat na filtering ook wordt gebruikt voor spoeling, schoonmaakwerkzaamheden en besproeien. Het permanent werkende ventilatiesysteem van de garage is voorzien van drycoolers, water/lucht warmtewisselaars waarin koudere omgevingslucht, voortgestuwd door ventilatoren, water koelt.

PCM

Destijds koos Arcadis al voor vernieuwende technieken. Zo komen in de plafonds van de binnenruimten, waaronder de kantoren op de begane grond, fase omzettingsmaterialen, (phase changing materials, pcm’s). “Met deze techniek verhogen we de effectieve thermische massa van het gebouw en verplaatsen we een deel van de koeling naar de nacht.”

Het hele pakket aan technische voorzieningen doet geen afbreuk aan de architectuur. Alle techniek – zoals roosters en kanaalwerk – is onzichtbaar in het gebouw weggewerkt. De luchtbehandelingsinstallatie is verborgen in de twee-laagse ondergrondse parkeergarage. Loggere: “Dit is een schoolvoorbeeld van integraal ontwerpen. Met minimale meerkosten, binnen de marge van de aanbesteding, hebben we een uiterst energie-efficiënt klimaatsysteem gerealiseerd.”

Publicatie datum: 12-04-2011 17:35 Milieu

Start nieuwe winkel ongelimiteerd

2011-04-13T03:32:00.000-07:00

7 april 2011, 1:00 uur | Het Financieele Dagblad

Door: Haverkate, I.

Bescherming bestaande ondernemingen na uitspraak EU-hof definitief van de baan

Iskander Haverkate

Nog steeds wordt bij het verlenen van vergunningen voor de vestiging van (grote) winkels geëist dat wordt onderzocht wat de effecten zijn van de komst van nieuwe detailhandel op de bestaande detailhandel. Maar op basis van een uitspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie mogen deze effecten bij de vestiging van winkels geen rol spelen. Dit zal doorklinken in de Nederlandse rechtspraak.

Tal van regelingen van Rijk, provincies en gemeenten nemen onverminderd als uitgangspunt dat nieuwe detailhandel niet ten koste mag gaan van de bestaande detailhandel. Winkels in het centrum worden vaak op die manier beschermd. In de praktijk gebruiken vooral bestaande winkeliers dergelijke argumenten om nieuwe vestigingen van concurrenten te weren.
Deze marktonderzoeken zijn volgens vaste rechtspraak van de hoogste bestuursrechter, de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, nog steeds gerechtvaardigd. De afdeling benadert deze kwestie vanuit het oogpunt van consumentenbescherming. Er mogen door de komst van nieuwe winkels niet zoveel bestaande winkels sluiten dat inwoners niet meer op een acceptabele afstand hun inkopen kunnen doen. Volgens de raad spelen belangen van zittende concurrenten geen rol.
Nederland is het niet enige land waarin deze problematiek speelt. Op 24 maart 2011 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie uitspraak gedaan in een zaak van de Europese Commissie tegen Spanje. Het Europese hof heeft een aantal nationale en regionale vestigingsregels in strijd met de vrijheid van vestiging geacht. Het betrof hier ook regels die als uitgangspunt hebben dat moet worden onderzocht of er voldoende marktruimte is voor de vestiging van nieuwe winkels. Ook het effect op de bestaande winkelstructuur moet worden onderzocht.

Spanje heeft zich verweerd door te stellen dat verplichte onderzoeken en de daaruit voortvloeiende beperkingen gerechtvaardigd zijn vanuit het oogpunt van consumentenbescherming. Het EU-hof heeft dat argument met de grond gelijk gemaakt. Rekening houden met de al aanwezige voorzieningen en het effect van nieuwe winkels op de bestaande structuur van het gebied hebben betrekking op de gevolgen voor de bestaande handel en de structuur van de markt, niet op consumentenbescherming.
Datzelfde geldt volgens het hof voor het laten opmaken van een rapport over de vestigingsdichtheid en het toepassen van maxima voor vestigingsdichtheid en het effect op de bestaande detailhandel. Dergelijke overwegingen worden door het hof als zuiver economisch beoordeeld. Zij vormen geen rechtvaardiging voor beperkingen in de vestiging van nieuwe winkels.

Het standpunt van het hof laat aan duidelijkheid niets te wensen over. Onderzoeken naar beschikbare marktruimte en het effect van nieuwe winkels op de bestaande winkels zijn gebaseerd op zuiver economische overwegingen, niet op consumentenbescherming. De rechtspraak van de hoogste bestuursrechter zal daarop moeten worden aangepast. Discussies over marktonderzoeken, beschikbare marktruimte en de effecten van de komst van nieuwe winkels op de bestaande winkels behoren definitief tot het verleden.

Duurzaam renoveren van bestaande kantoren levert gebruikers veel energiewinst op

2011-04-05T01:28:00.000-07:00

4 april 2011 | Het Financieele Dagblad

Door: Verbeek, J.

Duurzaam renoveren van bestaande kantoren levert gebruikers veel energiewinst op

De drieduizend medewerkers van het hoofdkantoor van Deutsche Bank in Frankfurt zitten, na drie jaar elders te hebben gewerkt, weer in hun vertrouwde omgeving. Na een ingrijpende renovatie zijn de twee karakteristieke torens, 'Debet' en 'Credit' in de volksmond, opgeleverd en kunnen de bankiers weer achter hun bureau plaatsnemen.
Het resultaat van de verbouwing is van buiten eigenlijk niet goed te zien. De façade is vrijwel intact gebleven. Maar het interieur is grondig verbouwd. 'Uitgangspunt van de renovatie was dat we er een echt duurzaam gebouw van wilden maken', zegt Nils Noack van de bank.
De modernisering van het oude hoofdkantoor, dat in 1984 is gebouwd, is een geslaagd voorbeeld van een metamorfose van een gewoon kantoor tot een 'green building'. De verbouwing van Deutsche Bank werd uitvoerig besproken op een onlangs gehouden vastgoedcongres in Maastricht, 'Green Building Finance and Investments'. Op dat thema waren tweehonderd professionals samengekomen, afkomstig van vastgoedbedrijven, beleggingsfondsen en universiteiten.
Het hoofdkantoor van Deutsche Bank telt 100.000 m2 aan kantoren en voorzieningen. Deutsche Bank heeft nu een volledig 'groene' infrastructuur. Er wordt gebruikgemaakt van natuurlijke beluchting en de warmte die vrijkomt bij de koeling van de ruimtes wordt opnieuw gebruikt. Door deze en andere aanpassingen is er op 300 dagen van het jaar geen externe verwarming meer nodig. 'En alle ramen kunnen nog open ook', zegt Noack. 'Dat vinden de medewerkers belangrijk.'
De transformatie tot duurzame kantoortorens is nog maar net afgerond. Bij de renovatie vertolkte het installatiebedrijf Imtech een hoofdrol. Het Nederlandse bedrijf heeft het gebouw onder meer voorzien van energiezuinige verwarming, ventilatie en airconditioning, ICT-infrastructuur en intelligente verlichting.
De komende maanden moet blijken of het energieverbruik in Frankfurt inderdaad drastisch daalt. Volgens berekeningen vooraf daalt het watergebruik met ten minste 40%. 'In de nieuwe opzet huisvest het gebouw 20% meer werknemers, maar daalt het gemiddelde energieverbruik per werknemer naar verwachting met bijna 90%', stelt Noack met tevredenheid.
Over de hoogte van de investering wil de bank niets zeggen. Wel geeft zij een indicatie van de terugverdientijd: 'Bij ongewijzigde energieprijzen hebben we de investering er binnen twaalf tot vijftien jaar uit. De resterende tien jaar dat wij het gebouw zullen gebruiken, levert dus pure winst op.'
Vastgoedeigenaren en gebruikers zijn redelijk positief over de kansen om bestaande kantoren duurzaam te verbouwen, zo bleek op het congres in Maastricht. Zeker als de leegstand van kantoren een structureel karakter heeft, zoals in Nederland.
Maar ook vanuit de visie dat energiebronnen schaars zijn en dat een goede klimaatbeheersing energie bespaart, zijn maatregelen gewenst. Gebouwen zijn notoire energiegebruikers, zo blijkt uit diverse studies. Bijna 40% van de wereldwijde energiebehoefte wordt aangewend voor verlichting van bedrijfsgebouwen en kantoren, voor verwarming, ventilatie en het gebruik van liften. Door het installeren van smartmeters, energiezuinige verlichting en gebruik van zonnecollectoren kan de energierekening flink omlaag.
Investeren in duurzame renovatie loont, zegt Piet Eichholtz, professor aan de universiteit van Maastricht. Uit onderzoek van de Limburgse universiteit in de Verenigde Staten blijkt dat groene kantoorgebouwen gemakkelijker te verhuren zijn dan de meeste andere kantoren. Ze hebben gemiddeld een betere bezettingsgraad en kunnen een hogere huur vragen. De waarde van de panden ligt gemiddeld 16% boven die van andere gebouwen. De verschillen in huurprijs en waarde van het kantoorgebouw treden op, zonder dat er sprake is van een krachtig stimuleringsbeleid door de overheid.
Duurzaam renoveren wordt daarmee aantrekkelijk voor professionele vastgoedbeleggers. In die sector zijn al wat bewegingen zichtbaar. Zo gaan elf van 's werelds grootste pensioenbeleggers, goed voor $1400 mrd aan beleggingen, de duurzaamheid van vastgoedbeleggingen jaarlijks meten. Doel is onder meer de transparantie in de sector te vergroten en de CO2-uitstoot te beperken.
Probleem is alleen dat het opknappen van bestaande gebouwen en het beter afstellen van installaties een kostbare zaak is. Wie neemt deze investeringen op zich? Er is een aantal mogelijkheden.
Traditioneel nemen de leveranciers van energiebesparende apparatuur, zoals General Electric en Siemens, een deel van de investering voor hun rekening. Zij nemen de aanschafprijs deels op hun eigen balans. Het aantrekken van externe financiers voor duurzaam bouwen is wel mogelijk, maar verloopt in Europa nog moeizaam.
Ook de Nederlandse Rijksgebouwendienst voert een actief beleid van energiebesparing. De rijksinstelling is de grootste eindgebruiker van gebouwen in Nederland. Soms is de Rijksgebouwendienst de eigenaar, soms treedt zij op als huurder. Het gaat om in totaal tweeduizend panden.
Een van de 'groene' doelen is om het gemiddelde energiegebruik het komende decennium met 2% per jaar te verminderen, vertelt directeur Alex Vermeulen van de Rijksgebouwendienst. Hij ziet veel 'laaghangend fruit'. Vermeulen bepleit een scherpe controle op en afstelling van apparatuur voor verwarming en luchtbehandeling. Met betere regeling van klimaatinstallaties is makkelijk een energiewinst van 10% tot 30% per jaar te behalen.
Het te huren gebouw moet tegenwoordig ook een hoog energielabel hebben. De markt moet eventuele tekortkomingen zelf maar oplossen, stelt Vermeulen. Hij zegt dat er grote veranderingen op til zijn. Nogal wat panden uit de portfolio van de Rijksgebouwendienst voldoen niet aan de toekomstige milieu-eisen. Zijn dienst zal daarom de komende jaren van veel panden afscheid nemen.

Groen bouwen

Kanttekening
Een terugkerend probleem bij de financiering van energiebesparende maatregelen is de zogeheten split incentive. De eigenaar van een kantoorpand dat wordt opgeknapt, neemt een groot deel van de investeringen voor zijn rekening. Maar de zittende huurder profiteert in de praktijk het meest van die maatregelen. De verrekening van het voordeel is een lastig traject.

Vrijstelling Overdrachtsbelasting Pleidooi Bouwend NL & Neprom

2011-03-31T02:43:00.000-07:00

Vrijstelling van overdrachtsbelasting

31 maart 2011 | Het Financieele Dagblad

Door: Bodewes, W.;Brinkman E.

De toch al strenge hypotheekregels worden nu nog verder aangescherpt. Noodgedwongen blijven goed opgeleide starters daardoor in een huurwoning zitten. Eigenlijk verdienen ze daarvoor ondertussen al te veel, zodat degene die qua inkomen echt op deze woning is aangewezen, ook niet aan de bak komt. Tegelijkertijd blijven vele aantrekkelijke woningen onverkocht.

Dat kan anders, dat moet anders. Hoe lossen we dit budgetneutraal en snel op? Dat kan heel eenvoudig. De overheid verlaagt de hypotheeklasten voor starters met een tijdelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting. Die stimulans zorgt voor veel meer verhuizingen, waarmee het Rijk in één beweging de inkomsten voor de staatskas vergroot. Vasthouden aan de blokkades voor scheefwoners en andere potentiële kopers levert steeds minder op: de laatste jaren zijn de overheidsinkomsten uit overdrachtsbelasting al gehalveerd omdat de woningmarkt op slot zit.

Vrijstelling voor toetreders is de sleutel. Starters kopen een bestaande woning en de vertrekkende eigenaren daarvan dragen uiteraard wel overdrachtsbelasting af bij de aankoop van hun volgende woning, en zo verder en zo verder. Gemiddeld brengt één verhuisbeweging namelijk minimaal drie andere verhuisbeweging op gang, zo is herhaaldelijk gebleken. En de sociale huurwoning waaruit de starter vertrekt, komt ten goede aan degene voor wie deze bedoeld is. Ook kan de corporatie dan weer investeren in haar woningvoorraad.

De voordelen zijn overduidelijk. Voor starters komt eindelijk een eigen huis binnen bereik. Eigenaren verkopen eindelijk hun huis en kunnen verder. Woningzoekenden op de huurmarkt zien de wachtlijsten sneller oplossen. Door verkoop en betere huurprijzen krijgen corporaties meer middelen voor hun kerntaken. Met deze eenvoudige fiscale prikkel brengt de overheid een grote doorstroom op gang. Sociaal zeer gewenst en goed voor de staatskas.

Nu het vertrouwen terugkeert bij de consument heeft het kabinet een uitgelezen kans om de Nederlandse economie met een simpele, efficiënte ingreep te stimuleren.

Elco Brinkman is voorzitter Bouwend Nederland en Wienke Bodewes is voorzitter Neprom.

Periodieke keuring houdt bouwvakker uit ziektewet (....)

2011-03-10T00:33:00.000-08:00

Met veel belangstelling artikel gelezen in het FD van 10 maart. De kop boven het artikel suggereert dat de PAGO de bouwvakker uit de ziektewet houdt. Daar behoort wel een zekere nuancering bij. De eerste 24 maanden van ziekteverlof zijn per definitie voor rekening van de werkgever. Pas daarna kan er wellicht sprake zijn van een uitkering aan de werknemer vanuit de ziektewet. U stelt in het artikel dat een PAGO preventief werkt, dat is maar ten dele waar. Uiteraard levert frequent keuren van de medewerkers een goed beeld op van de gezondheid en de vitaliteit van de werknemers. Vooral als er per twee jaar gekeurd wordt. Bij onze organisatie is er een opkomst van bijna 98% bij de PAGO. Maar daar mee zijn wij er niet. De bouwbranche heeft namelijk te maken met een sterke veroudering van het bouwplaatspersoneel. De instroom van nieuw personeel stokt. De bouw is tenslotte niet zo aantrekkelijk meer voor jonge mensen. Het gevolg is dat de uitval, door allerlei gezondheidsklachten, bij de oudere bouwvakkers aanzienlijk stijgt, met name door klachten aan het bewegingsapparaat, zoals schouders, knieën, rug etc.

Veel werkgevers in de bouw, zoals wij, gaan veel verder dan alleen een PAGO. De enorme kosten die gemoeid zijn met verzuim dwingt ons tot andere oplossingen en probleemaanpak. Met die zelfde Arbo Unie uit uw artikel, zijn wij al jaren bezig om voor onze medewerkers, op vrijwillige basis, lifestyle programma’s te ontwikkelen waarin voortdurend bewaakt wordt hoe medewerkers verantwoord en gezond kunnen leven en daardoor ook hun werkzaamheden gezond en met maximale inzet kunnen uitvoeren met het doel hun pensioenleeftijd gezond te kunnen behalen. Daarnaast wordt er voortdurend aangewerkt om de werkplek van de bouwvakkers dusdanig in te richten dat de te verrichten werkzaamheden met zo min mogelijke fysieke inspanning verricht kunnen worden. Bijvoorbeeld door veel onderdelen te prefabriceren, wind en regen zoveel mogelijk buiten te houden, verstrekking van juiste werkkleding etc.

Ons is gebleken dat actief gezondheidsmanagement een goed beeld oplevert van de werknemer en dat ook veel (niet alle) werknemers, bij (aankomende) problemen, de adviezen ter harte nemen om hun levensstijl aan te passen en zodoende goede kans maken om gezond hun pensioen te halen. In die zin zien wij wel een trendbreuk. Enige jaren geleden was het vooral de werkgever die alle problemen moest oplossen, thans zien wij ook dat de werknemers actief willen bijdragen/meewerken om hun eigen gezondheid te bewaren. In die zin is de PAGO wel een begin, maar zeker niet de oplossing om werknemers gezond te houden. Daar is veel meer voor nodig dan een simpele, passieve, keuring. Pro-activiteit is het sleutelwoord!

Daan van der Vorm

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

10 maart 2011 | Het Financieele Dagblad

Door: Cats, R.

Bouwvakkers kunnen zich elke vier jaar vrijwillig onderwerpen aan een medische keuring en een werkvermogenstoets. Dit moet de hoge uitval beperken.

Ria Cats

Den Bosch

'Wat verloren is, raak je nooit meer kwijt. Je gehoor wordt nooit meer wat het was', zegt bedrijfsarts Daan Heynsdijk vanachter zijn bureau bij de Arbo Unie in Den Bosch. Voor hem zit timmerman Peter Heesakkers (56). Heesakkers werkt al veertig jaar in de bouw, waarvan de laatste 27 jaar bij bouwer Heijmans. Hij is trots op zijn vak en toont dat: zijn vrouw heeft speciaal voor hem een fijn gouden kettinkje met een hamertje eraan laten maken, toen Heesakkers 25 jaar in dienst was bij Heijmans.

Nog elke dag gaat Heesakkers fluitend naar zijn werk, vertelt hij de bedrijfsarts. Jazeker, hij houdt zijn werk nog wel even vol. Alleen vindt hij het jammer dat hij niet zo goed meer kan horen. De gehoortest die hij zojuist heeft gehad, toont dat ook aan. 'Lawaaidoofheid', luidt de diagnose. Dat verklaart waarom Heesakkers er tegenwoordig op recepties voor spek en bonen bij zit: als er veel omgevingsrumoer is, kan hij de gesprekken niet meer volgen.

Bedrijfsarts Heynsdijk kan de timmerman geen troost bieden. 'We kunnen alleen nog zorgen dat uw gehoor niet verder beschadigt. U moet voortaan altijd gehoorbescherming dragen.' Volgens Heynsdijk kampt menig bouwvakker die al in de jaren zestig en zeventig op een bouwplaats werkte, met gehoorproblemen én met slijtage aan rug, knieën, schouders en ellebogen. In die dagen was er nog weinig aandacht voor veilig werken. 'Tegenwoordig hebben alle grote bouwbedrijven, waar onder Heijmans, wel beschermingsmaatregelen getroffen. Maar vooral bij de kleine onderaannemers zie je nog wel dat er bijvoorbeeld niet met valschermen op steigers wordt gewerkt. De veiligheid in de bouw blijft écht een aandachtspunt.'

Dat neemt niet weg dat er ook al veel is gebeurd in de sector. Mede vanwege het structureel hoge ziekteverzuim en de uitvalcijfers hebben werkgeversorganisatie Bouwend Nederland en de bouwbonden een systeem bedacht waardoor meer bouwvakkers fris en fruitig hun pensioen kunnen halen. In de cao hebben zij afgesproken dat werknemers in de bouw - tot hun veertigste - iedere vier jaar vrijwillig en gratis een medische keuring en een werkvermogenstoets kunnen laten afnemen. Na hun veertigste is dit voor bouwvakkers zelfs iedere twee jaar mogelijk. Het kantoorpersoneel mag zich vanaf hun 52ste jaar ook elke twee jaar laten keuren.

Peter Heesakkers komt zich trouw iedere twee jaar melden. Hij vindt het belangrijk om te weten hoe het er met zijn gezondheid voorstaat. Bovendien heeft zijn werkgever een brief rondgestuurd, waarin staat 'dat ze graag zouden zien dat ik naar deze keuring ga', zegt Heesakkers. 'Ze betalen me nu ook gewoon door.'

De Brabantse timmerman heeft een hartfilmpje laten maken, zijn lengte, gewicht en bloeddruk zijn gemeten en hij heeft een bloedtest, een gehoortest, een ogentest en een longfunctieonderzoek ondergaan. Dit alles maakt deel uit van het periodiek arbeidsgezondheidskundig onderzoek. Daarnaast heeft Heesakkers in het kader van de werkvermogenstoets een vragenlijst ingevuld, waarin hij onder meer moest aangeven of hij zich na werktijd kan ontspannen, of hij de toekomst somber inziet en of zijn baas voldoende oog heeft voor veiligheidsaspecten. Nadien krijgt hij tips en adviezen.

Jaarlijks nemen bijna 40.000 werknemers in de sector deel aan dergelijke keuringen. Dit kost volgens de directeur sociale zaken en ledenservice Joba van den Berg van Bouwend Nederland euro 9,5 mln per jaar. Daarvan nemen de werkgevers via de premies aan het opleidings- en ontwikkelingsfonds het grootste deel voor hun rekening. Hoewel de bouw momenteel in een diepe crisis verkeert en er flink wordt gekeken naar mogelijke bezuinigingen, staan de keuringen niet ter discussie. Van den Berg: 'Dit werkt! Onze mensen vallen minder vaak ziek uit. Ons verzuimpercentage ligt rond de 5%, terwijl dat in de industrie op 5,4% zit.'

Bouwend Nederland wil wel bevorderen dat meer bouwvakkers zich vrijwillig laten keuren. Het percentage deelnemers ligt nu op 53%. 'We weten dat bijna twee derde van de bouwvakkers met overgewicht kampt. Als zij naar de keuring komen, kunnen bedrijfsartsen indringend met hen spreken. Samen kunnen ze dan tot een plan van aanpak komen.'

Van den Berg meent, net als voorzitter John Kerstens van FNV Bouw, dat de bouw wat betreft gezondheidsbeleid vooroploopt. Ook omdat bouwvakkers, naast de keuringen, ook iedere vijf jaar een loopbaantest mogen doen. Als die uitwijst dat de bouwvakker geestelijk of lichamelijk niet in staat is zijn werk te doen, kan hij op kosten van de sector worden omgeschoold tot ander werk binnen én buiten de bouw. Vanaf 2006 hebben al ruim 10.000 bouwvakkers aan een zo'n traject meegedaan.

Volgens Kerstens zou het verstandig zijn als andere sectoren het voorbeeld van de bouw volgen, nu straks alle Nederlanders door de verhoging van de pensioenleeftijd langer moeten werken. 'Er wordt geopperd werknemers een individuele spaarpot te geven voor tijdige om- of bijscholing. Maar dan gebeurt er niets en koopt iedereen plasma-tv's. Ik denk dat ons systeem wel werkt, vooral als ook andere branches gaan betalen voor omscholing buiten de sector.'

Timmerman Heesakkers moet nog zien of hij zijn werk tot zijn pensioen volhoudt. Als de bedrijfsarts hem aanraadt zijn rug minder te belasten, verzucht hij: 'Kunt u dat dan opschrijven? Want ik wil mij nu niet drukken voor mijn collega's en mijn uitvoerder wil toch door. Als het op papier staat, luisteren ze misschien een beetje meer.'

'We kunnen alleen nog zorgen dat uw gehoor niet verder beschadigd raakt'

'Gevaarlijk spel VS met schuldenlimiet'

2011-03-09T02:27:00.001-08:00

Economen geloven dat Amerikanen schuldenplafond wel moeten verhogen om catastrofe te voorkomen

9 maart 2011 | Het Financieele Dagblad

Economen geloven dat Amerikanen schuldenplafond wel moeten verhogen om catastrofe te voorkomen

De datum dat het Amerikaanse schuldenplafond moet worden verhoogd nadert met rasse schreden. Als er tussen 15 april en mei geen overeenstemming tussen de Republikeinen en de Democraten wordt bereikt, betekent dit dat de Amerikaanse overheid geen nieuwe schulden mag uitgeven.

'Als de partijen het niet eens worden, zou dit tot nervositeit of een schokgolf in de markt kunnen leiden', zegt Teunis Brosens, VS-econoom van ING. 'Het is nu ondenkbaar dat de VS hun schulden niet kunnen aflossen. In zo'n situatie wordt het ineens iets minder ondenkbaar. Het is goed mogelijk dat de rente op Amerikaanse obligaties dan gaat oplopen.'

Minister van financiën Timothy Geithner heeft het Congres al begin januari gevraagd om het plafond voor de nationale staatsschuld te verhogen. De schuldenlimiet bedraagt nu $ 14.300 mrd, ofwel $ 45.000 per Amerikaan. Dit is iets minder dan het bruto binnenlands product (bbp) over 2010 van $ 14.658 mrd.

Mocht het schuldenplafond niet worden verhoogd, dan betekent dat nog niet dat de VS onmiddellijk zonder geld zitten, legt Brosens uit. 'De VS hebben nog altijd voldoende belastinginkomsten om de renteverplichtingen af te lossen. Bestaande schulden kunnen worden doorgerold. Er zijn nog enkele potjes waar het ministerie van financiën geld uit kan halen, maar daarna houdt het op.'

Als de schuldenlimiet niet kan worden opgerekt, betekent dit in feite dat de VS geen begrotingstekort meer mogen hebben. Dinsdag werd bekend dat alleen al in februari het tekort van de overheid $ 223 mrd bedroeg, een record.

'Als de VS geen geld meer kunnen lenen, zouden overheidsdiensten stil komen te liggen', aldus Peter de Bruin, VS-econoom van ABN Amro. 'Met name de Republikeinen hebben het als onderhandelingsmechanisme ingezet. Er wordt een gevaarlijk spel gespeeld, maar ik ga ervan uit dat het gezonde verstand overwint.'

De ABN Amro-econoom vindt het zo onwaarschijnlijk dat het schuldenplafond niet wordt verhoogd dat hij niet durft na te gaan wat de eventuele gevolgen voor de financiële markten zullen zijn. 'De schade zal zowel politiek als financieel groot zijn. Het vertrouwen wordt aangetast en beleggers zullen zenuwachtig worden.'

Een hoger schuldenplafond of niet, een stijgende rente is wel het laatste waar de VS op zitten te wachten. Met de huidige schuldenlast wordt de afbetaling van de rentelasten al lastig genoeg. Het onderwerp wordt een steeds heter hangijzer in de Amerikaanse media. Dinsdag noemde columnist Gerald F. Seib van The Wall Street Journal de rentelast op de staatsschuld 'een kanker voor de economie'. Alleen al dit jaar moeten de VS $ 200 mrd aan rentelasten betalen en dit stijgt naar $ 928 mrd in 2021. Deze berekening is gemaakt bij de huidige lage rentestand. Mocht de rente oplopen, dan kan de situatie 'catastrofaal' worden, waarschuwde de Republikeinse senator Tom Coburn, lid van het nationale schuldencomité. 'De kansen dat we in een neerwaartse spiraal terechtkomen is groot, niet klein', aldus de senator.

Doordat een groot deel van Amerikaanse staatsobligaties in handen is van sterk groeiende economieën als China, stroomt het geld direct uit de Amerikaanse economie. Volgens de National Academy of Sciences zouden de VS in 2030 7,5% van hun bbp moeten uitgeven aan het afbetalen van de rente. Dit komt neer op een bedrag van $ 2500 mrd per jaar.

Snijden in de uitgaven is het devies, want de rekensom is simpel. Grote tekorten leiden tot meer schuld en meer schulden tot grotere rentelasten. 'Kortom, een piramidespel', concludeert columnist Seib van The Wall Street Journal.

Actuele beursverslagen op

www.fd.nl/beurzen

'Het is nu ondenkbaar dat de VS hun schulden niet kunnen aflossen. In zo'n situatie wordt het ineens iets minder ondenkbaar. Het is goed mogelijk dat de rente op Amerikaanse obligaties dan gaat oplopen' Foto: Reuters

Denk niet langer in termen van gemeente- en provinciegrenzen (artikel FD)

2011-02-19T02:11:00.000-08:00

Denk niet langer in termen van gemeente- en provinciegrenzen

Economie vraagt om een beter passende ruimtelijke schaal

19 februari 2011 | Het Financieele Dagblad

Door: Velden, W. van der

Economie vraagt om een beter passende ruimtelijke schaal

Willem van der Velden

Er is een duidelijk verband tussen het idee om drie provincies in de Randstad samen te voegen, de speerpunten van de regering, de sterke positionering van mainport Rotterdam, metropoolregio Amsterdam, Brainport2020 in Zuidoost-Nederland en het deze week gepresenteerde plan om de betrokkenheid van het Rijk bij het regionaal-economisch beleid af te bouwen. Het geeft aan dat we toe zijn aan nieuwe structuren om onze economie sterk en concurrerend te houden.

Het speerpuntenbeleid moet samengaan met een andere kijk op de ruimtelijke en regionale dimensie. Provincie- en gemeentegrenzen zijn niet meer heilig. Er is behoefte aan een andere, beter passende en als het moet meebewegende ruimtelijke schaal waarop we werken, zowel ondernemend als bestuurlijk. De drie metropoolinitiatieven, die nu echt snelheid krijgen, onderstrepen dit. Ze tonen dat denken in metropolen en clusters van samenhangende activiteiten ons de weg naar sterke regio's en een sterke nationale economie zal wijzen.

Zelfs Amsterdam en Schiphol samen zijn te klein voor een rol van betekenis op het wereldtoneel. Blijven denken in termen van gemeente- of provinciegrenzen betekent dat je zeker wordt ingehaald. De discussie of de gemeente Lelystad wel of niet tot de Amsterdamse metropoolregio behoort, helpt de regio geen steek verder. Het zal de buitenlandse investeerder een zorg zijn.

Laten we daarin en in de aangezwengelde discussie over een eventuele provinciale opschaling niet verzanden. Kies voor een pragmatische en zelfs opportunistische aanpak. Breda bij mainport Rotterdam? Vanuit logistiek perspectief geen punt. Het lifetechcluster van Nijmegen bij de Brainport 2020? Uiteraard, doe jezelf niet tekort. En als het nodig is Amsterdam of Utrecht als grootstedelijk onderdeel van Zuidoost-Nederland? Kwestie van goed verkopen. Wees beducht voor ingeslepen patronen. Als Brainport te veel wordt geassocieerd met een handvol grote bedrijven en sterke bestuurders in en rond Eindhoven, is het lastig om de Limburgers binnenboord te houden.

Enkele jaren geleden hebben wij de betrokkenheid van het mkb bij (de destijds Eindhovense versie van) Brainport onderzocht en die was bedroevend laag. Ook daar is nog veel te winnen, omdat het mkb tot in de haarvaten van de samenleving zit en daarmee stabiliteit biedt. Recenter onderzoek toont aan dat zelfs in de alom geroemde Food Valley er nog heel veel bedrijven zijn die daarmee weinig doen, zelfs als ze in dezelfde sector zitten. Om maar niet te spreken van de Utrechtse versus de Gelderse kant van Food Valley. Er is dus nog veel te winnen en de sleutel daarvoor zit in een herkenbare, laagdrempelige regionale aanpak.

Ruimte voor de regio, dus. Maar profiteren alle regio's daarvan? Het is interessant om te zien hoe de speerpunten van de regering ruimtelijk neerslaan. Het beeld dat daaruit naar voren komt, is vanuit traditioneel regionaal-economisch perspectief teleurstellend. We zien een duidelijk zwaartepunt in de Randstedelijke provincies, Brabant en Limburg. Jammer dat het zo neerslaat, het suggereert dat het Randstadhemd nog steeds nader is dan de provincierok.

Daarover kan je mopperen, maar zo'n reactie is niet meer van deze tijd. De onderstroom is dat regio's op basis van eigen kwaliteiten, onderscheidende kenmerken en clustervorming rond sterke bedrijven, kennisinstellingen en activiteiten hun eigen zwaartepunt kunnen maken. De manier waarop mainport Rotterdam, metropoolregio Amsterdam en Brainport2020 zich organiseren, kan een goed voorbeeld zijn.

Willem van der Velden

Willem van der Velden is hoofd regionaal-economisch onderzoek Rabobank.

Suggestie heerst dat Randstadhemd nog steeds nader is dan

de provincierok

VORM Holding BV

'Tot je 66ste in de bouw, dat red je niet'

Woningfonds Vesteda geeft luxe sector op

Neptrends in vastgoed- en gebiedsontwikkeling, door Friso de Zeeuw

Niets waard zonder het Hollandse land, door Adriaan Geuze in de VK van zaterdag j.l.

Faillissement dreigt voor veel gemeenten

NRC vandaag, de woningmarkt, vooral iets over Dordrecht

Huizen staan gemiddeld al ruim twee jaar te koop

In het Groene Hart zijn veel huizen in prijs gedaald

Prijsdalingen kunnen behoorlijk fors zijn

Koopprijs 5 procent omlaag

Slechte laatste weken

Al te koop sinds 2008

Le Grand Paris: de levende stad als Utopia

Minister Schultz wil stofkam door de regels halen!

Zuid-Holland legt bouwen aan banden !!

Huizenkopers moeten juiste prikkels voelen

Nationale Ruimtelijke Regimes 'Ik geloof niet dat het één grijze plaat wordt'

Volkskrant 14-06-2011 De minister wil gemeenten zelf laten bepalen waar een bedrijfsterrein komt. 'Ik heb niks tegen België.'

Bedrijven schrappen werkplekken en huren minder ruimte zodra dat mogelijk is

Stop betutteling van woningmarkt

Oproep Rabo over hypotheek slaat aan

Ineens verdween een heel ministerie... (VROM)

Bibliotheek schoolvoorbeeld integraal ontwerpen

Start nieuwe winkel ongelimiteerd

7 april 2011, 1:00 uur | Het Financieele Dagblad

Duurzaam renoveren van bestaande kantoren levert gebruikers veel energiewinst op

4 april 2011 | Het Financieele Dagblad

Groen bouwen

Vrijstelling Overdrachtsbelasting Pleidooi Bouwend NL & Neprom

Vrijstelling van overdrachtsbelasting

Periodieke keuring houdt bouwvakker uit ziektewet (....)

'Gevaarlijk spel VS met schuldenlimiet'

Denk niet langer in termen van gemeente- en provinciegrenzen (artikel FD)

Volkskrant 14-06-2011

De minister wil gemeenten zelf laten bepalen waar een bedrijfsterrein komt. 'Ik heb niks tegen België.'